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Maison de ville 3 pièces 86 m²

VilleBourbonne-les-Bains (52)
Surface86m²
Coût Total100 292€
Loyer Annuel6 106€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 900 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 580,23 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 3 pièces 86 m²

Maison de Ville Louée ? Idéal Investissement Locatif

Située à deux pas des commodités, au coeur de la charmante ville thermale de Bourbonne-les-Bains, cette maison de ville actuellement louée constitue une belle opportunité pour les investisseurs.

Elle se compose :

? Au rez-de-chaussée : d'une cuisine, d'une salle de bains et d'un agréable séjour ? À l'étage : deux grandes chambres lumineuses ? En complément : un grenier aménageable, offrant un beau potentiel d'extension ou de valorisation

? Revenu locatif annuel : 5 280 €

Située dans une ville dynamique, réputée pour ses thermes et son casino, cette maison attire une clientèle régulière, notamment de curistes et de touristes.

? Un bien à saisir pour un placement serein et durable !

Surface : 86 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/05/2024

Consommation énergie primaire : 194 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 790 € et 1 130 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Bourbonne-les-Bains
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52400
Coordonnées : 47.954390, 5.746590
Total : 100 292€
Prix d'acquisition : 49 900€
Travaux : 46 400€
Valeur du bien : 96 300€
Frais de notaire : 3 992€
Coût estimé : 3 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 5.92€/m²/mois
Fourchette : 4.55€ - 7.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 509€/mois
Loyer annuel estimé : 6106€/an
Fourchette totale : 391€ - 662€/mois
Fourchette annuelle : 4692€ - 7947€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :448,72 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :38 590 €
Prix d'achat :49 900 €
Décote à l'achat :+11 310€ (+29.3%)
Marge achat-revente :-61 702€ (-159.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 531,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 333,62€
Coût de l'assurance :8 775,55€
Taxe foncière : 610,61€/an
Soit par mois : 50,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 508,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 582,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Grenier
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison 86 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de l'électroménager et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 400 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Grenier:4 300€
    Isolation des combles perdus: 86 m² × 50€/m² = 4300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 600€
    Pose de parquet flottant: 26 m² × 100€/m² = 2600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bourbonne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Grenier, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 509 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 106 €/an
Calcul : 509 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 466 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 292 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 611 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 828 €
Revenus locatifs : +6 106 €
Charges déductibles : -50 828 €
Résultat foncier Année 1 : -44 722 €(Déficit de 44 722 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 322 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 428 €/an
Revenus locatifs : +6 106 €
Charges déductibles : -4 428 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 678 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23321.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435 €(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 106 €50 831 €3 469 €-44 725 €21 400 €23 325 €23 325 €
26 228 €4 340 €3 379 €1 888 €--21 437 €
36 353 €4 246 €3 284 €2 107 €--19 330 €
46 480 €4 149 €3 187 €2 331 €--16 999 €
56 609 €4 048 €3 086 €2 562 €--14 437 €
66 742 €3 943 €2 982 €2 798 €--11 639 €
76 876 €3 835 €2 873 €3 042 €--8 597 €
87 014 €3 723 €2 761 €3 291 €--5 306 €
97 154 €3 607 €2 645 €3 548 €--1 758 €
107 297 €3 487 €2 525 €3 811 €---
117 443 €3 362 €2 400 €4 081 €---
127 592 €3 233 €2 271 €4 359 €---
137 744 €3 100 €2 138 €4 644 €---
147 899 €2 961 €2 000 €4 938 €---
158 057 €2 818 €1 857 €5 239 €---
168 218 €2 670 €1 708 €5 548 €---
178 382 €2 516 €1 555 €5 866 €---
188 550 €2 357 €1 396 €6 193 €---
198 721 €2 193 €1 231 €6 528 €---
208 895 €2 022 €1 061 €6 873 €---
219 073 €1 846 €884 €7 228 €---
229 255 €1 663 €701 €7 592 €---
239 440 €1 473 €512 €7 966 €---
249 629 €1 277 €316 €8 351 €---
259 821 €1 074 €113 €8 747 €---
TOTAL195 581 €120 774 €50 334 €74 806 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 806 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 282 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 282 €-6 420 €+7 702 €
2+1 282 €0 €+1 282 €
3+1 282 €0 €+1 282 €
4+1 282 €0 €+1 282 €
5+1 282 €0 €+1 282 €
6+1 282 €0 €+1 282 €
7+1 282 €0 €+1 282 €
8+1 282 €0 €+1 282 €
9+1 282 €0 €+1 282 €
10+1 282 €+616 €+666 €
11+1 282 €+1 224 €+58 €
12+1 282 €+1 308 €-26 €
13+1 282 €+1 393 €-111 €
14+1 282 €+1 481 €-199 €
15+1 282 €+1 572 €-290 €
16+1 282 €+1 664 €-382 €
17+1 282 €+1 760 €-478 €
18+1 282 €+1 858 €-576 €
19+1 282 €+1 958 €-676 €
20+1 282 €+2 062 €-780 €
21+1 282 €+2 168 €-886 €
22+1 282 €+2 278 €-996 €
23+1 282 €+2 390 €-1 108 €
24+1 282 €+2 505 €-1 223 €
25+1 282 €+2 624 €-1 342 €
Total+32 050 €+22 442 €+9 608 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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