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Maison à vendre

VillePezou (41)
Surface150m²
Coût Total151 990€
Loyer Annuel14 267€
Rentabilité9.39%
Cashflow/mois+273€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 720 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, 1 parking: Garage

Cette maison se situe dans le bourg de Pezou sur une parcelle de 533 m2 clos. Elle comprend une belle pièce de vie avec cuisine de 41 m2, une arriere cuisine, chaufferie,une salle d'eau, wc et une tres grande chambre de 28 m2. A l'étage un dressing et 4 chambres, wc et salle d'eau à terminer. Un garage, jardin. Chauffage gaz de ville, tout à l'égout. Une grande maison qui nécessite des travaux mais avec beaucoup de potentiel.

Ville : Pezou
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41100
Coordonnées : 47.866574, 1.142052
Total : 151 990€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 35 350€
Valeur du bien : 143 350€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1189€/mois
Loyer annuel estimé : 14267€/an
Fourchette totale : 954€ - 1481€/mois
Fourchette annuelle : 11453€ - 17773€/an
Rentabilité brute :9.39%
Fourchette de rentabilité :7.54% - 11.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 210,76 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 615 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-73 615€ (-40.5%)
Marge achat-revente :29 625€ (16.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 990€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :752,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 797,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 841,21€
Coût de l'assurance :13 299,12€
Taxe foncière : 1 426,75€/an
Soit par mois : 118,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 188,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 916,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :272,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 137 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols abîmés nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en cours de finition nécessitant rafraîchissement
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 350 €(236 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:150€
    Peinture couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 189 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 267 €/an
Calcul : 1 189 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 102 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 990 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 427 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 411 €
Revenus locatifs : +14 267 €
Charges déductibles : -42 411 €
Résultat foncier Année 1 : -28 143 €(Déficit de 28 143 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 743 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 061 €/an
Revenus locatifs : +14 267 €
Charges déductibles : -7 061 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 207 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6743.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 267 €42 416 €5 107 €-28 148 €21 400 €6 748 €6 748 €
214 553 €6 930 €4 971 €7 623 €---
314 844 €6 790 €4 831 €8 054 €---
415 141 €6 645 €4 686 €8 496 €---
515 444 €6 494 €4 536 €8 949 €---
615 752 €6 339 €4 380 €9 413 €---
716 067 €6 178 €4 220 €9 889 €---
816 389 €6 012 €4 053 €10 377 €---
916 717 €5 840 €3 881 €10 876 €---
1017 051 €5 662 €3 704 €11 389 €---
1117 392 €5 478 €3 520 €11 914 €---
1217 740 €5 288 €3 329 €12 452 €---
1318 095 €5 091 €3 132 €13 004 €---
1418 456 €4 887 €2 928 €13 569 €---
1518 826 €4 676 €2 717 €14 149 €---
1619 202 €4 458 €2 499 €14 744 €---
1719 586 €4 232 €2 274 €15 354 €---
1819 978 €3 999 €2 040 €15 979 €---
1920 377 €3 757 €1 799 €16 620 €---
2020 785 €3 508 €1 549 €17 277 €---
2121 201 €3 249 €1 290 €17 952 €---
2221 625 €2 982 €1 023 €18 643 €---
2322 057 €2 705 €746 €19 352 €---
2422 498 €2 419 €460 €20 079 €---
2522 948 €2 123 €164 €20 825 €---
TOTAL456 991 €158 159 €73 841 €298 832 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 832 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 267 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 996 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 996 €-6 420 €+9 416 €
2+2 996 €+262 €+2 734 €
3+2 996 €+2 416 €+580 €
4+2 996 €+2 549 €+447 €
5+2 996 €+2 685 €+311 €
6+2 996 €+2 824 €+172 €
7+2 996 €+2 967 €+29 €
8+2 996 €+3 113 €-117 €
9+2 996 €+3 263 €-267 €
10+2 996 €+3 417 €-421 €
11+2 996 €+3 574 €-578 €
12+2 996 €+3 736 €-740 €
13+2 996 €+3 901 €-905 €
14+2 996 €+4 071 €-1 075 €
15+2 996 €+4 245 €-1 249 €
16+2 996 €+4 423 €-1 427 €
17+2 996 €+4 606 €-1 610 €
18+2 996 €+4 794 €-1 798 €
19+2 996 €+4 986 €-1 990 €
20+2 996 €+5 183 €-2 187 €
21+2 996 €+5 385 €-2 389 €
22+2 996 €+5 593 €-2 597 €
23+2 996 €+5 806 €-2 810 €
24+2 996 €+6 024 €-3 028 €
25+2 996 €+6 248 €-3 252 €
Total+74 900 €+89 650 €+-14 750 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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