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Maison 8 pièces 202 m²

Bien expiré
VilleGyé-sur-Seine (10)
Surface202
Coût Total224 812
Loyer Annuel15 534
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois+5
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 202 m²
Prix au m² : 623,76 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 202 m²

Située au coeur du vignoble champenois, dans un charmant village de la côte des Bars, maison bourgeoise en L, de 200 m² habitables avec tout le charme de l'ancien : parquets, cheminées, murs en pierre... à rénover entièrement. Cette maison repose dans une cour fermée, entourée de murs de pierre, avec un garage, un atelier et des abris de jardin. Au rdc se trouvent : une entrée centrale, avec escalier en colimaçon, une cuisine de 14.9 m², une bibliothèque de 23.3 m², une salle à manger, de 23 m², un séjour de 22.15 m² et une seconde entrée, hall, d'une surface de 31.7 m², avec une magnifique cheminée de pierres. A l'étage se trouvent quatre chambres de 11 m², 20 m², 22 m² et 23.5 m², avec plusieurs salles-d'eau et au dessus un grenier d'une surface au sol de 75 m² est aménageable. La toiture a été refaite.

Votre conseiller Ethiqu'Immo : Pascale BOUCHE Agent commercial (Entreprise individuelle). [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 202 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Gyé-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10250
Coordonnées : 47.984394, 4.429902
Total : 224 812
Prix d'acquisition : 126 000
Travaux : 88 732
Valeur du bien : 214 732
Frais de notaire : 10 080
Coût estimé : 10 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 202
Loyer prédit : 6.41€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 8.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1295€/mois
Loyer annuel estimé : 15534€/an
Fourchette totale : 1024€ - 1636€/mois
Fourchette annuelle : 12290€ - 19635€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 812
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 096,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :63,70€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 160,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 207,99
Coût de l'assurance :19 109,02
Taxe foncière : 1 553,43€/an
Soit par mois : 129,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 294,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 289,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 202 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 202 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 86 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 86 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 22 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
BibliothèqueRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la bibliothèque
Quantité: 1 bibliothèque (environ 23.3 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 23 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 732(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 180
    Isolation toiture/combles: 202 m² × 60€/m² = 12120€, Main d'œuvre: 60€
  • Pompe à chaleur air-eau:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation comprise)
  • Fenêtres double vitrage:15 000
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 600€/fenêtre = 15000€ (installation comprise)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (installation comprise)
  • Rénovation cuisine complète:20 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 20000€ (installation comprise)
  • Rénovation salle de bain complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète = 12000€ (installation comprise)
  • Revêtement sol chambres:6 880
    Parquet flottant: 86 m² × 80€/m² = 6880€ (pose comprise)
  • Peinture chambres:3 440
    Peinture murs/plafonds: 86 m² × 40€/m² = 3440€
  • Peinture salon:880
    Peinture murs/plafonds salon: 22 m² × 40€/m² = 880€
  • Peinture bibliothèque:932
    Peinture murs/plafonds bibliothèque: 23.3 m² × 40€/m² = 932€
  • Peinture salle à manger:920
    Peinture murs/plafonds salle à manger: 23 m² × 40€/m² = 920€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Gyé-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 295 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 534 €/an
Calcul : 1 295 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 234 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 812 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 764 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 553 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 732
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 284
Revenus locatifs : +15 534
Charges déductibles : -98 284
Résultat foncier Année 1 : -82 749(Déficit de 82 749 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 349
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 552 €/an
Revenus locatifs : +15 534
Charges déductibles : -9 552
Résultat foncier Années 2+ : 5 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61349.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 53498 2917 241-82 75621 400 €61 356 €61 356 €
215 8459 3637 0456 482--54 874 €
316 1629 1606 8437 001--47 873 €
416 4858 9516 6347 534--40 339 €
516 8158 7356 4188 079--32 260 €
617 1518 5126 1948 639--23 621 €
717 4948 2825 9649 212--14 408 €
817 8448 0445 7269 800--4 608 €
918 2017 7985 48010 403---
1018 5657 5435 22611 022---
1118 9367 2814 96311 655---
1219 3157 0094 69212 305---
1319 7016 7294 41112 972---
1420 0956 4404 12213 656---
1520 4976 1413 82314 357---
1620 9075 8323 51415 076---
1721 3255 5123 19515 813---
1821 7525 1832 86516 569---
1922 1874 8422 52417 345---
2022 6314 4902 17218 141---
2123 0834 1261 80818 957---
2223 5453 7511 43319 794---
2324 0163 3621 04520 653---
2424 4962 96164421 535---
2524 9862 54722922 439---
TOTAL497 568250 885104 208246 68321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 683
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 534 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 262 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 262-6 420+9 682
2+3 2620+3 262
3+3 2620+3 262
4+3 2620+3 262
5+3 2620+3 262
6+3 2620+3 262
7+3 2620+3 262
8+3 2620+3 262
9+3 262+1 739+1 523
10+3 262+3 306-44
11+3 262+3 497-235
12+3 262+3 692-430
13+3 262+3 892-630
14+3 262+4 097-835
15+3 262+4 307-1 045
16+3 262+4 523-1 261
17+3 262+4 744-1 482
18+3 262+4 971-1 709
19+3 262+5 203-1 941
20+3 262+5 442-2 180
21+3 262+5 687-2 425
22+3 262+5 938-2 676
23+3 262+6 196-2 934
24+3 262+6 460-3 198
25+3 262+6 732-3 470
Total+81 550+74 005+7 545
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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