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T3 - Investissement locatif clés en main

VilleGrenoble (38)
Surface52
Coût Total129 400
Loyer Annuel7 451
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-126
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 826,92 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 6

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⏱️ Gain de temps maximal, rentabilité optimisée. Budget global maîtrisé – Pas de mauvaises surprises Rentabilité cible : Supérieure à 4% nette

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Le projet se décompose comme suit : Prix de l'appartement : 95 000€ Budget travaux : 36000€ Budget décoration et ameublement : 7000€

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38000
Coordonnées : 45.176434, 5.730473
Total : 129 400
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 26 800
Valeur du bien : 121 800
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 621€/mois
Loyer annuel estimé : 7451€/an
Fourchette totale : 484€ - 797€/mois
Fourchette annuelle : 5806€ - 9562€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 447,07 €/m²
Basé sur :1040 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 248
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :-32 248 (-25.3%)
Marge achat-revente :-2 152€ (-1.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :646,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :38,82€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 685,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 525,92
Coût de l'assurance :11 646,00
Taxe foncière : 745,08€/an
Soit par mois : 62,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 620,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 747,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des travaux complets
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (état 1/5)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète de la chambre en très mauvais état, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 1 chambre (9 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambre nécessitant des travaux complets
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la chambre en bon état, incluant peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'électricité dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 800(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:8 500
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambre (Rénovation lourde):3 000
    Rénovation complète chambre: 9 m² × 300€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambre (Rafraîchissement):1 200
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant peinture, vérification électricité, main d'œuvre)
  • Salon (Rafraîchissement léger):1 300
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant peinture, vérification électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les spécificités régionales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 451 €/an
Calcul : 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 447 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 400 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 745 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 457
Revenus locatifs : +7 451
Charges déductibles : -32 457
Résultat foncier Année 1 : -25 007(Déficit de 25 007 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 607
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 657 €/an
Revenus locatifs : +7 451
Charges déductibles : -5 657
Résultat foncier Années 2+ : 1 793 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3606.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 45132 4624 451-25 01121 400 €3 611 €3 611 €
27 6005 5454 3342 055--1 556 €
37 7525 4244 2132 328---
47 9075 2984 0872 608---
58 0655 1693 9582 896---
68 2265 0343 8233 192---
78 3914 8953 6843 496---
88 5594 7513 5403 807---
98 7304 6023 3914 128---
108 9044 4483 2374 457---
119 0824 2883 0774 795---
129 2644 1222 9115 142---
139 4493 9512 7405 498---
149 6383 7742 5635 865---
159 8313 5902 3796 241---
1610 0283 4002 1896 628---
1710 2283 2031 9927 026---
1810 4332 9991 7887 434---
1910 6422 7881 5777 854---
2010 8542 5691 3588 285---
2111 0712 3431 1328 728---
2211 2932 1098989 184---
2311 5191 8666559 652---
2411 7491 61540410 134---
2511 9841 35514410 629---
TOTAL238 651121 59964 526117 05221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 052
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 451 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 565 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 565-6 420+7 985
2+1 5650+1 565
3+1 565+232+1 333
4+1 565+783+782
5+1 565+869+696
6+1 565+958+607
7+1 565+1 049+516
8+1 565+1 142+423
9+1 565+1 238+327
10+1 565+1 337+228
11+1 565+1 438+127
12+1 565+1 543+22
13+1 565+1 650-85
14+1 565+1 759-194
15+1 565+1 872-307
16+1 565+1 988-423
17+1 565+2 108-543
18+1 565+2 230-665
19+1 565+2 356-791
20+1 565+2 486-921
21+1 565+2 619-1 054
22+1 565+2 755-1 190
23+1 565+2 896-1 331
24+1 565+3 040-1 475
25+1 565+3 189-1 624
Total+39 125+35 116+4 009
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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