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Maison à vendre

Bien expiré
VilleUssel (19)
Surface78.7m²
Coût Total87 352€
Loyer Annuel7 279€
Rentabilité8.33%
Cashflow/mois+88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 500 €
Surface : 78.7 m²
Prix au m² : 489,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 17 m²), 3 chambres, Exposition nord, Pas de balcon

Ussel, agréable petite maison, proposant une superficie habitable de 78 m² environ. En rdc, vous trouverez une cuisine aménagée et en partie équipée (plaque de cuisson, hotte et four), un séjour et un débarras. A l'étage, vous profiterez de deux chambres, un bureau, une salle d'eau et un wc. Double vitrage PVC en place, VMC installée récemment. Maison sans terrain, qui conviendra pour un premier achat ou un investissement locatif par exemple. Proximité immédiate des commerces et écoles primaires.

Ville : Ussel
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19200
Coordonnées : 45.555557, 2.302856
Total : 87 352€
Prix d'acquisition : 38 500€
Travaux : 45 772€
Valeur du bien : 84 272€
Frais de notaire : 3 080€
Coût estimé : 3 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.7m²
Loyer prédit : 7.71€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 607€/mois
Loyer annuel estimé : 7279€/an
Fourchette totale : 478€ - 770€/mois
Fourchette annuelle : 5735€ - 9238€/an
Rentabilité brute :8.33%
Fourchette de rentabilité :6.57% - 10.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 063,57 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 703 €
Prix d'achat :38 500 €
Décote à l'achat :-45 203€ (-54.0%)
Marge achat-revente :-3 649€ (-4.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 352€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :432,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :25,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 458,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 438,17€
Coût de l'assurance :7 643,30€
Taxe foncière : 727,87€/an
Soit par mois : 60,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 606,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 518,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :87,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 472 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78.7 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78.7 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 présumé - nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 772 €(582 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 722€
    Isolation combles: 78.7 m² × 60€/m² = 4722€, Main d'œuvre: 18€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6000€ (comprend douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (comprend placards, plan de travail, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (pose comprise)
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ussel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 922€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 607 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 279 €/an
Calcul : 607 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 932 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 352 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 306 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 728 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 772 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 738 €
Revenus locatifs : +7 279 €
Charges déductibles : -49 738 €
Résultat foncier Année 1 : -42 459 €(Déficit de 42 459 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 059 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 966 €/an
Revenus locatifs : +7 279 €
Charges déductibles : -3 966 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 313 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21059.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 025 €(65% de 38 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 910 €/an
Calcul : 25 025 € × 3,636% = 910 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 279 €49 741 €2 935 €-42 462 €21 400 €21 062 €21 062 €
27 424 €3 891 €2 857 €3 534 €--17 528 €
37 573 €3 810 €2 776 €3 763 €--13 766 €
47 724 €3 727 €2 693 €3 998 €--9 768 €
57 879 €3 640 €2 607 €4 238 €--5 530 €
68 036 €3 551 €2 518 €4 485 €--1 045 €
78 197 €3 459 €2 425 €4 738 €---
88 361 €3 363 €2 330 €4 998 €---
98 528 €3 264 €2 231 €5 264 €---
108 699 €3 162 €2 129 €5 537 €---
118 873 €3 056 €2 023 €5 816 €---
129 050 €2 947 €1 913 €6 103 €---
139 231 €2 834 €1 800 €6 397 €---
149 416 €2 717 €1 683 €6 699 €---
159 604 €2 595 €1 562 €7 009 €---
169 796 €2 470 €1 436 €7 326 €---
179 992 €2 340 €1 307 €7 652 €---
1810 192 €2 206 €1 173 €7 986 €---
1910 396 €2 067 €1 034 €8 328 €---
2010 604 €1 924 €890 €8 680 €---
2110 816 €1 775 €742 €9 040 €---
2211 032 €1 622 €588 €9 410 €---
2311 253 €1 463 €429 €9 790 €---
2411 478 €1 298 €265 €10 180 €---
2511 707 €1 128 €94 €10 579 €---
TOTAL233 138 €114 050 €42 438 €119 088 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 088 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 279 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 529 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 529 €-6 420 €+7 949 €
2+1 529 €0 €+1 529 €
3+1 529 €0 €+1 529 €
4+1 529 €0 €+1 529 €
5+1 529 €0 €+1 529 €
6+1 529 €0 €+1 529 €
7+1 529 €+1 108 €+421 €
8+1 529 €+1 499 €+30 €
9+1 529 €+1 579 €-50 €
10+1 529 €+1 661 €-132 €
11+1 529 €+1 745 €-216 €
12+1 529 €+1 831 €-302 €
13+1 529 €+1 919 €-390 €
14+1 529 €+2 010 €-481 €
15+1 529 €+2 103 €-574 €
16+1 529 €+2 198 €-669 €
17+1 529 €+2 296 €-767 €
18+1 529 €+2 396 €-867 €
19+1 529 €+2 499 €-970 €
20+1 529 €+2 604 €-1 075 €
21+1 529 €+2 712 €-1 183 €
22+1 529 €+2 823 €-1 294 €
23+1 529 €+2 937 €-1 408 €
24+1 529 €+3 054 €-1 525 €
25+1 529 €+3 174 €-1 645 €
Total+38 225 €+35 726 €+2 499 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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