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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCambrai (59)
Surface110m²
Coût Total187 576€
Loyer Annuel12 560€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 450 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 313,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 48 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse, Exposition nord

APPARTEMENT/LOFT TYPE 3 AVEC TERRAIN CAUDRY Superbe appartement de 110 m2 comprenant cuisine équipée ouverte sur séjour de 48 m2, salle de bains avec wc, 2 chambres et un bureau avec coin nuit en mezzanine. Une terrasse couverte, un terrain de 75 m2 et une cave de 50 m2 aménageable complètent ce bien soumis au régime de la copropriété. Nombre de lots: 7. Prix net vendeur: 135 000 euros. Frais d'agence en sus à la charge des acquéreurs: 9 450 euros négociables, soit 7% du prix de vente. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard: entre 2860 et 3920 euros. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022 et 2023, abonnements compris. Date de réalisation du DPE: 30/10/2025. Situé au rez de chaussée surélevé, dans une résidence sécurisée, ce bien est à visiter sans tarder, coup de coeur assuré. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques:

Ville : Cambrai
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59400
Coordonnées : 50.175121, 3.235969
Total : 187 576€
Prix d'acquisition : 144 450€
Travaux : 31 570€
Valeur du bien : 176 020€
Frais de notaire : 11 556€
Coût estimé : 11 556€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 9.52€/m²/mois
Fourchette : 7.68€ - 11.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1047€/mois
Loyer annuel estimé : 12560€/an
Fourchette totale : 845€ - 1296€/mois
Fourchette annuelle : 10142€ - 15555€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 636,11 €/m²
Basé sur :138 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 972 €
Prix d'achat :144 450 €
Décote à l'achat :-35 522€ (-19.7%)
Marge achat-revente :-7 604€ (-4.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 576€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :937,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :56,27€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 993,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 535,66€
Coût de l'assurance :16 881,84€
Taxe foncière : 1 256,02€/an
Soit par mois : 104,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 046,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 247,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 8 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, mise aux normes nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux dans la buanderie et salle à manger
Quantité: 31 m² (25 m² salle à manger + 6 m² buanderie)
Raison: État 3.5/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 570 €(287 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 250€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 750€ = 8250€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Baignoire: 1 baignoire × 400€ = 400€, Lavabo: 1 lavabo × 500€ = 500€, Carrelage: 8 m² × 60€ = 480€, Plomberie et électricité: 1620€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture: 20 m² × 40€ = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture: 20 m² × 40€ = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture: 12 m² × 40€ = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:1 240€
    Peinture: 31 m² × 40€ = 1240€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cambrai (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 047 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 560 €/an
Calcul : 1 047 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 446 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 576 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 675 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 256 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 570 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 747 €
Revenus locatifs : +12 560 €
Charges déductibles : -41 747 €
Résultat foncier Année 1 : -29 187 €(Déficit de 29 187 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 787 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 177 €/an
Revenus locatifs : +12 560 €
Charges déductibles : -10 177 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 383 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7786.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 144 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 893 €(65% de 144 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 414 €/an
Calcul : 93 893 € × 3,636% = 3 414 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 560 €41 753 €6 452 €-29 193 €21 400 €7 793 €7 793 €
212 811 €10 013 €6 282 €2 798 €--4 995 €
313 068 €9 838 €6 107 €3 230 €--1 765 €
413 329 €9 656 €5 925 €3 673 €---
513 596 €9 468 €5 737 €4 127 €---
613 867 €9 274 €5 542 €4 594 €---
714 145 €9 072 €5 341 €5 073 €---
814 428 €8 863 €5 132 €5 565 €---
914 716 €8 647 €4 916 €6 069 €---
1015 011 €8 423 €4 692 €6 587 €---
1115 311 €8 191 €4 460 €7 119 €---
1215 617 €7 952 €4 220 €7 665 €---
1315 929 €7 703 €3 972 €8 226 €---
1416 248 €7 446 €3 715 €8 802 €---
1516 573 €7 180 €3 448 €9 393 €---
1616 904 €6 904 €3 173 €10 000 €---
1717 242 €6 619 €2 887 €10 624 €---
1817 587 €6 323 €2 592 €11 264 €---
1917 939 €6 017 €2 286 €11 922 €---
2018 298 €5 700 €1 969 €12 597 €---
2118 664 €5 372 €1 641 €13 291 €---
2219 037 €5 033 €1 302 €14 004 €---
2319 418 €4 681 €950 €14 736 €---
2419 806 €4 317 €586 €15 489 €---
2520 202 €3 940 €209 €16 262 €---
TOTAL402 306 €218 388 €93 536 €183 918 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 918 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 560 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 638 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 638 €-6 420 €+9 058 €
2+2 638 €0 €+2 638 €
3+2 638 €0 €+2 638 €
4+2 638 €+572 €+2 066 €
5+2 638 €+1 238 €+1 400 €
6+2 638 €+1 378 €+1 260 €
7+2 638 €+1 522 €+1 116 €
8+2 638 €+1 669 €+969 €
9+2 638 €+1 821 €+817 €
10+2 638 €+1 976 €+662 €
11+2 638 €+2 136 €+502 €
12+2 638 €+2 300 €+338 €
13+2 638 €+2 468 €+170 €
14+2 638 €+2 641 €-3 €
15+2 638 €+2 818 €-180 €
16+2 638 €+3 000 €-362 €
17+2 638 €+3 187 €-549 €
18+2 638 €+3 379 €-741 €
19+2 638 €+3 577 €-939 €
20+2 638 €+3 779 €-1 141 €
21+2 638 €+3 987 €-1 349 €
22+2 638 €+4 201 €-1 563 €
23+2 638 €+4 421 €-1 783 €
24+2 638 €+4 647 €-2 009 €
25+2 638 €+4 879 €-2 241 €
Total+65 950 €+55 175 €+10 775 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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