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Immeuble 188 m² LOMBEZ

VilleLombez (32)
Surface188
Coût Total334 680
Loyer Annuel19 007
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-351
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 1 111,7 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 188 m² LOMBEZ

Cet immeuble spacieux de 188 m² présente un fort potentiel avec ses 10 pièces, 6 salles d'eau, 4 salles de bains à rénover et son histoire d'ancien hôtel. Parfait pour un projet de réhabilitation, les possibilités de transformation sont nombreuses pour créer un espace unique et personnalisé. Sa surface habitable généreuse offre de multiples configurations pour aménager un lieu de vie chaleureux et plein de caractère. Idéalement situé, cet immeuble représente une opportunité rare pour les investisseurs ou les passionnés de rénovation à la recherche d'un bien atypique à Lombez. La toiture est récente et les huisseries en double vitrage. Plans disponibles pour créer plusieurs appartements.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 209 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Caroline ALLARD, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Auch sous le numéro 791 639 800

Surface : 188 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Lombez
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32220
Coordonnées : 43.473385, 0.910520
Total : 334 680
Prix d'acquisition : 209 000
Travaux : 108 960
Valeur du bien : 317 960
Frais de notaire : 16 720
Coût estimé : 16 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188
Loyer prédit : 8.43€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1584€/mois
Loyer annuel estimé : 19007€/an
Fourchette totale : 1260€ - 1990€/mois
Fourchette annuelle : 15126€ - 23884€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 404,76 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :264 095
Prix d'achat :209 000
Décote à l'achat :-55 095 (-20.9%)
Marge achat-revente :-70 585€ (-26.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :334 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 679,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :97,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 776,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :169 043,69
Coût de l'assurance :29 284,50
Taxe foncière : 1 900,72€/an
Soit par mois : 158,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 583,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 935,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-351,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m² pour 188 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à rénover
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 salles d'eau et 4 salles de bains
Raison: État 3/5 assumé - salles de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol adapté
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec moquette usée
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 188 m²
Raison: Normes électriques - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :108 960(580 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 800
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:13 660
    Isolation toiture/combles: 188 m² × 70€/m² = 13160€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, main d'œuvre)
  • Salle de bain:24 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 salles d'eau et 4 salles de bains × 3000€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000
    Parquet flottant: 100 m² × 120€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Remplacement moquette: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:18 800
    Mise aux normes électricité: 188 m² × 100€/m² = 18800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lombez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 584 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 007 €/an
Calcul : 1 584 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 633 €/an
Base de calcul : Emprunt de 334 680 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 171 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 901 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 108 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 123 666
Revenus locatifs : +19 007
Charges déductibles : -123 666
Résultat foncier Année 1 : -104 658(Déficit de 104 658 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 83 258
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 706 €/an
Revenus locatifs : +19 007
Charges déductibles : -14 706
Résultat foncier Années 2+ : 4 302 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 83258.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 209 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 007123 67611 644-104 66921 400 €83 269 €83 269 €
219 38714 41211 3404 975--78 294 €
319 77514 09711 0255 678--72 616 €
420 17113 77110 6996 400--66 216 €
520 57413 43310 3617 141--59 075 €
620 98513 08310 0107 903--51 172 €
721 40512 7209 6488 685--42 487 €
821 83312 3449 2729 489--32 998 €
922 27011 9558 88310 315--22 683 €
1022 71511 5528 48011 163--11 519 €
1123 17011 1358 06212 035---
1223 63310 7027 63012 931---
1324 10610 2547 18213 851---
1424 5889 7916 71814 797---
1525 0809 3106 23815 770---
1625 5818 8125 74016 769---
1726 0938 2975 22517 796---
1826 6157 7634 69118 852---
1927 1477 2104 13819 937---
2027 6906 6373 56521 053---
2128 2446 0442 97222 200---
2228 8095 4302 35723 379---
2329 3854 7931 72124 592---
2429 9724 1341 06225 839---
2530 5723 45137927 121---
TOTAL608 806354 806169 044254 00021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 000
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 007 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 992 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 992-6 420+10 412
2+3 9920+3 992
3+3 9920+3 992
4+3 9920+3 992
5+3 9920+3 992
6+3 9920+3 992
7+3 9920+3 992
8+3 9920+3 992
9+3 9920+3 992
10+3 9920+3 992
11+3 992+155+3 837
12+3 992+3 879+113
13+3 992+4 155-163
14+3 992+4 439-447
15+3 992+4 731-739
16+3 992+5 031-1 039
17+3 992+5 339-1 347
18+3 992+5 655-1 663
19+3 992+5 981-1 989
20+3 992+6 316-2 324
21+3 992+6 660-2 668
22+3 992+7 014-3 022
23+3 992+7 377-3 385
24+3 992+7 752-3 760
25+3 992+8 136-4 144
Total+99 800+76 200+23 600
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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