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Achat ferme

Bien expiré
VillePamproux (79)
Surface174m²
Coût Total216 330€
Loyer Annuel13 915€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 000 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 764,37 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 174 m², 6 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1870, 3 Salles de bain, 1 Salle d'eau, 3 Toilettes, Chauffage individuel électrique, Une entrée, Salle de séjour : 17 m², Terrain de 285 m², Situation : ville

A PAMPROUX, dans le coeur historique, proche des commodités et de la gare, cet ancien corps de ferme n'attend plus que vous ! Un vrai cocon pour les amoureux d'espace et d'authenticité. À l'extérieur, place à la convivialité avec une terrasse parfaite pour vos repas d'été, un joli massif fleuri pour le plaisir des yeux, deux appentis pour vos projets et un garage pour stationner à l'abri. À l'intérieur, le charme opère dès l'entrée : une cuisine, un séjour chaleureux, une pièce annexe, une arrière-cuisine, une salle de bain et un WC pour le confort au quotidien. À l'étage, quatre belles chambres, dont une avec dressing et une autre avec salle d'eau privative, une seconde salle de bain et un WC viennent compléter ce bel ensemble familial.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 133 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Thierry CARILLON - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 811 694 538

Ville : Pamproux
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79800
Coordonnées : 46.422180, -0.028880
Total : 216 330€
Prix d'acquisition : 133 000€
Travaux : 72 690€
Valeur du bien : 205 690€
Frais de notaire : 10 640€
Coût estimé : 10 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 8.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1160€/mois
Loyer annuel estimé : 13915€/an
Fourchette totale : 960€ - 1400€/mois
Fourchette annuelle : 11522€ - 16804€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 071,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,29€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 132,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 099,48€
Coût de l'assurance :18 388,05€
Taxe foncière : 1 391,49€/an
Soit par mois : 115,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 159,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 248,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 174 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, possibilité de gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine usés et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessité de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 690 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 960€
    Isolation des combles: 174 m² × 40€/m² = 6960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 000€
    Remplacement fenêtres: 22 fenêtres × 1000€/fenêtre = 22000€ (pose incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 10000€ (fournitures et main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 15000€ (fournitures et main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture chambres: 48 m² × 30€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Pamproux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 160 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 915 €/an
Calcul : 1 160 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 262 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 330 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 736 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 391 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 690 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 079 €
Revenus locatifs : +13 915 €
Charges déductibles : -82 079 €
Résultat foncier Année 1 : -68 164 €(Déficit de 68 164 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 764 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 389 €/an
Revenus locatifs : +13 915 €
Charges déductibles : -9 389 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 526 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46763.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450 €(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 915 €82 086 €7 269 €-68 171 €21 400 €46 771 €46 771 €
214 193 €9 203 €7 076 €4 990 €--41 780 €
314 477 €9 003 €6 876 €5 474 €--36 306 €
414 767 €8 796 €6 669 €5 970 €--30 336 €
515 062 €8 583 €6 456 €6 479 €--23 857 €
615 363 €8 362 €6 235 €7 001 €--16 856 €
715 670 €8 133 €6 006 €7 537 €--9 318 €
815 984 €7 896 €5 769 €8 087 €--1 231 €
916 303 €7 652 €5 525 €8 652 €---
1016 630 €7 398 €5 271 €9 231 €---
1116 962 €7 136 €5 009 €9 826 €---
1217 301 €6 865 €4 738 €10 436 €---
1317 647 €6 585 €4 458 €11 062 €---
1418 000 €6 295 €4 168 €11 705 €---
1518 360 €5 995 €3 868 €12 366 €---
1618 728 €5 684 €3 557 €13 043 €---
1719 102 €5 363 €3 236 €13 739 €---
1819 484 €5 031 €2 904 €14 453 €---
1919 874 €4 687 €2 560 €15 187 €---
2020 271 €4 332 €2 205 €15 940 €---
2120 677 €3 964 €1 837 €16 713 €---
2221 090 €3 583 €1 456 €17 507 €---
2321 512 €3 189 €1 062 €18 323 €---
2421 942 €2 782 €655 €19 160 €---
2522 381 €2 361 €234 €20 020 €---
TOTAL445 697 €230 965 €105 099 €214 732 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 732 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 915 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 922 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 922 €-6 420 €+9 342 €
2+2 922 €0 €+2 922 €
3+2 922 €0 €+2 922 €
4+2 922 €0 €+2 922 €
5+2 922 €0 €+2 922 €
6+2 922 €0 €+2 922 €
7+2 922 €0 €+2 922 €
8+2 922 €0 €+2 922 €
9+2 922 €+2 226 €+696 €
10+2 922 €+2 769 €+153 €
11+2 922 €+2 948 €-26 €
12+2 922 €+3 131 €-209 €
13+2 922 €+3 319 €-397 €
14+2 922 €+3 512 €-590 €
15+2 922 €+3 710 €-788 €
16+2 922 €+3 913 €-991 €
17+2 922 €+4 122 €-1 200 €
18+2 922 €+4 336 €-1 414 €
19+2 922 €+4 556 €-1 634 €
20+2 922 €+4 782 €-1 860 €
21+2 922 €+5 014 €-2 092 €
22+2 922 €+5 252 €-2 330 €
23+2 922 €+5 497 €-2 575 €
24+2 922 €+5 748 €-2 826 €
25+2 922 €+6 006 €-3 084 €
Total+73 050 €+64 420 €+8 630 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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