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Appartement 4 pièces 74 m²

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface74m²
Coût Total251 900€
Loyer Annuel16 659€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-380€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 195 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 2 635,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement situé près des commerces, écoles ,collège, lycée,université. Proche de tous les transports métro rer bus. Proche de cabinets médical. Kinés. Entre la mairie le Palais de justice la Prefecture l Université le Lac et Centre Commercial Régional. Séjour, 3 chambres, cuisine fermée, douche italienne, wc. À 3mn a pied du lac. Dans un environnement verdoyant et calme. Idéal pour famille ou investisseur. Rafraichissement à prévoir. Rare dans le secteur. Cave. Parking public. Taxe foncière : 1 800€ Charges mensuels de copropriété : 300€ (chauffage, gardiennage, et l'eau chaude).

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.784516, 2.452910
Total : 251 900€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 41 300€
Valeur du bien : 236 300€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1388€/mois
Loyer annuel estimé : 16659€/an
Fourchette totale : 1050€ - 1835€/mois
Fourchette annuelle : 12606€ - 22015€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 244,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :73,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 318,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 575,19€
Coût de l'assurance :22 041,25€
Taxe foncière : 1 800,00€/an
Soit par mois : 150,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 388,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 768,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-380,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche italienne, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 35 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 300 €(558 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 200€ = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 388 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 659 €/an
Calcul : 1 388 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 406 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 882 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 800 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 987 €
Revenus locatifs : +16 659 €
Charges déductibles : -55 987 €
Résultat foncier Année 1 : -39 329 €(Déficit de 39 329 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 929 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 687 €/an
Revenus locatifs : +16 659 €
Charges déductibles : -14 687 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 971 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17928.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 659 €55 995 €8 414 €-39 337 €21 400 €17 937 €17 937 €
216 992 €14 471 €8 190 €2 520 €--15 416 €
317 332 €14 240 €7 958 €3 092 €--12 324 €
417 678 €14 000 €7 718 €3 678 €--8 646 €
518 032 €13 752 €7 471 €4 280 €--4 367 €
618 392 €13 496 €7 214 €4 897 €---
718 760 €13 231 €6 949 €5 530 €---
819 136 €12 956 €6 675 €6 179 €---
919 518 €12 673 €6 391 €6 846 €---
1019 909 €12 379 €6 098 €7 529 €---
1120 307 €12 076 €5 794 €8 231 €---
1220 713 €11 762 €5 480 €8 951 €---
1321 127 €11 437 €5 155 €9 690 €---
1421 550 €11 101 €4 820 €10 449 €---
1521 981 €10 754 €4 472 €11 227 €---
1622 420 €10 394 €4 113 €12 026 €---
1722 869 €10 023 €3 741 €12 846 €---
1823 326 €9 638 €3 357 €13 688 €---
1923 793 €9 241 €2 959 €14 552 €---
2024 268 €8 830 €2 548 €15 439 €---
2124 754 €8 404 €2 123 €16 350 €---
2225 249 €7 964 €1 683 €17 285 €---
2325 754 €7 509 €1 228 €18 245 €---
2426 269 €7 038 €757 €19 230 €---
2526 794 €6 552 €270 €20 243 €---
TOTAL533 580 €319 916 €121 575 €213 664 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 664 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 659 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 498 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 498 €-6 420 €+9 918 €
2+3 498 €0 €+3 498 €
3+3 498 €0 €+3 498 €
4+3 498 €0 €+3 498 €
5+3 498 €0 €+3 498 €
6+3 498 €+159 €+3 339 €
7+3 498 €+1 659 €+1 839 €
8+3 498 €+1 854 €+1 644 €
9+3 498 €+2 054 €+1 444 €
10+3 498 €+2 259 €+1 239 €
11+3 498 €+2 469 €+1 029 €
12+3 498 €+2 685 €+813 €
13+3 498 €+2 907 €+591 €
14+3 498 €+3 135 €+363 €
15+3 498 €+3 368 €+130 €
16+3 498 €+3 608 €-110 €
17+3 498 €+3 854 €-356 €
18+3 498 €+4 106 €-608 €
19+3 498 €+4 366 €-868 €
20+3 498 €+4 632 €-1 134 €
21+3 498 €+4 905 €-1 407 €
22+3 498 €+5 185 €-1 687 €
23+3 498 €+5 473 €-1 975 €
24+3 498 €+5 769 €-2 271 €
25+3 498 €+6 073 €-2 575 €
Total+87 450 €+64 099 €+23 351 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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