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Maison à vendre

VilleSaint-Victor-de-Malcap (30)
Surface183m²
Coût Total272 500€
Loyer Annuel20 386€
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 205 000 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 1 120,22 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 26 m²), 4 chambres, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

À deux pas du charmant village médiéval de Saint-Ambroix, à l'orée du Parc National des Cévennes, découvrez cette authentique maison de village entièrement rénovée avec goût, alliant cachet de l'ancien et confort moderne. Sur plusieurs niveaux, elle offre une surface généreuse et bien pensée : Rez-de-chaussée : une vaste pièce de réception lumineuse, idéale pour accueillir famille et amis dans une ambiance chaleureuse. 1er étage : une grande cuisine dinatoire équipée, un salon convivial, une buanderie fonctionnelle et un WC indépendant. 2e étage : deux belles chambres dont une suite parentale, ainsi qu'un second WC. 3e étage : deux chambres supplémentaires et une salle d'eau moderne. Le charme des pierres, les volumes généreux et la rénovation de qualité font de cette maison un bien rare, parfait en résidence principale ou secondaire. Situation idéale : au calme, tout en étant proche des commodités et des richesses naturelles et culturelles des Cévennes. À visiter sans tarder ! ref 2504945 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Victor-de-Malcap
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30500
Coordonnées : 44.245288, 4.209244
Total : 272 500€
Prix d'acquisition : 205 000€
Travaux : 51 100€
Valeur du bien : 256 100€
Frais de notaire : 16 400€
Coût estimé : 16 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183m²
Loyer prédit : 9.28€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 12.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1699€/mois
Loyer annuel estimé : 20386€/an
Fourchette totale : 1289€ - 2239€/mois
Fourchette annuelle : 15467€ - 26869€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 270,39 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :415 480 €
Prix d'achat :205 000 €
Décote à l'achat :-210 480€ (-50.7%)
Marge achat-revente :142 980€ (34.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 349,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :79,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 429,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 388,52€
Coût de l'assurance :23 843,75€
Taxe foncière : 2 038,60€/an
Soit par mois : 169,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 698,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 598,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :99,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 140 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain, incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant.
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE C - Maison - Vérification recommandée pour assurer le confort
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'état des fenêtres et remplacement si nécessaire.
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon la surface
Raison: DPE C - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 100 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:23 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant 60 m²: 50€/m² × 60 = 3000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chauffage:1 500€
    Vérification système chauffage: 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Remplacement fenêtres (8 fenêtres): 750€/fenêtre × 8 = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 699 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 386 €/an
Calcul : 1 699 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 147 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 954 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 039 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 240 €
Revenus locatifs : +20 386 €
Charges déductibles : -63 240 €
Résultat foncier Année 1 : -42 854 €(Déficit de 42 854 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 454 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 140 €/an
Revenus locatifs : +20 386 €
Charges déductibles : -12 140 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 246 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21453.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 205 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250 €(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 386 €63 248 €9 156 €-42 862 €21 400 €21 462 €21 462 €
220 794 €11 905 €8 913 €8 889 €--12 574 €
321 210 €11 654 €8 661 €9 556 €--3 018 €
421 634 €11 394 €8 401 €10 240 €---
522 066 €11 124 €8 132 €10 942 €---
622 508 €10 846 €7 854 €11 662 €---
722 958 €10 558 €7 565 €12 400 €---
823 417 €10 260 €7 267 €13 157 €---
923 885 €9 951 €6 959 €13 934 €---
1024 363 €9 632 €6 640 €14 731 €---
1124 850 €9 302 €6 310 €15 548 €---
1225 347 €8 961 €5 969 €16 386 €---
1325 854 €8 608 €5 615 €17 247 €---
1426 371 €8 242 €5 250 €18 129 €---
1526 899 €7 864 €4 872 €19 034 €---
1627 437 €7 473 €4 481 €19 963 €---
1727 986 €7 069 €4 077 €20 917 €---
1828 545 €6 650 €3 658 €21 895 €---
1929 116 €6 217 €3 225 €22 899 €---
2029 699 €5 769 €2 777 €23 929 €---
2130 293 €5 306 €2 314 €24 987 €---
2230 898 €4 827 €1 834 €26 072 €---
2331 516 €4 331 €1 338 €27 186 €---
2432 147 €3 818 €825 €28 329 €---
2532 790 €3 287 €294 €29 503 €---
TOTAL652 970 €258 297 €132 389 €394 673 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 394 673 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 386 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 281 €-6 420 €+10 701 €
2+4 281 €0 €+4 281 €
3+4 281 €0 €+4 281 €
4+4 281 €+2 167 €+2 114 €
5+4 281 €+3 283 €+998 €
6+4 281 €+3 499 €+782 €
7+4 281 €+3 720 €+561 €
8+4 281 €+3 947 €+334 €
9+4 281 €+4 180 €+101 €
10+4 281 €+4 419 €-138 €
11+4 281 €+4 664 €-383 €
12+4 281 €+4 916 €-635 €
13+4 281 €+5 174 €-893 €
14+4 281 €+5 439 €-1 158 €
15+4 281 €+5 710 €-1 429 €
16+4 281 €+5 989 €-1 708 €
17+4 281 €+6 275 €-1 994 €
18+4 281 €+6 569 €-2 288 €
19+4 281 €+6 870 €-2 589 €
20+4 281 €+7 179 €-2 898 €
21+4 281 €+7 496 €-3 215 €
22+4 281 €+7 822 €-3 541 €
23+4 281 €+8 156 €-3 875 €
24+4 281 €+8 499 €-4 218 €
25+4 281 €+8 851 €-4 570 €
Total+107 025 €+118 402 €+-11 377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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