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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface108m²
Coût Total198 200€
Loyer Annuel12 157€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 435,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Salon (total 23 m²), 3 chambres, Balcon, Jardin, Terrasse, calme

Idéalement situé au coeur de Béziers, à seulement quelques mètres des emblématiques Allées Paul Riquet, cet élégant appartement de 108 m² offre un cadre de vie rare alliant charme, calme et confort.

Situé au premier étage, il bénéficie d'une belle terrasse ainsi qu'un magnifique patio intérieur, véritables havres de tranquillité en plein centre-ville.

Il se compose d'un salon, d'un séjour, d'une cuisine aménagée et équipée, de trois chambres, ainsi que d'une salle d'eau avec WC. L'ensemble est à rafraîchir selon vos goûts, offrant ainsi un beau potentiel de personnalisation.

Les menuiseries en PVC et bois double vitrage garantissent une bonne isolation et un confort appréciable au quotidien.

Vous apprécierez également la présence d'un WC supplémentaire en extérieur, ainsi qu'une buanderie avec évier, pratiques et fonctionnels.

Un bien rare sur le secteur, réunissant emplacement de premier choix, espaces extérieurs et fort potentiel.

À découvrir sans tarder chez France Sud Immobilier. Copropriété de 9 lots - dont 2 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 595.50 euros.

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.338264, 3.222127
Total : 198 200€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 30 800€
Valeur du bien : 185 800€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1013€/mois
Loyer annuel estimé : 12157€/an
Fourchette totale : 796€ - 1289€/mois
Fourchette annuelle : 9555€ - 15468€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 425,26 €/m²
Basé sur :748 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 928 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :+1 072€ (+0.7%)
Marge achat-revente :-44 272€ (-28.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :981,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :56,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 037,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 291,39€
Coût de l'assurance :16 847,00€
Taxe foncière : 1 215,73€/an
Soit par mois : 101,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 49,63€/mois
Soit par an : 595,50€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 013,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 188,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 89 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine à rénover complètement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain à rénover complètement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres à rénover complètement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 2/5 visible - chambres à rafraîchir
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 2/5 visible - mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 2.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 2.5/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 800 €(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 7000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 4500€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de revêtement de sol: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture des murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 400€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Électricité:800€
    Mise aux normes électricité: 1 salon × 800€ = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 013 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 157 €/an
Calcul : 1 013 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 653 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 674 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 216 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 596 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 938 €
Revenus locatifs : +12 157 €
Charges déductibles : -39 938 €
Résultat foncier Année 1 : -27 781 €(Déficit de 27 781 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 081 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 138 €/an
Revenus locatifs : +12 157 €
Charges déductibles : -9 138 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 019 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17080.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 157 €39 945 €6 660 €-27 787 €10 700 €17 087 €17 087 €
212 400 €8 968 €6 483 €3 433 €--13 655 €
312 649 €8 785 €6 300 €3 864 €--9 791 €
412 901 €8 596 €6 110 €4 306 €--5 485 €
513 160 €8 400 €5 915 €4 760 €--725 €
613 423 €8 197 €5 712 €5 225 €---
713 691 €7 988 €5 503 €5 703 €---
813 965 €7 771 €5 286 €6 194 €---
914 244 €7 547 €5 062 €6 698 €---
1014 529 €7 315 €4 830 €7 214 €---
1114 820 €7 075 €4 590 €7 745 €---
1215 116 €6 826 €4 341 €8 290 €---
1315 418 €6 569 €4 084 €8 849 €---
1415 727 €6 304 €3 819 €9 423 €---
1516 041 €6 029 €3 544 €10 013 €---
1616 362 €5 744 €3 259 €10 618 €---
1716 689 €5 450 €2 965 €11 239 €---
1817 023 €5 146 €2 661 €11 878 €---
1917 364 €4 831 €2 346 €12 533 €---
2017 711 €4 505 €2 020 €13 206 €---
2118 065 €4 168 €1 683 €13 897 €---
2218 426 €3 819 €1 334 €14 607 €---
2318 795 €3 458 €973 €15 337 €---
2419 171 €3 085 €600 €16 086 €---
2519 554 €2 699 €214 €16 855 €---
TOTAL389 403 €189 219 €96 291 €200 184 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 184 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 157 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 553 €-3 210 €+5 763 €
2+2 553 €0 €+2 553 €
3+2 553 €0 €+2 553 €
4+2 553 €0 €+2 553 €
5+2 553 €0 €+2 553 €
6+2 553 €+1 350 €+1 203 €
7+2 553 €+1 711 €+842 €
8+2 553 €+1 858 €+695 €
9+2 553 €+2 009 €+544 €
10+2 553 €+2 164 €+389 €
11+2 553 €+2 324 €+229 €
12+2 553 €+2 487 €+66 €
13+2 553 €+2 655 €-102 €
14+2 553 €+2 827 €-274 €
15+2 553 €+3 004 €-451 €
16+2 553 €+3 185 €-632 €
17+2 553 €+3 372 €-819 €
18+2 553 €+3 563 €-1 010 €
19+2 553 €+3 760 €-1 207 €
20+2 553 €+3 962 €-1 409 €
21+2 553 €+4 169 €-1 616 €
22+2 553 €+4 382 €-1 829 €
23+2 553 €+4 601 €-2 048 €
24+2 553 €+4 826 €-2 273 €
25+2 553 €+5 057 €-2 504 €
Total+63 825 €+60 055 €+3 770 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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