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Appartement 2 pièces 46 m²

VilleChâteaudun (28)
Surface46m²
Coût Total98 980€
Loyer Annuel6 611€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 434,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 46 m²

CHÂTEAUDUN HYPER CENTRE APPARTEMENT VENDU LOUÉ

Idéalement situé en hyper centre de Châteaudun, découvrez cet appartement de 43 m² situé au rez-de-chaussée, offrant un emplacement privilégié à proximité immédiate des commerces et commodités.

Il se compose d'une pièce de vie, d'une cuisine aménagée et équipée, d'une chambre ainsi que d'une salle d'eau.

L'appartement est actuellement loué, offrant ainsi un investissement locatif avec locataire en place.

Loyer : 410 € hors charges + 20 € de charges par mois.

Prix de vente : 66 000 € honoraires d'agence à la charge du vendeur.

Un bien idéal pour un investissement locatif au coeur de Châteaudun.

Référence annonce 6644

[Coordonnées masquées] Kerim KILINC (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 983 694 027 - Blois. Kerim KILINC (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 983 694 027 - Blois.

Surface : 46 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/07/2026

Consommation énergie primaire : 265 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 139 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 100 € et 1 540 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Châteaudun
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28200
Coordonnées : 48.073536, 1.336909
Total : 98 980€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 27 700€
Valeur du bien : 93 700€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 11.98€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 14.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 551€/mois
Loyer annuel estimé : 6611€/an
Fourchette totale : 454€ - 668€/mois
Fourchette annuelle : 5449€ - 8020€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 283,33 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 033 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :+6 967€ (+11.8%)
Marge achat-revente :-39 947€ (-67.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :39,59€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 532,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 880,09€
Coût de l'assurance :11 877,60€
Taxe foncière : 661,06€/an
Soit par mois : 55,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 550,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 607,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du carrelage et peinture de l'entrée
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 700 €(602 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:1 200€
    Peinture cuisine: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Entrée:600€
    Rafraîchissement entrée: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant carrelage et peinture, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaudun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 611 €/an
Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 372 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 980 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 661 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 448 €
Revenus locatifs : +6 611 €
Charges déductibles : -32 448 €
Résultat foncier Année 1 : -25 837 €(Déficit de 25 837 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 437 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 748 €/an
Revenus locatifs : +6 611 €
Charges déductibles : -4 748 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 863 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4437.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 611 €32 451 €3 375 €-25 840 €21 400 €4 440 €4 440 €
26 743 €4 662 €3 286 €2 081 €--2 360 €
36 878 €4 570 €3 194 €2 308 €--52 €
47 015 €4 475 €3 098 €2 541 €---
57 156 €4 376 €3 000 €2 780 €---
67 299 €4 274 €2 898 €3 025 €---
77 445 €4 168 €2 792 €3 277 €---
87 594 €4 059 €2 682 €3 535 €---
97 745 €3 945 €2 569 €3 800 €---
107 900 €3 828 €2 452 €4 072 €---
118 058 €3 707 €2 330 €4 352 €---
128 219 €3 581 €2 205 €4 638 €---
138 384 €3 451 €2 075 €4 933 €---
148 552 €3 316 €1 940 €5 235 €---
158 723 €3 177 €1 801 €5 545 €---
168 897 €3 033 €1 657 €5 864 €---
179 075 €2 884 €1 507 €6 191 €---
189 256 €2 729 €1 353 €6 527 €---
199 442 €2 569 €1 193 €6 872 €---
209 630 €2 404 €1 028 €7 227 €---
219 823 €2 233 €856 €7 590 €---
2210 019 €2 055 €679 €7 964 €---
2310 220 €1 872 €496 €8 348 €---
2410 424 €1 682 €306 €8 742 €---
2510 633 €1 485 €109 €9 148 €---
TOTAL211 740 €110 984 €48 880 €100 756 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 756 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 611 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 388 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 388 €-6 420 €+7 808 €
2+1 388 €0 €+1 388 €
3+1 388 €0 €+1 388 €
4+1 388 €+747 €+641 €
5+1 388 €+834 €+554 €
6+1 388 €+907 €+481 €
7+1 388 €+983 €+405 €
8+1 388 €+1 061 €+327 €
9+1 388 €+1 140 €+248 €
10+1 388 €+1 222 €+166 €
11+1 388 €+1 306 €+82 €
12+1 388 €+1 392 €-4 €
13+1 388 €+1 480 €-92 €
14+1 388 €+1 571 €-183 €
15+1 388 €+1 664 €-276 €
16+1 388 €+1 759 €-371 €
17+1 388 €+1 857 €-469 €
18+1 388 €+1 958 €-570 €
19+1 388 €+2 062 €-674 €
20+1 388 €+2 168 €-780 €
21+1 388 €+2 277 €-889 €
22+1 388 €+2 389 €-1 001 €
23+1 388 €+2 504 €-1 116 €
24+1 388 €+2 623 €-1 235 €
25+1 388 €+2 744 €-1 356 €
Total+34 700 €+30 227 €+4 473 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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