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T3 - Investissement locatif clés en main

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface52m²
Coût Total129 400€
Loyer Annuel7 451€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 826,92 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 6

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⏱️ Gain de temps maximal, rentabilité optimisée. Budget global maîtrisé – Pas de mauvaises surprises Rentabilité cible : Supérieure à 4% nette

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Le projet se décompose comme suit : Prix de l'appartement : 95 000€ Budget travaux : 36000€ Budget décoration et ameublement : 7000€

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38000
Coordonnées : 45.176434, 5.730473
Total : 129 400€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 26 800€
Valeur du bien : 121 800€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 621€/mois
Loyer annuel estimé : 7451€/an
Fourchette totale : 484€ - 797€/mois
Fourchette annuelle : 5806€ - 9562€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 447,07 €/m²
Basé sur :1040 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 248 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-32 248€ (-25.3%)
Marge achat-revente :-2 152€ (-1.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :646,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :38,82€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 685,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 525,92€
Coût de l'assurance :11 646,00€
Taxe foncière : 745,08€/an
Soit par mois : 62,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 620,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 747,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des travaux complets
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (état 1/5)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète de la chambre en très mauvais état, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 1 chambre (9 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambre nécessitant des travaux complets
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la chambre en bon état, incluant peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'électricité dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 800 €(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambre (Rénovation lourde):3 000€
    Rénovation complète chambre: 9 m² × 300€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambre (Rafraîchissement):1 200€
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant peinture, vérification électricité, main d'œuvre)
  • Salon (Rafraîchissement léger):1 300€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant peinture, vérification électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les spécificités régionales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 451 €/an
Calcul : 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 447 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 400 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 745 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 457 €
Revenus locatifs : +7 451 €
Charges déductibles : -32 457 €
Résultat foncier Année 1 : -25 007 €(Déficit de 25 007 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 607 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 657 €/an
Revenus locatifs : +7 451 €
Charges déductibles : -5 657 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 793 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3606.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 451 €32 462 €4 451 €-25 011 €21 400 €3 611 €3 611 €
27 600 €5 545 €4 334 €2 055 €--1 556 €
37 752 €5 424 €4 213 €2 328 €---
47 907 €5 298 €4 087 €2 608 €---
58 065 €5 169 €3 958 €2 896 €---
68 226 €5 034 €3 823 €3 192 €---
78 391 €4 895 €3 684 €3 496 €---
88 559 €4 751 €3 540 €3 807 €---
98 730 €4 602 €3 391 €4 128 €---
108 904 €4 448 €3 237 €4 457 €---
119 082 €4 288 €3 077 €4 795 €---
129 264 €4 122 €2 911 €5 142 €---
139 449 €3 951 €2 740 €5 498 €---
149 638 €3 774 €2 563 €5 865 €---
159 831 €3 590 €2 379 €6 241 €---
1610 028 €3 400 €2 189 €6 628 €---
1710 228 €3 203 €1 992 €7 026 €---
1810 433 €2 999 €1 788 €7 434 €---
1910 642 €2 788 €1 577 €7 854 €---
2010 854 €2 569 €1 358 €8 285 €---
2111 071 €2 343 €1 132 €8 728 €---
2211 293 €2 109 €898 €9 184 €---
2311 519 €1 866 €655 €9 652 €---
2411 749 €1 615 €404 €10 134 €---
2511 984 €1 355 €144 €10 629 €---
TOTAL238 651 €121 599 €64 526 €117 052 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 052 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 451 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 565 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 565 €-6 420 €+7 985 €
2+1 565 €0 €+1 565 €
3+1 565 €+232 €+1 333 €
4+1 565 €+783 €+782 €
5+1 565 €+869 €+696 €
6+1 565 €+958 €+607 €
7+1 565 €+1 049 €+516 €
8+1 565 €+1 142 €+423 €
9+1 565 €+1 238 €+327 €
10+1 565 €+1 337 €+228 €
11+1 565 €+1 438 €+127 €
12+1 565 €+1 543 €+22 €
13+1 565 €+1 650 €-85 €
14+1 565 €+1 759 €-194 €
15+1 565 €+1 872 €-307 €
16+1 565 €+1 988 €-423 €
17+1 565 €+2 108 €-543 €
18+1 565 €+2 230 €-665 €
19+1 565 €+2 356 €-791 €
20+1 565 €+2 486 €-921 €
21+1 565 €+2 619 €-1 054 €
22+1 565 €+2 755 €-1 190 €
23+1 565 €+2 896 €-1 331 €
24+1 565 €+3 040 €-1 475 €
25+1 565 €+3 189 €-1 624 €
Total+39 125 €+35 116 €+4 009 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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