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Appartement à vendre

VilleSaint-Germain-en-Laye (78)
Surface65.6m²
Coût Total230 200€
Loyer Annuel17 992€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 65.6 m²
Prix au m² : 2 896,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Gardien, Digicode, Interphone, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

SAINT GERMAIN EN LAYE / 6 min en voiture du Château / 3 pièces de 65,64m² (carrez) vendu OCCUPE jusqu'en Juin 2028 dans un immeuble moderne fraichement ravalé et isolé au 1er étage, composé d'une entrée un séjour, 2 chambres, une cuisine indépendante, une salle de bains et WC séparé. Loyer Annuel HC : 8582 euros. Idéal investissement : 4,50 % de rentabilité. Visites et renseignements sur RDV M. NGUYEN

Ville : Saint-Germain-en-Laye
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78100
Coordonnées : 48.902849, 2.072273
Saint-Germain-en-Laye
RER A
Total : 230 200€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 25 000€
Valeur du bien : 215 000€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.6m²
Loyer prédit : 22.86€/m²/mois
Fourchette : 17.07€ - 30.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1499€/mois
Loyer annuel estimé : 17992€/an
Fourchette totale : 1120€ - 2007€/mois
Fourchette annuelle : 13441€ - 24084€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 10.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 861,11 €/m²
Basé sur :161 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :318 889 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-128 889€ (-40.4%)
Marge achat-revente :88 689€ (27.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 124,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :65,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 189,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 070,66€
Coût de l'assurance :19 567,00€
Taxe foncière : 1 799,22€/an
Soit par mois : 149,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 499,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 339,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :159,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 97 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 000 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 499 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 992 €/an
Calcul : 1 499 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 430 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 783 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 799 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 012 €
Revenus locatifs : +17 992 €
Charges déductibles : -35 012 €
Résultat foncier Année 1 : -17 020 €(Déficit de 17 020 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 320 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 012 €/an
Revenus locatifs : +17 992 €
Charges déductibles : -10 012 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 980 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6319.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 992 €35 019 €7 437 €-17 027 €10 700 €6 327 €6 327 €
218 352 €9 818 €7 236 €8 534 €---
318 719 €9 611 €7 029 €9 108 €---
419 093 €9 396 €6 814 €9 697 €---
519 475 €9 175 €6 593 €10 301 €---
619 865 €8 946 €6 364 €10 919 €---
720 262 €8 709 €6 127 €11 553 €---
820 667 €8 465 €5 883 €12 203 €---
921 081 €8 212 €5 630 €12 869 €---
1021 502 €7 951 €5 369 €13 551 €---
1121 932 €7 681 €5 100 €14 251 €---
1222 371 €7 403 €4 821 €14 968 €---
1322 818 €7 115 €4 533 €15 703 €---
1423 275 €6 818 €4 236 €16 457 €---
1523 740 €6 511 €3 929 €17 230 €---
1624 215 €6 193 €3 611 €18 022 €---
1724 699 €5 865 €3 283 €18 834 €---
1825 193 €5 526 €2 945 €19 667 €---
1925 697 €5 176 €2 594 €20 521 €---
2026 211 €4 815 €2 233 €21 397 €---
2126 735 €4 441 €1 859 €22 295 €---
2227 270 €4 055 €1 473 €23 215 €---
2327 816 €3 656 €1 074 €24 160 €---
2428 372 €3 244 €662 €25 128 €---
2528 939 €2 818 €236 €26 121 €---
TOTAL576 295 €196 618 €107 071 €379 677 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 379 677 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 992 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 778 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 778 €-3 210 €+6 988 €
2+3 778 €+662 €+3 116 €
3+3 778 €+2 733 €+1 045 €
4+3 778 €+2 909 €+869 €
5+3 778 €+3 090 €+688 €
6+3 778 €+3 276 €+502 €
7+3 778 €+3 466 €+312 €
8+3 778 €+3 661 €+117 €
9+3 778 €+3 861 €-83 €
10+3 778 €+4 065 €-287 €
11+3 778 €+4 275 €-497 €
12+3 778 €+4 490 €-712 €
13+3 778 €+4 711 €-933 €
14+3 778 €+4 937 €-1 159 €
15+3 778 €+5 169 €-1 391 €
16+3 778 €+5 407 €-1 629 €
17+3 778 €+5 650 €-1 872 €
18+3 778 €+5 900 €-2 122 €
19+3 778 €+6 156 €-2 378 €
20+3 778 €+6 419 €-2 641 €
21+3 778 €+6 688 €-2 910 €
22+3 778 €+6 965 €-3 187 €
23+3 778 €+7 248 €-3 470 €
24+3 778 €+7 538 €-3 760 €
25+3 778 €+7 836 €-4 058 €
Total+94 450 €+113 903 €+-19 453 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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