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Achat maison

Bien expiré
VillePithiviers (45)
Surface135m²
Coût Total229 600€
Loyer Annuel14 053€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-298€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 135 m², Bâtiment de 2 étages, 6 Pièces, 5 Chambres

Pithiviers, spécial investisseur, dans une petite copropriété, ensemble immobilier composé de 4 lots : 2 appartements de 20m² loués (290 euros + 258 euros ) + 1 de type F2 à louer (550 euros ) + Grenier à aménager . A SAISIR DE SUITE ! DPE : chauffage électrique énergie finale 204kWh/m²/an soit étiquette D

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 10 lots. Aucune procédure n'est en cours. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat C. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Pithiviers
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.171160, 2.258680
Total : 229 600€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 51 400€
Valeur du bien : 216 400€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 10.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1171€/mois
Loyer annuel estimé : 14053€/an
Fourchette totale : 953€ - 1439€/mois
Fourchette annuelle : 11433€ - 17272€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 134,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :66,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 201,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 812,48€
Coût de l'assurance :20 090,00€
Taxe foncière : 1 405,26€/an
Soit par mois : 117,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 171,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 468,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-297,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 471 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 135 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE G - Maison - Très efficace pour améliorer le score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager un peu daté
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'électricité pour 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 400 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 100€
    Isolation combles: 135 m² × 60€/m² = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8000€ (incluant électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Peinture chambres: 60 m² × 50€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pithiviers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 171 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 053 €/an
Calcul : 1 171 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 662 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 600 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 804 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 405 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 070 €
Revenus locatifs : +14 053 €
Charges déductibles : -63 070 €
Résultat foncier Année 1 : -49 018 €(Déficit de 49 018 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 618 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 670 €/an
Revenus locatifs : +14 053 €
Charges déductibles : -11 670 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 382 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27617.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 053 €63 078 €7 669 €-49 025 €21 400 €27 625 €27 625 €
214 334 €11 474 €7 465 €2 860 €--24 765 €
314 620 €11 262 €7 254 €3 358 €--21 407 €
414 913 €11 044 €7 035 €3 869 €--17 539 €
515 211 €10 818 €6 809 €4 393 €--13 146 €
615 515 €10 584 €6 576 €4 931 €--8 215 €
715 825 €10 343 €6 334 €5 483 €--2 732 €
816 142 €10 093 €6 084 €6 049 €---
916 465 €9 834 €5 825 €6 631 €---
1016 794 €9 567 €5 558 €7 228 €---
1117 130 €9 290 €5 281 €7 840 €---
1217 473 €9 004 €4 995 €8 469 €---
1317 822 €8 708 €4 699 €9 114 €---
1418 178 €8 402 €4 393 €9 777 €---
1518 542 €8 085 €4 076 €10 457 €---
1618 913 €7 758 €3 749 €11 155 €---
1719 291 €7 419 €3 410 €11 872 €---
1819 677 €7 068 €3 060 €12 609 €---
1920 071 €6 706 €2 697 €13 364 €---
2020 472 €6 331 €2 322 €14 141 €---
2120 881 €5 944 €1 935 €14 938 €---
2221 299 €5 542 €1 534 €15 757 €---
2321 725 €5 128 €1 119 €16 597 €---
2422 159 €4 699 €690 €17 461 €---
2522 603 €4 255 €246 €18 348 €---
TOTAL450 108 €262 434 €110 812 €187 674 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 674 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 053 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 951 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 951 €-6 420 €+9 371 €
2+2 951 €0 €+2 951 €
3+2 951 €0 €+2 951 €
4+2 951 €0 €+2 951 €
5+2 951 €0 €+2 951 €
6+2 951 €0 €+2 951 €
7+2 951 €0 €+2 951 €
8+2 951 €+995 €+1 956 €
9+2 951 €+1 989 €+962 €
10+2 951 €+2 168 €+783 €
11+2 951 €+2 352 €+599 €
12+2 951 €+2 541 €+410 €
13+2 951 €+2 734 €+217 €
14+2 951 €+2 933 €+18 €
15+2 951 €+3 137 €-186 €
16+2 951 €+3 347 €-396 €
17+2 951 €+3 562 €-611 €
18+2 951 €+3 783 €-832 €
19+2 951 €+4 009 €-1 058 €
20+2 951 €+4 242 €-1 291 €
21+2 951 €+4 481 €-1 530 €
22+2 951 €+4 727 €-1 776 €
23+2 951 €+4 979 €-2 028 €
24+2 951 €+5 238 €-2 287 €
25+2 951 €+5 504 €-2 553 €
Total+73 775 €+56 302 €+17 473 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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