Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleIssou (78)
Surface87m²
Coût Total237 500€
Loyer Annuel14 208€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-312€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 2 068,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

ISSOU EXCLUSIVITE RARE MAISON EN COPROPRIETE ENV 105 M² AU SOL

  • SEJOUR ET CUISINE EQUIPEE 35 M² - AU 1ER : 2 CHAMBRES - SALLE DE BAINS - AU DESSUS 3EME CHAMBRE + 20 M² - PARKING PRIVATIF Charges moyennes annuelles 1800 €. Prix : 180 000 € com vend Classe énergie : D - https://www.reyl-immo.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/353619.pdf
Ville : Issou
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78440
Coordonnées : 48.986548, 1.793713
Total : 237 500€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 43 100€
Valeur du bien : 223 100€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 13.61€/m²/mois
Fourchette : 11.65€ - 15.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1184€/mois
Loyer annuel estimé : 14208€/an
Fourchette totale : 1013€ - 1383€/mois
Fourchette annuelle : 12160€ - 16601€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 6.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 369,99 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :206 189 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-26 189€ (-12.7%)
Marge achat-revente :-31 311€ (-15.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 159,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,29€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 227,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 466,04€
Coût de l'assurance :20 187,50€
Taxe foncière : 1 420,83€/an
Soit par mois : 118,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 184,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 495,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-311,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état, nécessite une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état, nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 100 €(495 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète de cuisine: 8000€ + Électroménager: 2000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 10000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre) = 4000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ + Main d'œuvre: 600€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre) = 1200€
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre) = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Issou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 184 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 208 €/an
Calcul : 1 184 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 666 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 808 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 421 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 794 €
Revenus locatifs : +14 208 €
Charges déductibles : -54 794 €
Résultat foncier Année 1 : -40 586 €(Déficit de 40 586 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 29 886 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 694 €/an
Revenus locatifs : +14 208 €
Charges déductibles : -11 694 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 514 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 29885.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 208 €54 802 €7 673 €-40 593 €10 700 €29 893 €29 893 €
214 492 €11 494 €7 466 €2 998 €--26 895 €
314 782 €11 280 €7 252 €3 502 €--23 393 €
415 078 €11 059 €7 030 €4 019 €--19 373 €
515 380 €10 830 €6 802 €4 549 €--14 824 €
615 687 €10 594 €6 565 €5 093 €--9 731 €
716 001 €10 350 €6 321 €5 651 €--4 080 €
816 321 €10 098 €6 069 €6 223 €---
916 647 €9 837 €5 809 €6 810 €---
1016 980 €9 568 €5 539 €7 412 €---
1117 320 €9 290 €5 261 €8 030 €---
1217 666 €9 002 €4 974 €8 664 €---
1318 020 €8 705 €4 677 €9 314 €---
1418 380 €8 399 €4 370 €9 981 €---
1518 748 €8 082 €4 053 €10 666 €---
1619 123 €7 754 €3 726 €11 368 €---
1719 505 €7 416 €3 387 €12 089 €---
1819 895 €7 066 €3 038 €12 829 €---
1920 293 €6 705 €2 677 €13 588 €---
2020 699 €6 332 €2 304 €14 367 €---
2121 113 €5 946 €1 918 €15 166 €---
2221 535 €5 548 €1 520 €15 987 €---
2321 966 €5 136 €1 108 €16 829 €---
2422 405 €4 711 €683 €17 694 €---
2522 853 €4 272 €243 €18 581 €---
TOTAL455 096 €254 274 €110 466 €200 822 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 822 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 984 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 984 €-3 210 €+6 194 €
2+2 984 €0 €+2 984 €
3+2 984 €0 €+2 984 €
4+2 984 €0 €+2 984 €
5+2 984 €0 €+2 984 €
6+2 984 €0 €+2 984 €
7+2 984 €0 €+2 984 €
8+2 984 €+643 €+2 341 €
9+2 984 €+2 043 €+941 €
10+2 984 €+2 224 €+760 €
11+2 984 €+2 409 €+575 €
12+2 984 €+2 599 €+385 €
13+2 984 €+2 794 €+190 €
14+2 984 €+2 994 €-10 €
15+2 984 €+3 200 €-216 €
16+2 984 €+3 411 €-427 €
17+2 984 €+3 627 €-643 €
18+2 984 €+3 849 €-865 €
19+2 984 €+4 076 €-1 092 €
20+2 984 €+4 310 €-1 326 €
21+2 984 €+4 550 €-1 566 €
22+2 984 €+4 796 €-1 812 €
23+2 984 €+5 049 €-2 065 €
24+2 984 €+5 308 €-2 324 €
25+2 984 €+5 574 €-2 590 €
Total+74 600 €+60 247 €+14 353 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →