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Villa à vendre

Bien expiré
VilleCastelsarrasin (82)
Surface270m²
Coût Total353 160€
Loyer Annuel31 640€
Rentabilité8.96%
Cashflow/mois+521€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 317 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 1 174,07 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 5 chambres, Terrasse, Pas de balcon

Ancein moulin TBE avec une partie d'origine du XVIIème sur 3 niveaux ;, à 7km de Castelsarrasin et Moissac

  • séjour de 47m2
  • cuisine de 19m2
  • 4 chambres((18/28m2)
  • 1 salle de bain +2 salles d'eau
  • 4wc
  • 1 bureau de 27m2
  • 1 mezzanine/chambre de 41m2 Confort : Chauffage par 2 poeleS et radiateurs par inertie dans les chambres Terrasse de 47m2 close par véranda -Sanitaires extérieurs en cours de finition Combles et volume aménageable de 135m2 env(avec réservation electrique et menuiserie PVC
  • cave de 30m2 PRESTATIONS
  • menuiserie double vtrage + double cloison- gros oeuvre en tres bon (murs et toiitures) électricité refaite le tout sur 1ha50 de prairie arborée + vergersdont accès a la petite ruivière poisonneuse-possibilité de production électrique- conviendrait à famille nombreuses ou projets hébergement/pension/gîte(ancienne colonie autrefois), parc de loisirs...
Ville : Castelsarrasin
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82100
Coordonnées : 44.028949, 1.069279
Total : 353 160€
Prix d'acquisition : 317 000€
Travaux : 10 800€
Valeur du bien : 327 800€
Frais de notaire : 25 360€
Coût estimé : 25 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 8.07€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 2637€/mois
Loyer annuel estimé : 31640€/an
Fourchette totale : 2179€ - 3191€/mois
Fourchette annuelle : 26146€ - 38288€/an
Rentabilité brute :8.96%
Fourchette de rentabilité :7.40% - 10.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 474,33 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :398 069 €
Prix d'achat :317 000 €
Décote à l'achat :-81 069€ (-20.4%)
Marge achat-revente :44 909€ (11.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :353 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 749,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :103,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 852,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :171 575,52€
Coût de l'assurance :30 901,50€
Taxe foncière : 3 163,97€/an
Soit par mois : 263,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 636,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 115,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :520,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer les poêles et radiateurs actuels
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et mise à jour des sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage un peu daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu usée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des finitions et peinture dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 800€
    Isolation des combles: 270 m² × 40€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 637 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 640 €/an
Calcul : 2 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 855 €/an
Base de calcul : Emprunt de 353 160 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 236 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 164 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 055 €
Revenus locatifs : +31 640 €
Charges déductibles : -27 055 €
Résultat foncier Année 1 : 4 585 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 255 €/an
Revenus locatifs : +31 640 €
Charges déductibles : -16 255 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 385 €/an
Prix d'achat du bien : 317 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 206 050 €(65% de 317 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 493 €/an
Calcul : 206 050 € × 3,636% = 7 493 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 640 €27 066 €11 866 €4 574 €---
232 272 €15 951 €11 551 €16 321 €---
332 918 €15 625 €11 225 €17 293 €---
433 576 €15 288 €10 888 €18 288 €---
534 248 €14 939 €10 539 €19 309 €---
634 933 €14 578 €10 178 €20 355 €---
735 631 €14 205 €9 805 €21 427 €---
836 344 €13 819 €9 419 €22 525 €---
937 071 €13 419 €9 019 €23 652 €---
1037 812 €13 006 €8 606 €24 807 €---
1138 569 €12 578 €8 178 €25 991 €---
1239 340 €12 135 €7 735 €27 205 €---
1340 127 €11 678 €7 278 €28 449 €---
1440 929 €11 204 €6 804 €29 725 €---
1541 748 €10 714 €6 314 €31 034 €---
1642 583 €10 207 €5 807 €32 375 €---
1743 434 €9 683 €5 283 €33 751 €---
1844 303 €9 141 €4 741 €35 162 €---
1945 189 €8 580 €4 180 €36 610 €---
2046 093 €7 999 €3 599 €38 094 €---
2147 015 €7 399 €2 998 €39 616 €---
2247 955 €6 777 €2 377 €41 178 €---
2348 914 €6 134 €1 734 €42 780 €---
2449 893 €5 469 €1 069 €44 423 €---
2550 890 €4 782 €381 €46 109 €---
TOTAL1 013 428 €292 376 €171 576 €721 052 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 721 052 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 640 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 644 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 644 €+1 372 €+5 272 €
2+6 644 €+4 896 €+1 748 €
3+6 644 €+5 188 €+1 456 €
4+6 644 €+5 487 €+1 157 €
5+6 644 €+5 793 €+851 €
6+6 644 €+6 106 €+538 €
7+6 644 €+6 428 €+216 €
8+6 644 €+6 758 €-114 €
9+6 644 €+7 096 €-452 €
10+6 644 €+7 442 €-798 €
11+6 644 €+7 797 €-1 153 €
12+6 644 €+8 161 €-1 517 €
13+6 644 €+8 535 €-1 891 €
14+6 644 €+8 918 €-2 274 €
15+6 644 €+9 310 €-2 666 €
16+6 644 €+9 713 €-3 069 €
17+6 644 €+10 125 €-3 481 €
18+6 644 €+10 549 €-3 905 €
19+6 644 €+10 983 €-4 339 €
20+6 644 €+11 428 €-4 784 €
21+6 644 €+11 885 €-5 241 €
22+6 644 €+12 353 €-5 709 €
23+6 644 €+12 834 €-6 190 €
24+6 644 €+13 327 €-6 683 €
25+6 644 €+13 833 €-7 189 €
Total+166 100 €+216 316 €+-50 216 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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