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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBournezeau (85)
Surface84m²
Coût Total137 170€
Loyer Annuel9 366€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 142,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Maison située dans le bourg de Bournezeau avec locataire en place. Bien entretenue et d'une superficie habitable de 88m², elle se compose une pièce de vie avec cuisine aménagée, 2 chambres, un bureau, une salle de bains, wc indépendant et une chaufferie. Les ouvertures sont en PVC double vitrage et le bien est raccordée au réseau d'assainissement public

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 96 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Stéphanie ROULET - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LA ROCHE SUR YON sous le numéro 532 330 180

Ville : Bournezeau
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85480
Coordonnées : 46.634201, -1.167514
Total : 137 170€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 33 490€
Valeur du bien : 129 490€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 9.29€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 12.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 781€/mois
Loyer annuel estimé : 9366€/an
Fourchette totale : 595€ - 1023€/mois
Fourchette annuelle : 7145€ - 12279€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 701,2 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 901 €
Prix d'achat :96 000 €
Décote à l'achat :-46 901€ (-32.8%)
Marge achat-revente :5 731€ (4.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :679,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 719,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 641,22€
Coût de l'assurance :12 002,38€
Taxe foncière : 936,62€/an
Soit par mois : 78,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 780,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 797,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien ou non performant.
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite une mise à jour pour confort et sécurité.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, avec mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite une mise à jour pour confort et sécurité.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol (parquet) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé.
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le couloir.
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 490 €(399 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen incluant la pose)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (coût moyen incluant la plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (coût moyen incluant la plomberie et électricité)
  • Chambres:3 840€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€ = 2400€ (40% de main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (coût moyen incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces:650€
    Peinture couloir: 5 m² × 50€/m² = 250€, Main d'œuvre: 150€ = 400€ (coût moyen incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bournezeau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 366 €/an
Calcul : 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 604 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 170 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 937 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 490 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 511 €
Revenus locatifs : +9 366 €
Charges déductibles : -39 511 €
Résultat foncier Année 1 : -30 145 €(Déficit de 30 145 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 745 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 021 €/an
Revenus locatifs : +9 366 €
Charges déductibles : -6 021 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 345 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8744.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 366 €39 516 €4 609 €-30 149 €21 400 €8 749 €8 749 €
29 554 €5 903 €4 487 €3 650 €--5 099 €
39 745 €5 777 €4 360 €3 968 €--1 131 €
49 940 €5 646 €4 229 €4 294 €---
510 138 €5 510 €4 093 €4 628 €---
610 341 €5 370 €3 953 €4 971 €---
710 548 €5 225 €3 808 €5 323 €---
810 759 €5 075 €3 658 €5 684 €---
910 974 €4 920 €3 503 €6 054 €---
1011 193 €4 759 €3 342 €6 434 €---
1111 417 €4 593 €3 176 €6 824 €---
1211 646 €4 421 €3 004 €7 225 €---
1311 879 €4 243 €2 827 €7 635 €---
1412 116 €4 059 €2 643 €8 057 €---
1512 359 €3 869 €2 453 €8 489 €---
1612 606 €3 672 €2 256 €8 933 €---
1712 858 €3 469 €2 052 €9 389 €---
1813 115 €3 258 €1 841 €9 857 €---
1913 377 €3 040 €1 623 €10 337 €---
2013 645 €2 815 €1 398 €10 830 €---
2113 918 €2 581 €1 165 €11 336 €---
2214 196 €2 340 €923 €11 856 €---
2314 480 €2 090 €674 €12 390 €---
2414 770 €1 832 €415 €12 937 €---
2515 065 €1 565 €148 €13 500 €---
TOTAL300 003 €135 549 €66 641 €164 454 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 454 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 366 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 967 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 967 €-6 420 €+8 387 €
2+1 967 €0 €+1 967 €
3+1 967 €0 €+1 967 €
4+1 967 €+949 €+1 018 €
5+1 967 €+1 388 €+579 €
6+1 967 €+1 491 €+476 €
7+1 967 €+1 597 €+370 €
8+1 967 €+1 705 €+262 €
9+1 967 €+1 816 €+151 €
10+1 967 €+1 930 €+37 €
11+1 967 €+2 047 €-80 €
12+1 967 €+2 167 €-200 €
13+1 967 €+2 291 €-324 €
14+1 967 €+2 417 €-450 €
15+1 967 €+2 547 €-580 €
16+1 967 €+2 680 €-713 €
17+1 967 €+2 817 €-850 €
18+1 967 €+2 957 €-990 €
19+1 967 €+3 101 €-1 134 €
20+1 967 €+3 249 €-1 282 €
21+1 967 €+3 401 €-1 434 €
22+1 967 €+3 557 €-1 590 €
23+1 967 €+3 717 €-1 750 €
24+1 967 €+3 881 €-1 914 €
25+1 967 €+4 050 €-2 083 €
Total+49 175 €+49 336 €+-161 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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