Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièces 125 m²

Bien expiré
VilleSalzuit (43)
Surface125m²
Coût Total154 650€
Loyer Annuel9 432€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 600 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à rénover d'environ 125m² habitables comprenant : pièce à vivre, 3 chambres, dégagement, wc, salle d'eau et cave.

Une grange, à proximité, d'environ 110m² au sol, vient compléter ce bien.

Toiture et huisseries récentes sur la maison (10ans).

A proximité de PAULHAGUET et ses commodités. Référence annonce : 6 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Salzuit
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43230
Coordonnées : 45.212460, 3.492588
Total : 154 650€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 73 650€
Valeur du bien : 148 650€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 6.29€/m²/mois
Fourchette : 4.77€ - 8.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 786€/mois
Loyer annuel estimé : 9432€/an
Fourchette totale : 596€ - 1036€/mois
Fourchette annuelle : 7157€ - 12428€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :874,07 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :109 259 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-34 259€ (-31.4%)
Marge achat-revente :-45 391€ (-41.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :45,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 811,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 380,93€
Coût de l'assurance :13 531,88€
Taxe foncière : 943,15€/an
Soit par mois : 78,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 785,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 890,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 - État très mauvais visible sur photos
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: toute la maison
Raison: État très mauvais, nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 650 €(589 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 750€
    Isolation toiture/combles: 125 m² × 70€/m² = 8750€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 900€ = 14400€ (incluant pose)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant électroménager, plomberie, électricité)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres (45 m²) × 200€/m² = 9000€ (incluant revêtement, peinture, électricité)
  • Salon:6 000€
    Rénovation lourde salon: 1 salon (30 m²) × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement, peinture, électricité)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie générale: toute la maison × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salzuit (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 432 €/an
Calcul : 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 650 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 943 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 341 €
Revenus locatifs : +9 432 €
Charges déductibles : -80 341 €
Résultat foncier Année 1 : -70 909 €(Déficit de 70 909 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 509 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 691 €/an
Revenus locatifs : +9 432 €
Charges déductibles : -6 691 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 741 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49509.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 432 €80 346 €5 212 €-70 914 €21 400 €49 514 €49 514 €
29 620 €6 558 €5 073 €3 062 €--46 452 €
39 813 €6 415 €4 930 €3 398 €--43 054 €
410 009 €6 267 €4 782 €3 742 €--39 312 €
510 209 €6 114 €4 629 €4 095 €--35 217 €
610 413 €5 956 €4 471 €4 458 €--30 760 €
710 621 €5 792 €4 307 €4 830 €--25 930 €
810 834 €5 622 €4 138 €5 212 €--20 718 €
911 051 €5 447 €3 962 €5 604 €--15 114 €
1011 272 €5 265 €3 781 €6 006 €--9 108 €
1111 497 €5 078 €3 593 €6 419 €--2 689 €
1211 727 €4 883 €3 399 €6 844 €---
1311 961 €4 682 €3 198 €7 279 €---
1412 201 €4 474 €2 990 €7 726 €---
1512 445 €4 259 €2 775 €8 186 €---
1612 694 €4 037 €2 552 €8 657 €---
1712 947 €3 806 €2 322 €9 141 €---
1813 206 €3 568 €2 084 €9 638 €---
1913 471 €3 321 €1 837 €10 149 €---
2013 740 €3 066 €1 582 €10 674 €---
2114 015 €2 802 €1 318 €11 212 €---
2214 295 €2 529 €1 045 €11 766 €---
2314 581 €2 247 €762 €12 334 €---
2414 873 €1 955 €470 €12 918 €---
2515 170 €1 652 €168 €13 518 €---
TOTAL302 095 €186 142 €75 381 €115 954 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 954 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 432 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 981 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 981 €-6 420 €+8 401 €
2+1 981 €0 €+1 981 €
3+1 981 €0 €+1 981 €
4+1 981 €0 €+1 981 €
5+1 981 €0 €+1 981 €
6+1 981 €0 €+1 981 €
7+1 981 €0 €+1 981 €
8+1 981 €0 €+1 981 €
9+1 981 €0 €+1 981 €
10+1 981 €0 €+1 981 €
11+1 981 €0 €+1 981 €
12+1 981 €+2 053 €-72 €
13+1 981 €+2 184 €-203 €
14+1 981 €+2 318 €-337 €
15+1 981 €+2 456 €-475 €
16+1 981 €+2 597 €-616 €
17+1 981 €+2 742 €-761 €
18+1 981 €+2 892 €-911 €
19+1 981 €+3 045 €-1 064 €
20+1 981 €+3 202 €-1 221 €
21+1 981 €+3 364 €-1 383 €
22+1 981 €+3 530 €-1 549 €
23+1 981 €+3 700 €-1 719 €
24+1 981 €+3 875 €-1 894 €
25+1 981 €+4 055 €-2 074 €
Total+49 525 €+35 593 €+13 932 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →