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Appartement à vendre

VilleBéziers (34)
Surface108
Coût Total198 200
Loyer Annuel12 157
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-176
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 435,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Salon (total 23 m²), 3 chambres, Balcon, Jardin, Terrasse, calme

Idéalement situé au coeur de Béziers, à seulement quelques mètres des emblématiques Allées Paul Riquet, cet élégant appartement de 108 m² offre un cadre de vie rare alliant charme, calme et confort.

Situé au premier étage, il bénéficie d'une belle terrasse ainsi qu'un magnifique patio intérieur, véritables havres de tranquillité en plein centre-ville.

Il se compose d'un salon, d'un séjour, d'une cuisine aménagée et équipée, de trois chambres, ainsi que d'une salle d'eau avec WC. L'ensemble est à rafraîchir selon vos goûts, offrant ainsi un beau potentiel de personnalisation.

Les menuiseries en PVC et bois double vitrage garantissent une bonne isolation et un confort appréciable au quotidien.

Vous apprécierez également la présence d'un WC supplémentaire en extérieur, ainsi qu'une buanderie avec évier, pratiques et fonctionnels.

Un bien rare sur le secteur, réunissant emplacement de premier choix, espaces extérieurs et fort potentiel.

À découvrir sans tarder chez France Sud Immobilier. Copropriété de 9 lots - dont 2 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 595.50 euros.

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.338264, 3.222127
Total : 198 200
Prix d'acquisition : 155 000
Travaux : 30 800
Valeur du bien : 185 800
Frais de notaire : 12 400
Coût estimé : 12 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1013€/mois
Loyer annuel estimé : 12157€/an
Fourchette totale : 796€ - 1289€/mois
Fourchette annuelle : 9555€ - 15468€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 425,26 €/m²
Basé sur :748 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 928
Prix d'achat :155 000
Décote à l'achat :+1 072 (+0.7%)
Marge achat-revente :-44 272€ (-28.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :981,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :56,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 037,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 291,39
Coût de l'assurance :16 847,00
Taxe foncière : 1 215,73€/an
Soit par mois : 101,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 49,63€/mois
Soit par an : 595,50€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 013,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 188,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 89 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine à rénover complètement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain à rénover complètement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres à rénover complètement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 2/5 visible - chambres à rafraîchir
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 2/5 visible - mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 2.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 2.5/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 800(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 7000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 4500€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Pose de revêtement de sol: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture des murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 400€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture des murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Électricité:800
    Mise aux normes électricité: 1 salon × 800€ = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 013 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 157 €/an
Calcul : 1 013 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 653 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 200 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 674 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 216 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 596 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 938
Revenus locatifs : +12 157
Charges déductibles : -39 938
Résultat foncier Année 1 : -27 781(Déficit de 27 781 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 17 081
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 138 €/an
Revenus locatifs : +12 157
Charges déductibles : -9 138
Résultat foncier Années 2+ : 3 019 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17080.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 15739 9456 660-27 78710 700 €17 087 €17 087 €
212 4008 9686 4833 433--13 655 €
312 6498 7856 3003 864--9 791 €
412 9018 5966 1104 306--5 485 €
513 1608 4005 9154 760--725 €
613 4238 1975 7125 225---
713 6917 9885 5035 703---
813 9657 7715 2866 194---
914 2447 5475 0626 698---
1014 5297 3154 8307 214---
1114 8207 0754 5907 745---
1215 1166 8264 3418 290---
1315 4186 5694 0848 849---
1415 7276 3043 8199 423---
1516 0416 0293 54410 013---
1616 3625 7443 25910 618---
1716 6895 4502 96511 239---
1817 0235 1462 66111 878---
1917 3644 8312 34612 533---
2017 7114 5052 02013 206---
2118 0654 1681 68313 897---
2218 4263 8191 33414 607---
2318 7953 45897315 337---
2419 1713 08560016 086---
2519 5542 69921416 855---
TOTAL389 403189 21996 291200 18410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 184
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 157 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 553-3 210+5 763
2+2 5530+2 553
3+2 5530+2 553
4+2 5530+2 553
5+2 5530+2 553
6+2 553+1 350+1 203
7+2 553+1 711+842
8+2 553+1 858+695
9+2 553+2 009+544
10+2 553+2 164+389
11+2 553+2 324+229
12+2 553+2 487+66
13+2 553+2 655-102
14+2 553+2 827-274
15+2 553+3 004-451
16+2 553+3 185-632
17+2 553+3 372-819
18+2 553+3 563-1 010
19+2 553+3 760-1 207
20+2 553+3 962-1 409
21+2 553+4 169-1 616
22+2 553+4 382-1 829
23+2 553+4 601-2 048
24+2 553+4 826-2 273
25+2 553+5 057-2 504
Total+63 825+60 055+3 770
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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