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Appartement 6 pièces 229 m²

Bien expiré
VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface229m²
Coût Total420 440€
Loyer Annuel27 189€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 313 000 €
Surface : 229 m²
Prix au m² : 1 366,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement

Exceptionnel ! En centre-ville, dans un petit immeuble ancien à faibles charges : magnifique T6 de 229m2 offrant une vaste entrée, deux belles pièces de réception parquetées, 4 chambres, grande cuisine. Cave et grenier. (parking et garage possibles en sus). Référence annonce : GB00191332 Date de réalisation du diagnostic : 21/09/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 19

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 520 € et 3 450 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.780518, 4.854699
Total : 420 440€
Prix d'acquisition : 313 000€
Travaux : 82 400€
Valeur du bien : 395 400€
Frais de notaire : 25 040€
Coût estimé : 25 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 229m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 2266€/mois
Loyer annuel estimé : 27189€/an
Fourchette totale : 1802€ - 2850€/mois
Fourchette annuelle : 21619€ - 34195€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 400,79 €/m²
Basé sur :804 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :320 780 €
Prix d'achat :313 000 €
Décote à l'achat :-7 780€ (-2.4%)
Marge achat-revente :-99 660€ (-31.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :420 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 084,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :122,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 207,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :204 934,74€
Coût de l'assurance :36 788,50€
Taxe foncière : 2 718,93€/an
Soit par mois : 226,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 265,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 433,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté pour l'appartement
Quantité: 1 système pour 229 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 400 €(360 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:15 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13 800€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:26 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Électroménager: 5 000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 2 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 000€, Carrelage: 1 500€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3 600€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2 400€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Électricité:1 600€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 300€ = 1 200€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Peinture:5 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 100 m² × 40€/m² = 4 000€, Main d'œuvre: 1 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 266 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 189 €/an
Calcul : 2 266 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 155 €/an
Base de calcul : Emprunt de 420 440 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 472 €/an
Calcul : 123 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 719 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 745 €
Revenus locatifs : +27 189 €
Charges déductibles : -100 745 €
Résultat foncier Année 1 : -73 556 €(Déficit de 73 556 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 156 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 345 €/an
Revenus locatifs : +27 189 €
Charges déductibles : -18 345 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 844 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52156.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 313 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 203 450 €(65% de 313 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 398 €/an
Calcul : 203 450 € × 3,636% = 7 398 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 189 €100 759 €14 169 €-73 570 €21 400 €52 170 €52 170 €
227 733 €17 983 €13 793 €9 750 €--42 420 €
328 288 €17 595 €13 404 €10 693 €--31 727 €
428 853 €17 192 €13 002 €11 661 €--20 066 €
529 431 €16 776 €12 586 €12 654 €--7 412 €
630 019 €16 346 €12 155 €13 673 €---
730 620 €15 900 €11 710 €14 719 €---
831 232 €15 439 €11 249 €15 792 €---
931 857 €14 963 €10 772 €16 894 €---
1032 494 €14 469 €10 279 €18 024 €---
1133 144 €13 959 €9 768 €19 185 €---
1233 806 €13 431 €9 240 €20 376 €---
1334 483 €12 884 €8 694 €21 598 €---
1435 172 €12 319 €8 129 €22 853 €---
1535 876 €11 734 €7 544 €24 142 €---
1636 593 €11 129 €6 938 €25 464 €---
1737 325 €10 503 €6 312 €26 822 €---
1838 072 €9 855 €5 665 €28 217 €---
1938 833 €9 185 €4 994 €29 648 €---
2039 610 €8 491 €4 301 €31 118 €---
2140 402 €7 774 €3 583 €32 628 €---
2241 210 €7 031 €2 841 €34 178 €---
2342 034 €6 263 €2 073 €35 771 €---
2442 875 €5 469 €1 278 €37 406 €---
2543 732 €4 646 €456 €39 086 €---
TOTAL870 880 €392 096 €204 935 €478 784 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 478 784 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 189 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 710 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 710 €-6 420 €+12 130 €
2+5 710 €0 €+5 710 €
3+5 710 €0 €+5 710 €
4+5 710 €0 €+5 710 €
5+5 710 €0 €+5 710 €
6+5 710 €+1 879 €+3 831 €
7+5 710 €+4 416 €+1 294 €
8+5 710 €+4 738 €+972 €
9+5 710 €+5 068 €+642 €
10+5 710 €+5 407 €+303 €
11+5 710 €+5 755 €-45 €
12+5 710 €+6 113 €-403 €
13+5 710 €+6 479 €-769 €
14+5 710 €+6 856 €-1 146 €
15+5 710 €+7 242 €-1 532 €
16+5 710 €+7 639 €-1 929 €
17+5 710 €+8 047 €-2 337 €
18+5 710 €+8 465 €-2 755 €
19+5 710 €+8 894 €-3 184 €
20+5 710 €+9 336 €-3 626 €
21+5 710 €+9 788 €-4 078 €
22+5 710 €+10 254 €-4 544 €
23+5 710 €+10 731 €-5 021 €
24+5 710 €+11 222 €-5 512 €
25+5 710 €+11 726 €-6 016 €
Total+142 750 €+143 635 €+-885 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 199 jours
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