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Achat : Maison Sainte-Gemmes-le-Robert (53600)

VilleSainte-Gemmes-le-Robert (53)
Surface93m²
Coût Total144 800€
Loyer Annuel7 094€
Rentabilité4.90%
Cashflow/mois-227€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 787 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 857,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 93 m², 4 pièces, 3 chambres, 702 m² de terrain, 1 garage, Structure/extérieur à restaurer

Un pavillon de 1966 à rénover construit en parpaings, toiture ardoises fibrociment, comprenant : - au rez-de-chaussée : entrée, Wc, cuisine, salon-séjour, accès en contrebas vers chaufferie.- au demi niveau supérieur : palier avec placards, salle de bains, trois chambres dont deux avec placards- au demi sous-sol : chaufferie avec chaudière fuel, garage, remise.Jardin à l'arrière avec abri de jardin et cour au-devant .

Ville : Sainte-Gemmes-le-Robert
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53600
Coordonnées : 48.196940, -0.373890
Total : 144 800€
Prix d'acquisition : 79 787€
Travaux : 58 630€
Valeur du bien : 138 417€
Frais de notaire : 6 383€
Coût estimé : 6 383€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 6.36€/m²/mois
Fourchette : 5.04€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 591€/mois
Loyer annuel estimé : 7094€/an
Fourchette totale : 468€ - 746€/mois
Fourchette annuelle : 5620€ - 8956€/an
Rentabilité brute :4.90%
Fourchette de rentabilité :3.88% - 6.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 122,49 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 392 €
Prix d'achat :79 787 €
Décote à l'achat :-24 605€ (-23.6%)
Marge achat-revente :-40 408€ (-38.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :717,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 759,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 348,10€
Coût de l'assurance :12 670,00€
Taxe foncière : 709,45€/an
Soit par mois : 59,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 591,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 818,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-227,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière à fioul actuelle
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 630 €(630 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:5 580€
    Isolation toiture/combles: 93 m² × 60€/m² = 5580€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 280€ = 840€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Gemmes-le-Robert (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 591 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 094 €/an
Calcul : 591 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 861 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 709 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 707 €
Revenus locatifs : +7 094 €
Charges déductibles : -64 707 €
Résultat foncier Année 1 : -57 612 €(Déficit de 57 612 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 212 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 077 €/an
Revenus locatifs : +7 094 €
Charges déductibles : -6 077 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 018 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36212.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 787 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 862 €(65% de 79 787 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 886 €/an
Calcul : 51 862 € × 3,636% = 1 886 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 094 €64 712 €4 865 €-57 617 €21 400 €36 217 €36 217 €
27 236 €5 952 €4 736 €1 284 €--34 933 €
37 381 €5 819 €4 602 €1 562 €--33 371 €
47 529 €5 680 €4 464 €1 848 €--31 522 €
57 679 €5 537 €4 321 €2 142 €--29 380 €
67 833 €5 389 €4 173 €2 443 €--26 937 €
77 990 €5 236 €4 020 €2 753 €--24 184 €
88 149 €5 078 €3 862 €3 071 €--21 112 €
98 312 €4 914 €3 698 €3 398 €--17 714 €
108 479 €4 745 €3 528 €3 734 €--13 980 €
118 648 €4 569 €3 353 €4 079 €--9 901 €
128 821 €4 388 €3 172 €4 433 €---
138 998 €4 200 €2 984 €4 797 €---
149 177 €4 006 €2 790 €5 171 €---
159 361 €3 805 €2 589 €5 556 €---
169 548 €3 597 €2 381 €5 951 €---
179 739 €3 382 €2 166 €6 357 €---
189 934 €3 160 €1 944 €6 774 €---
1910 133 €2 930 €1 714 €7 203 €---
2010 335 €2 692 €1 476 €7 643 €---
2110 542 €2 446 €1 229 €8 096 €---
2210 753 €2 191 €975 €8 562 €---
2310 968 €1 927 €711 €9 041 €---
2411 187 €1 655 €438 €9 533 €---
2511 411 €1 373 €156 €10 038 €---
TOTAL227 239 €159 384 €70 348 €67 854 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 67 854 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 094 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 490 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 490 €-6 420 €+7 910 €
2+1 490 €0 €+1 490 €
3+1 490 €0 €+1 490 €
4+1 490 €0 €+1 490 €
5+1 490 €0 €+1 490 €
6+1 490 €0 €+1 490 €
7+1 490 €0 €+1 490 €
8+1 490 €0 €+1 490 €
9+1 490 €0 €+1 490 €
10+1 490 €0 €+1 490 €
11+1 490 €0 €+1 490 €
12+1 490 €+1 330 €+160 €
13+1 490 €+1 439 €+51 €
14+1 490 €+1 551 €-61 €
15+1 490 €+1 667 €-177 €
16+1 490 €+1 785 €-295 €
17+1 490 €+1 907 €-417 €
18+1 490 €+2 032 €-542 €
19+1 490 €+2 161 €-671 €
20+1 490 €+2 293 €-803 €
21+1 490 €+2 429 €-939 €
22+1 490 €+2 569 €-1 079 €
23+1 490 €+2 712 €-1 222 €
24+1 490 €+2 860 €-1 370 €
25+1 490 €+3 012 €-1 522 €
Total+37 250 €+23 327 €+13 923 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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