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Maison à vendre

VilleRouffignac (17)
Surface167m²
Coût Total247 594€
Loyer Annuel16 978€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 087 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 1 012,5 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, 3 parkings: 3 parkings, Belle vue, Pas de cave

Cette maison en pierre et moellons propose une en rez-de-chaussée, cuisine, séjour, deux chambres et une salle d'eau ainsi que des dépendances. A l'étage, deux chambres spacieuses et un bureau. Un jardin arboré et fleuri offre une jolie vue sur les champs, idéal pour vos projets de vie à la campagne. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Rouffignac
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17130
Coordonnées : 45.334648, -0.451758
Total : 247 594€
Prix d'acquisition : 169 087€
Travaux : 64 980€
Valeur du bien : 234 067€
Frais de notaire : 13 527€
Coût estimé : 13 527€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1415€/mois
Loyer annuel estimé : 16978€/an
Fourchette totale : 1119€ - 1790€/mois
Fourchette annuelle : 13423€ - 21475€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 572,33 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :262 579 €
Prix d'achat :169 087 €
Décote à l'achat :-93 492€ (-35.6%)
Marge achat-revente :14 985€ (5.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 594€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 213,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :61,90€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 275,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 340,63€
Coût de l'assurance :18 569,55€
Taxe foncière : 1 697,80€/an
Soit par mois : 141,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 414,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 416,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 267 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 167 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - peinture vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 37 m²
Raison: État 2.5/5 visible - usure et désordre nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 980 €(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 020€
    Isolation toiture/combles: 167 m² × 60€/m² = 10020€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (incluant la pose)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant l'électroménager, plomberie, électricité, et revêtement)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture)
  • Revêtement sol chambres:6 000€
    Parquet flottant: 75 m² × 80€/m² = 6000€ (incluant la pose)
  • Peinture chambres:2 250€
    Peinture murs et plafonds chambres: 75 m² × 30€/m² = 2250€ (incluant la main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 110€
    Peinture murs et plafonds salon: 37 m² × 30€/m² = 1110€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouffignac (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 620€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 415 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 978 €/an
Calcul : 1 415 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 065 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 594 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 743 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 698 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 486 €
Revenus locatifs : +16 978 €
Charges déductibles : -75 486 €
Résultat foncier Année 1 : -58 508 €(Déficit de 58 508 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 108 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 506 €/an
Revenus locatifs : +16 978 €
Charges déductibles : -10 506 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 472 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37107.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 087 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 907 €(65% de 169 087 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 997 €/an
Calcul : 109 907 € × 3,636% = 3 997 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 978 €75 494 €8 073 €-58 516 €21 400 €37 116 €37 116 €
217 318 €10 296 €7 856 €7 021 €--30 095 €
317 664 €10 072 €7 631 €7 592 €--22 503 €
418 017 €9 840 €7 399 €8 177 €--14 325 €
518 378 €9 600 €7 159 €8 777 €--5 548 €
618 745 €9 352 €6 912 €9 393 €---
719 120 €9 096 €6 655 €10 024 €---
819 502 €8 831 €6 391 €10 671 €---
919 892 €8 558 €6 117 €11 335 €---
1020 290 €8 275 €5 834 €12 015 €---
1120 696 €7 983 €5 542 €12 713 €---
1221 110 €7 681 €5 240 €13 429 €---
1321 532 €7 368 €4 928 €14 164 €---
1421 963 €7 046 €4 605 €14 917 €---
1522 402 €6 712 €4 272 €15 690 €---
1622 850 €6 368 €3 927 €16 482 €---
1723 307 €6 012 €3 571 €17 296 €---
1823 773 €5 644 €3 203 €18 130 €---
1924 249 €5 263 €2 823 €18 986 €---
2024 734 €4 870 €2 429 €19 864 €---
2125 228 €4 464 €2 023 €20 765 €---
2225 733 €4 044 €1 603 €21 689 €---
2326 248 €3 610 €1 169 €22 638 €---
2426 773 €3 161 €720 €23 611 €---
2527 308 €2 697 €257 €24 611 €---
TOTAL543 810 €242 335 €116 341 €301 475 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 475 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 978 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 565 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 565 €-6 420 €+9 985 €
2+3 565 €0 €+3 565 €
3+3 565 €0 €+3 565 €
4+3 565 €0 €+3 565 €
5+3 565 €0 €+3 565 €
6+3 565 €+1 153 €+2 412 €
7+3 565 €+3 007 €+558 €
8+3 565 €+3 201 €+364 €
9+3 565 €+3 400 €+165 €
10+3 565 €+3 605 €-40 €
11+3 565 €+3 814 €-249 €
12+3 565 €+4 029 €-464 €
13+3 565 €+4 249 €-684 €
14+3 565 €+4 475 €-910 €
15+3 565 €+4 707 €-1 142 €
16+3 565 €+4 945 €-1 380 €
17+3 565 €+5 189 €-1 624 €
18+3 565 €+5 439 €-1 874 €
19+3 565 €+5 696 €-2 131 €
20+3 565 €+5 959 €-2 394 €
21+3 565 €+6 229 €-2 664 €
22+3 565 €+6 507 €-2 942 €
23+3 565 €+6 791 €-3 226 €
24+3 565 €+7 083 €-3 518 €
25+3 565 €+7 383 €-3 818 €
Total+89 125 €+90 442 €+-1 317 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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