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Immeuble 188 m² LOMBEZ

Bien expiré
VilleLombez (32)
Surface188m²
Coût Total334 680€
Loyer Annuel19 007€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-351€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 1 111,7 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 188 m² LOMBEZ

Cet immeuble spacieux de 188 m² présente un fort potentiel avec ses 10 pièces, 6 salles d'eau, 4 salles de bains à rénover et son histoire d'ancien hôtel. Parfait pour un projet de réhabilitation, les possibilités de transformation sont nombreuses pour créer un espace unique et personnalisé. Sa surface habitable généreuse offre de multiples configurations pour aménager un lieu de vie chaleureux et plein de caractère. Idéalement situé, cet immeuble représente une opportunité rare pour les investisseurs ou les passionnés de rénovation à la recherche d'un bien atypique à Lombez. La toiture est récente et les huisseries en double vitrage. Plans disponibles pour créer plusieurs appartements.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 209 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Caroline ALLARD, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Auch sous le numéro 791 639 800

Surface : 188 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Lombez
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32220
Coordonnées : 43.473385, 0.910520
Total : 334 680€
Prix d'acquisition : 209 000€
Travaux : 108 960€
Valeur du bien : 317 960€
Frais de notaire : 16 720€
Coût estimé : 16 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188m²
Loyer prédit : 8.43€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1584€/mois
Loyer annuel estimé : 19007€/an
Fourchette totale : 1260€ - 1990€/mois
Fourchette annuelle : 15126€ - 23884€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 404,76 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :264 095 €
Prix d'achat :209 000 €
Décote à l'achat :-55 095€ (-20.9%)
Marge achat-revente :-70 585€ (-26.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :334 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 679,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :97,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 776,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :169 043,69€
Coût de l'assurance :29 284,50€
Taxe foncière : 1 900,72€/an
Soit par mois : 158,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 583,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 935,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-351,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m² pour 188 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à rénover
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 salles d'eau et 4 salles de bains
Raison: État 3/5 assumé - salles de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol adapté
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec moquette usée
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 188 m²
Raison: Normes électriques - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :108 960 €(580 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:13 660€
    Isolation toiture/combles: 188 m² × 70€/m² = 13160€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, main d'œuvre)
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 salles d'eau et 4 salles de bains × 3000€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Parquet flottant: 100 m² × 120€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Remplacement moquette: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:18 800€
    Mise aux normes électricité: 188 m² × 100€/m² = 18800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lombez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 584 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 007 €/an
Calcul : 1 584 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 633 €/an
Base de calcul : Emprunt de 334 680 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 171 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 901 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 108 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 123 666 €
Revenus locatifs : +19 007 €
Charges déductibles : -123 666 €
Résultat foncier Année 1 : -104 658 €(Déficit de 104 658 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 83 258 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 706 €/an
Revenus locatifs : +19 007 €
Charges déductibles : -14 706 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 302 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 83258.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 209 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850 €(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 007 €123 676 €11 644 €-104 669 €21 400 €83 269 €83 269 €
219 387 €14 412 €11 340 €4 975 €--78 294 €
319 775 €14 097 €11 025 €5 678 €--72 616 €
420 171 €13 771 €10 699 €6 400 €--66 216 €
520 574 €13 433 €10 361 €7 141 €--59 075 €
620 985 €13 083 €10 010 €7 903 €--51 172 €
721 405 €12 720 €9 648 €8 685 €--42 487 €
821 833 €12 344 €9 272 €9 489 €--32 998 €
922 270 €11 955 €8 883 €10 315 €--22 683 €
1022 715 €11 552 €8 480 €11 163 €--11 519 €
1123 170 €11 135 €8 062 €12 035 €---
1223 633 €10 702 €7 630 €12 931 €---
1324 106 €10 254 €7 182 €13 851 €---
1424 588 €9 791 €6 718 €14 797 €---
1525 080 €9 310 €6 238 €15 770 €---
1625 581 €8 812 €5 740 €16 769 €---
1726 093 €8 297 €5 225 €17 796 €---
1826 615 €7 763 €4 691 €18 852 €---
1927 147 €7 210 €4 138 €19 937 €---
2027 690 €6 637 €3 565 €21 053 €---
2128 244 €6 044 €2 972 €22 200 €---
2228 809 €5 430 €2 357 €23 379 €---
2329 385 €4 793 €1 721 €24 592 €---
2429 972 €4 134 €1 062 €25 839 €---
2530 572 €3 451 €379 €27 121 €---
TOTAL608 806 €354 806 €169 044 €254 000 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 000 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 007 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 992 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 992 €-6 420 €+10 412 €
2+3 992 €0 €+3 992 €
3+3 992 €0 €+3 992 €
4+3 992 €0 €+3 992 €
5+3 992 €0 €+3 992 €
6+3 992 €0 €+3 992 €
7+3 992 €0 €+3 992 €
8+3 992 €0 €+3 992 €
9+3 992 €0 €+3 992 €
10+3 992 €0 €+3 992 €
11+3 992 €+155 €+3 837 €
12+3 992 €+3 879 €+113 €
13+3 992 €+4 155 €-163 €
14+3 992 €+4 439 €-447 €
15+3 992 €+4 731 €-739 €
16+3 992 €+5 031 €-1 039 €
17+3 992 €+5 339 €-1 347 €
18+3 992 €+5 655 €-1 663 €
19+3 992 €+5 981 €-1 989 €
20+3 992 €+6 316 €-2 324 €
21+3 992 €+6 660 €-2 668 €
22+3 992 €+7 014 €-3 022 €
23+3 992 €+7 377 €-3 385 €
24+3 992 €+7 752 €-3 760 €
25+3 992 €+8 136 €-4 144 €
Total+99 800 €+76 200 €+23 600 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 176 jours
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