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Appartement à vendre

VilleSaint-Herblain (44)
Surface86.5m²
Coût Total190 100€
Loyer Annuel12 718€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-238€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 500 €
Surface : 86.5 m²
Prix au m² : 1 647,4 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 place de parking, Balcon, calme

EXCLUSIVITÉ -NOUVEAUTÉ aux portes de NANTES, Proche Atlantis Découvrez cet appartement fonctionnel et calme situé au 2ème étage d'une petite copropriété de 3 étages. Vous entrez par un dégagement avec rangement desservant un séjour-salon de 34 m², une cuisine aménagée et équipée . L'espace nuit est accessible par un dégagement avec de nombreux placards et comprend un bel espace bureau, 2 chambres dont une avec balcon, un WC séparé, une salle de bains ( avec coin buanderie). Au RDC de l'immeuble , vous bénéficiez d'une cave . Et pour vous garer, des places de parking sont réservées à la Résidence. Vous cherchez un premier achat, un investissement pour du locatif, ce bien est idéal. Les charges de copropriété comprennent le chauffage et l'eau froide. Appelez-nous pour plus de renseignements. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

(5.56 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 406 lots - dont 281 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2500.00 euros.

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.214100, -1.621068
Total : 190 100€
Prix d'acquisition : 142 500€
Travaux : 36 200€
Valeur du bien : 178 700€
Frais de notaire : 11 400€
Coût estimé : 11 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.5m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1060€/mois
Loyer annuel estimé : 12718€/an
Fourchette totale : 896€ - 1253€/mois
Fourchette annuelle : 10755€ - 15039€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 966,29 €/m²
Basé sur :155 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 084 €
Prix d'achat :142 500 €
Décote à l'achat :-27 584€ (-16.2%)
Marge achat-revente :-20 016€ (-11.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :936,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,53€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 983,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 838,33€
Coût de l'assurance :14 257,50€
Taxe foncière : 1 271,78€/an
Soit par mois : 105,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,33€/mois
Soit par an : 2 499,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 059,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 298,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-238,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 86.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais peut nécessiter des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut nécessiter un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un coup de frais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 200 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 400€
    Rafraîchissement du revêtement de sol: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 060 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 718 €/an
Calcul : 1 060 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 287 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 100 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 570 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 272 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 500 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 829 €
Revenus locatifs : +12 718 €
Charges déductibles : -46 829 €
Résultat foncier Année 1 : -34 111 €(Déficit de 34 111 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 711 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 629 €/an
Revenus locatifs : +12 718 €
Charges déductibles : -10 629 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 089 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12711.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 625 €(65% de 142 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 368 €/an
Calcul : 92 625 € × 3,636% = 3 368 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 718 €46 835 €6 293 €-34 117 €21 400 €12 717 €12 717 €
212 972 €10 467 €6 125 €2 505 €--10 212 €
313 232 €10 293 €5 951 €2 939 €--7 273 €
413 496 €10 113 €5 771 €3 383 €--3 889 €
513 766 €9 927 €5 585 €3 839 €--50 €
614 042 €9 735 €5 393 €4 307 €---
714 322 €9 536 €5 194 €4 787 €---
814 609 €9 330 €4 988 €5 279 €---
914 901 €9 118 €4 776 €5 783 €---
1015 199 €8 898 €4 556 €6 301 €---
1115 503 €8 670 €4 328 €6 832 €---
1215 813 €8 435 €4 093 €7 378 €---
1316 129 €8 192 €3 850 €7 937 €---
1416 452 €7 941 €3 599 €8 511 €---
1516 781 €7 681 €3 339 €9 100 €---
1617 117 €7 413 €3 071 €9 704 €---
1717 459 €7 135 €2 793 €10 324 €---
1817 808 €6 847 €2 505 €10 961 €---
1918 164 €6 550 €2 208 €11 614 €---
2018 527 €6 243 €1 901 €12 284 €---
2118 898 €5 926 €1 584 €12 972 €---
2219 276 €5 597 €1 255 €13 679 €---
2319 662 €5 258 €916 €14 404 €---
2420 055 €4 906 €564 €15 148 €---
2520 456 €4 543 €201 €15 912 €---
TOTAL407 356 €235 589 €90 838 €171 766 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 766 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 718 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 671 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 671 €-6 420 €+9 091 €
2+2 671 €0 €+2 671 €
3+2 671 €0 €+2 671 €
4+2 671 €0 €+2 671 €
5+2 671 €0 €+2 671 €
6+2 671 €+1 277 €+1 394 €
7+2 671 €+1 436 €+1 235 €
8+2 671 €+1 584 €+1 087 €
9+2 671 €+1 735 €+936 €
10+2 671 €+1 890 €+781 €
11+2 671 €+2 050 €+621 €
12+2 671 €+2 213 €+458 €
13+2 671 €+2 381 €+290 €
14+2 671 €+2 553 €+118 €
15+2 671 €+2 730 €-59 €
16+2 671 €+2 911 €-240 €
17+2 671 €+3 097 €-426 €
18+2 671 €+3 288 €-617 €
19+2 671 €+3 484 €-813 €
20+2 671 €+3 685 €-1 014 €
21+2 671 €+3 892 €-1 221 €
22+2 671 €+4 104 €-1 433 €
23+2 671 €+4 321 €-1 650 €
24+2 671 €+4 544 €-1 873 €
25+2 671 €+4 774 €-2 103 €
Total+66 775 €+51 530 €+15 245 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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