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Détails du bien

VilleCastelfranc (46)
Surface104m²
Coût Total188 880€
Loyer Annuel10 893€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 144,23 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Convecteur Electrique

Charmante maison de village avec jardinet, à 5 minutes de Prayssac et de ses commerces. D'une surface habitable d'environ 100 m², elle comprend en rez-de-chaussée une grande cuisine, un séjour (ou chambre), une salle d'eau avec toilettes et une buanderie. L'étage offre une cuisine (ou chambre), une chambre, salle d'eau et toilettes séparées. Grâce à ses deux entrées distinctes, ce bien peut facilement être aménagé en deux logements indépendants, idéal pour un projet locatif, une maison familiale ou une maison avec espace d’accueil. Agréable jardinet avec auvent à l'abri des regards. Grand potentiel pour cette maison située au coeur du village. - https://jcd-immobilier.com/fr/fees

Ville : Castelfranc
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46140
Coordonnées : 44.500649, 1.234655
Total : 188 880€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 60 360€
Valeur du bien : 179 360€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 908€/mois
Loyer annuel estimé : 10893€/an
Fourchette totale : 730€ - 1128€/mois
Fourchette annuelle : 8762€ - 13542€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :932,2 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 949 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :+22 051€ (+22.7%)
Marge achat-revente :-91 931€ (-94.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :935,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 990,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 763,46€
Coût de l'assurance :16 527,00€
Taxe foncière : 1 089,27€/an
Soit par mois : 90,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 907,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 081,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 360 €(580 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:8 300€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 600€ = 7800€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:15 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 600€/m² = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelfranc (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 908 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 893 €/an
Calcul : 908 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 340 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 880 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 661 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 089 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 451 €
Revenus locatifs : +10 893 €
Charges déductibles : -68 451 €
Résultat foncier Année 1 : -57 558 €(Déficit de 57 558 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 158 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 091 €/an
Revenus locatifs : +10 893 €
Charges déductibles : -8 091 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36157.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 893 €68 457 €6 346 €-57 564 €21 400 €36 164 €36 164 €
211 111 €7 928 €6 178 €3 182 €--32 982 €
311 333 €7 754 €6 004 €3 579 €--29 403 €
411 559 €7 574 €5 823 €3 986 €--25 417 €
511 791 €7 387 €5 637 €4 404 €--21 013 €
612 026 €7 194 €5 444 €4 833 €--16 181 €
712 267 €6 994 €5 244 €5 273 €--10 908 €
812 512 €6 788 €5 037 €5 725 €--5 183 €
912 763 €6 574 €4 824 €6 189 €---
1013 018 €6 353 €4 602 €6 665 €---
1113 278 €6 124 €4 374 €7 154 €---
1213 544 €5 887 €4 137 €7 656 €---
1313 815 €5 643 €3 892 €8 172 €---
1414 091 €5 389 €3 639 €8 701 €---
1514 373 €5 127 €3 377 €9 245 €---
1614 660 €4 856 €3 106 €9 804 €---
1714 953 €4 576 €2 826 €10 377 €---
1815 252 €4 286 €2 535 €10 967 €---
1915 557 €3 986 €2 235 €11 572 €---
2015 869 €3 675 €1 925 €12 193 €---
2116 186 €3 354 €1 604 €12 832 €---
2216 510 €3 022 €1 271 €13 488 €---
2316 840 €2 678 €928 €14 162 €---
2417 177 €2 322 €572 €14 854 €---
2517 520 €1 954 €204 €15 566 €---
TOTAL348 897 €195 882 €91 763 €153 015 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 015 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 893 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 287 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 287 €-6 420 €+8 707 €
2+2 287 €0 €+2 287 €
3+2 287 €0 €+2 287 €
4+2 287 €0 €+2 287 €
5+2 287 €0 €+2 287 €
6+2 287 €0 €+2 287 €
7+2 287 €0 €+2 287 €
8+2 287 €0 €+2 287 €
9+2 287 €+302 €+1 985 €
10+2 287 €+1 999 €+288 €
11+2 287 €+2 146 €+141 €
12+2 287 €+2 297 €-10 €
13+2 287 €+2 452 €-165 €
14+2 287 €+2 610 €-323 €
15+2 287 €+2 774 €-487 €
16+2 287 €+2 941 €-654 €
17+2 287 €+3 113 €-826 €
18+2 287 €+3 290 €-1 003 €
19+2 287 €+3 472 €-1 185 €
20+2 287 €+3 658 €-1 371 €
21+2 287 €+3 850 €-1 563 €
22+2 287 €+4 046 €-1 759 €
23+2 287 €+4 249 €-1 962 €
24+2 287 €+4 456 €-2 169 €
25+2 287 €+4 670 €-2 383 €
Total+57 175 €+45 904 €+11 271 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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