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SAINT-ETIENNE BADOUILLERE GRAND T4 DE 93M2 AVEC VUE DEGAGEE

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface92.44m²
Coût Total146 780€
Loyer Annuel9 813€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 92.44 m²
Prix au m² : 1 070,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 11, Cave, Nombre de WC : 1

Saint-etienne à deux pas de la place Badouillère, appartement de 93 m2 lumineux offrant de beaux volumes, avec un grand séjour/salle à manger  deux chambres, une cuisine indépendante, une salle de bain et des wc séparés , une belle entrée complète ce bien  Des travaux sont à prévoi*r, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos envies Idéal pour un projet de résidence principale ou un investissement  Chauffage individuel L'appartement est situé au 7 ème étage avec une belle vue dégagée  Proche de toutes les commodités dont les commerces, les transports en commun et la faculté Le bien est soumis au régime de la copropriété : 1 560EUR/an ( entretien, syndic, assurance ) Les honoraires sont charge vendeur Les risques auxquels ce bien est exposé sont consultables sur le site GEORISQUES : www.georisques.gouv.fr AGENCE PLANET'IMMO 6 ROUTE DE L'ETRAT 42270 SAINT PRIEST EN JAREZ  CATHERINE LAURENT AGENT COMMERCIAL INDEPENDANT  RCS 491 892 360 - https://www.agences-planetimmo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.427247, 4.389776
Total : 146 780€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 39 860€
Valeur du bien : 138 860€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92.44m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 818€/mois
Loyer annuel estimé : 9813€/an
Fourchette totale : 607€ - 1102€/mois
Fourchette annuelle : 7278€ - 13230€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 227,27 €/m²
Basé sur :1156 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 449 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-14 449€ (-12.7%)
Marge achat-revente :-33 331€ (-29.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :716,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,59€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 758,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 270,34€
Coût de l'assurance :12 476,30€
Taxe foncière : 981,28€/an
Soit par mois : 81,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 130,00€/mois
Soit par an : 1 560,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 817,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 92.44 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 860 €(431 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:960€
    Peinture murs: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 818 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 813 €/an
Calcul : 818 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 738 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 780 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 981 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 560 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 638 €
Revenus locatifs : +9 813 €
Charges déductibles : -47 638 €
Résultat foncier Année 1 : -37 825 €(Déficit de 37 825 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 425 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 778 €/an
Revenus locatifs : +9 813 €
Charges déductibles : -7 778 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 035 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16425.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 813 €47 643 €4 742 €-37 830 €21 400 €16 430 €16 430 €
210 009 €7 654 €4 614 €2 355 €--14 075 €
310 209 €7 522 €4 482 €2 687 €--11 388 €
410 413 €7 385 €4 345 €3 028 €--8 360 €
510 622 €7 244 €4 204 €3 378 €--4 982 €
610 834 €7 098 €4 058 €3 736 €--1 246 €
711 051 €6 947 €3 907 €4 104 €---
811 272 €6 791 €3 751 €4 481 €---
911 497 €6 630 €3 590 €4 867 €---
1011 727 €6 464 €3 423 €5 263 €---
1111 962 €6 292 €3 252 €5 670 €---
1212 201 €6 114 €3 074 €6 087 €---
1312 445 €5 931 €2 890 €6 514 €---
1412 694 €5 741 €2 701 €6 953 €---
1512 948 €5 545 €2 505 €7 402 €---
1613 207 €5 343 €2 303 €7 864 €---
1713 471 €5 134 €2 094 €8 337 €---
1813 740 €4 918 €1 877 €8 822 €---
1914 015 €4 695 €1 654 €9 320 €---
2014 295 €4 464 €1 424 €9 831 €---
2114 581 €4 226 €1 185 €10 356 €---
2214 873 €3 979 €939 €10 893 €---
2315 170 €3 725 €685 €11 445 €---
2415 474 €3 462 €422 €12 011 €---
2515 783 €3 191 €150 €12 592 €---
TOTAL314 306 €184 139 €68 270 €130 168 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 168 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 813 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 061 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 061 €-6 420 €+8 481 €
2+2 061 €0 €+2 061 €
3+2 061 €0 €+2 061 €
4+2 061 €0 €+2 061 €
5+2 061 €0 €+2 061 €
6+2 061 €0 €+2 061 €
7+2 061 €+857 €+1 204 €
8+2 061 €+1 344 €+717 €
9+2 061 €+1 460 €+601 €
10+2 061 €+1 579 €+482 €
11+2 061 €+1 701 €+360 €
12+2 061 €+1 826 €+235 €
13+2 061 €+1 954 €+107 €
14+2 061 €+2 086 €-25 €
15+2 061 €+2 221 €-160 €
16+2 061 €+2 359 €-298 €
17+2 061 €+2 501 €-440 €
18+2 061 €+2 647 €-586 €
19+2 061 €+2 796 €-735 €
20+2 061 €+2 949 €-888 €
21+2 061 €+3 107 €-1 046 €
22+2 061 €+3 268 €-1 207 €
23+2 061 €+3 434 €-1 373 €
24+2 061 €+3 603 €-1 542 €
25+2 061 €+3 778 €-1 717 €
Total+51 525 €+39 050 €+12 475 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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