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Appartement T4 à vendre à TOULON

Bien expiré
VilleToulon (83)
Surface96.27
Coût Total227 920
Loyer Annuel14 585
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-99
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 199 000 €
Surface : 96.27 m²
Prix au m² : 2 067,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz

Idéalement situé dans Toulon, sur le boulevard Maréchal Leclerc, à deux pas du musée d'Art, du tribunal, du jardin Alexandre 1er ou encore de la Place de la Liberté, ce spacieux T4 traversant saura vous séduire par son potentiel et ses multiples possibilités d'agencement.

Actuellement, il se compose d'une grande entrée, d'un séjour de près de 29m2, d'une cuisine semi-ouverte d'environ 11m2, d'un bureau/buanderie, de 2 chambres de 19,49 et 13,34m2 et dispose de 2 balcons. Alors, avis aux amateurs de rénovation et de personnalisation : prenez les commandes et laissez libre cours à votre imagination et à vos idées pour repenser, réagencer ou simplement rafraichir ses 96m2.

Il se trouve au 4ème étage d'un immeuble avec ascenseur.

Idéal en résidence principal ou en investissement locatif, il peut également parfaitement convenir pour y installer une activité de bureaux.

N'hésitez pas à nous contacter sans attendre pour une visite ! - https://www.combarel-immobilier.com/fr/mentions-legales

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83000
Coordonnées : 43.124378, 5.929638
Total : 227 920
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 212 000
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96.27
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1215€/mois
Loyer annuel estimé : 14585€/an
Fourchette totale : 939€ - 1574€/mois
Fourchette annuelle : 11263€ - 18888€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 126,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :66,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 192,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 001,65
Coût de l'assurance :19 943,00
Taxe foncière : 1 458,51€/an
Soit par mois : 121,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 215,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 314,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 96.27 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32.83 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32.83 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(135 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 215 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 585 €/an
Calcul : 1 215 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 605 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 920 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 798 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 459 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 862
Revenus locatifs : +14 585
Charges déductibles : -22 862
Résultat foncier Année 1 : -8 277(Déficit de 8 277 €)
Imputable sur revenu global : 8 277
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 862 €/an
Revenus locatifs : +14 585
Charges déductibles : -9 862
Résultat foncier Années 2+ : 4 723 €/an
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 58522 8697 613-8 2848 284 €--
214 8779 6667 4105 210---
315 1749 4577 2005 718---
415 4789 2406 9846 238---
515 7879 0166 7596 772---
616 1038 7846 5277 320---
716 4258 5446 2877 882---
816 7548 2966 0398 458---
917 0898 0395 7839 050---
1017 4317 7735 5179 657---
1117 7797 4995 24210 280---
1218 1357 2154 95810 920---
1318 4976 9214 66511 577---
1418 8676 6174 36112 250---
1519 2456 3034 04612 942---
1619 6305 9783 72113 652---
1720 0225 6413 38514 381---
1820 4235 2933 03715 129---
1920 8314 9342 67715 897---
2021 2484 5622 30516 686---
2121 6734 1771 92017 496---
2222 1063 7791 52218 328---
2322 5483 3671 11119 181---
2422 9992 94168520 058---
2523 4592 50024420 959---
TOTAL467 166179 407110 002287 7588 284Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 485
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 758
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 585 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 063 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 063-2 485+5 548
2+3 063+1 563+1 500
3+3 063+1 715+1 348
4+3 063+1 871+1 192
5+3 063+2 032+1 031
6+3 063+2 196+867
7+3 063+2 364+699
8+3 063+2 537+526
9+3 063+2 715+348
10+3 063+2 897+166
11+3 063+3 084-21
12+3 063+3 276-213
13+3 063+3 473-410
14+3 063+3 675-612
15+3 063+3 883-820
16+3 063+4 096-1 033
17+3 063+4 314-1 251
18+3 063+4 539-1 476
19+3 063+4 769-1 706
20+3 063+5 006-1 943
21+3 063+5 249-2 186
22+3 063+5 498-2 435
23+3 063+5 754-2 691
24+3 063+6 017-2 954
25+3 063+6 288-3 225
Total+76 575+86 327+-9 752
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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