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Maison À Vendre

VilleGenouillé (17)
Surface118m²
Coût Total169 948€
Loyer Annuel12 679€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 600 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 869,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

A 10 min de Surgères et de sa gare SNCF, au calme, à la campagne, venez découvrir cette maison ancienne située dans un hameau de Genouillé. Elle comprend au RDC une cuisine, salon/séjour, cellier, buanderie, bureau, SDE, à l'étage 2 chambres. Terrain d'environ 1722 M2. Référence agence : 267

Ville : Genouillé
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17430
Coordonnées : 46.038073, -0.795071
Total : 169 948€
Prix d'acquisition : 102 600€
Travaux : 59 140€
Valeur du bien : 161 740€
Frais de notaire : 8 208€
Coût estimé : 8 208€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1057€/mois
Loyer annuel estimé : 12679€/an
Fourchette totale : 837€ - 1334€/mois
Fourchette annuelle : 10045€ - 16004€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 818,94 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :214 635 €
Prix d'achat :102 600 €
Décote à l'achat :-112 035€ (-52.2%)
Marge achat-revente :44 687€ (20.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 948€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :852,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :49,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 902,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 839,12€
Coût de l'assurance :14 870,45€
Taxe foncière : 1 267,91€/an
Soit par mois : 105,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 056,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 007,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 118 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de carrelage et peinture
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 140 €(501 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 440€
    Isolation toiture/combles: 118 m² × 80€/m² = 9440€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salle de bain:3 120€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 70€/m² = 420€, Peinture salle de bain: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1080€ = 2100€
  • Rénovation cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Pose de parquet flottant:3 840€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€ = 2400€
  • Peinture chambres:3 840€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€ = 2400€
  • Peinture salon:2 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 600€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Genouillé (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 057 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 679 €/an
Calcul : 1 057 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 907 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 948 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 268 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 910 €
Revenus locatifs : +12 679 €
Charges déductibles : -66 910 €
Résultat foncier Année 1 : -54 231 €(Déficit de 54 231 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 831 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 770 €/an
Revenus locatifs : +12 679 €
Charges déductibles : -7 770 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 909 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32830.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 690 €(65% de 102 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 425 €/an
Calcul : 66 690 € × 3,636% = 2 425 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 679 €66 916 €5 913 €-54 237 €21 400 €32 837 €32 837 €
212 933 €7 621 €5 758 €5 312 €--27 525 €
313 191 €7 461 €5 598 €5 730 €--21 795 €
413 455 €7 295 €5 433 €6 160 €--15 635 €
513 724 €7 124 €5 261 €6 601 €--9 035 €
613 999 €6 946 €5 083 €7 053 €--1 982 €
714 279 €6 762 €4 899 €7 517 €---
814 564 €6 571 €4 708 €7 993 €---
914 856 €6 373 €4 511 €8 482 €---
1015 153 €6 169 €4 306 €8 984 €---
1115 456 €5 957 €4 094 €9 499 €---
1215 765 €5 737 €3 875 €10 028 €---
1316 080 €5 510 €3 647 €10 570 €---
1416 402 €5 274 €3 412 €11 128 €---
1516 730 €5 030 €3 168 €11 700 €---
1617 064 €4 778 €2 915 €12 287 €---
1717 406 €4 516 €2 653 €12 890 €---
1817 754 €4 245 €2 382 €13 509 €---
1918 109 €3 964 €2 101 €14 145 €---
2018 471 €3 673 €1 810 €14 798 €---
2118 841 €3 372 €1 509 €15 469 €---
2219 217 €3 060 €1 197 €16 157 €---
2319 602 €2 737 €874 €16 865 €---
2419 994 €2 402 €539 €17 592 €---
2520 394 €2 055 €192 €18 338 €---
TOTAL406 116 €191 547 €85 839 €214 569 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 569 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 679 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 663 €-6 420 €+9 083 €
2+2 663 €0 €+2 663 €
3+2 663 €0 €+2 663 €
4+2 663 €0 €+2 663 €
5+2 663 €0 €+2 663 €
6+2 663 €0 €+2 663 €
7+2 663 €+1 661 €+1 002 €
8+2 663 €+2 398 €+265 €
9+2 663 €+2 545 €+118 €
10+2 663 €+2 695 €-32 €
11+2 663 €+2 850 €-187 €
12+2 663 €+3 008 €-345 €
13+2 663 €+3 171 €-508 €
14+2 663 €+3 338 €-675 €
15+2 663 €+3 510 €-847 €
16+2 663 €+3 686 €-1 023 €
17+2 663 €+3 867 €-1 204 €
18+2 663 €+4 053 €-1 390 €
19+2 663 €+4 243 €-1 580 €
20+2 663 €+4 439 €-1 776 €
21+2 663 €+4 641 €-1 978 €
22+2 663 €+4 847 €-2 184 €
23+2 663 €+5 060 €-2 397 €
24+2 663 €+5 278 €-2 615 €
25+2 663 €+5 502 €-2 839 €
Total+66 575 €+64 371 €+2 204 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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