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Appartement à vendre

VilleSaint-Chamond (42)
Surface93m²
Coût Total164 400€
Loyer Annuel10 267€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 451,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 11
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 12, Cave, Nombre de WC : 1

Place de la Liberté en centre ville à vendre appartement T4 de 93 m² situé au 11ème étage (avec ascenseur ) Ce bien est en excellent état il comprend : Une cuisine équipée indépendante, un grand salon séjour, deux chambres, un dressing, une salle d'eau, un wc. Grand balcon vue panoramique avec store électrique, double vitrage, volets roulants, Garage, cave. (gedeon_34878_32037424)

Ville : Saint-Chamond
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42400
Coordonnées : 45.469537, 4.501605
Total : 164 400€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 18 600€
Valeur du bien : 153 600€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 6.96€ - 12.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 856€/mois
Loyer annuel estimé : 10267€/an
Fourchette totale : 647€ - 1131€/mois
Fourchette annuelle : 7770€ - 13566€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 139,61 €/m²
Basé sur :174 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 984 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :+29 016€ (+27.4%)
Marge achat-revente :-58 416€ (-55.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :814,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 862,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 870,36€
Coût de l'assurance :14 385,00€
Taxe foncière : 1 026,67€/an
Soit par mois : 85,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 855,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 947,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 98 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements de cuisine vieillissants et mise aux normes de la plomberie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour un appartement en vente

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 600 €(200 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 400€
    Cuisine complète (10 m²): 800€/m² × 10 = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:6 600€
    Rénovation salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant (20 m²): 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:600€
    Mise aux normes tableau électrique: 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Chamond (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 856 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 267 €/an
Calcul : 856 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 027 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 721 €
Revenus locatifs : +10 267 €
Charges déductibles : -25 721 €
Résultat foncier Année 1 : -15 454 €(Déficit de 15 454 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 754 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 121 €/an
Revenus locatifs : +10 267 €
Charges déductibles : -7 121 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 146 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4753.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 267 €25 726 €5 524 €-15 459 €10 700 €4 759 €4 759 €
210 472 €6 979 €5 377 €3 493 €--1 266 €
310 682 €6 827 €5 225 €3 854 €---
410 895 €6 671 €5 068 €4 225 €---
511 113 €6 508 €4 906 €4 605 €---
611 335 €6 340 €4 738 €4 995 €---
711 562 €6 166 €4 564 €5 396 €---
811 793 €5 987 €4 384 €5 807 €---
912 029 €5 800 €4 198 €6 229 €---
1012 270 €5 608 €4 006 €6 662 €---
1112 515 €5 409 €3 807 €7 106 €---
1212 765 €5 203 €3 601 €7 562 €---
1313 021 €4 990 €3 388 €8 031 €---
1413 281 €4 769 €3 167 €8 512 €---
1513 547 €4 541 €2 939 €9 005 €---
1613 818 €4 306 €2 703 €9 512 €---
1714 094 €4 061 €2 459 €10 033 €---
1814 376 €3 809 €2 207 €10 567 €---
1914 663 €3 548 €1 946 €11 116 €---
2014 957 €3 277 €1 675 €11 679 €---
2115 256 €2 998 €1 396 €12 258 €---
2215 561 €2 709 €1 107 €12 852 €---
2315 872 €2 409 €807 €13 463 €---
2416 190 €2 100 €498 €14 090 €---
2516 513 €1 780 €178 €14 734 €---
TOTAL328 846 €138 522 €79 870 €190 324 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 324 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 267 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 156 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 156 €-3 210 €+5 366 €
2+2 156 €0 €+2 156 €
3+2 156 €+776 €+1 380 €
4+2 156 €+1 267 €+889 €
5+2 156 €+1 381 €+775 €
6+2 156 €+1 499 €+657 €
7+2 156 €+1 619 €+537 €
8+2 156 €+1 742 €+414 €
9+2 156 €+1 869 €+287 €
10+2 156 €+1 998 €+158 €
11+2 156 €+2 132 €+24 €
12+2 156 €+2 269 €-113 €
13+2 156 €+2 409 €-253 €
14+2 156 €+2 553 €-397 €
15+2 156 €+2 702 €-546 €
16+2 156 €+2 854 €-698 €
17+2 156 €+3 010 €-854 €
18+2 156 €+3 170 €-1 014 €
19+2 156 €+3 335 €-1 179 €
20+2 156 €+3 504 €-1 348 €
21+2 156 €+3 677 €-1 521 €
22+2 156 €+3 856 €-1 700 €
23+2 156 €+4 039 €-1 883 €
24+2 156 €+4 227 €-2 071 €
25+2 156 €+4 420 €-2 264 €
Total+53 900 €+57 097 €+-3 197 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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