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Maison de village 4 pièces 96 m²

VilleAlignan-du-Vent (34)
Surface96
Coût Total184 850
Loyer Annuel12 242
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-61
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 4 pièces 96m2 avec terrasse à ALIGNAN DU VENT (34)

🏡 Charmante maison de village de 96 m² au cœur d'Alignan-du-Vent 🌿

Située dans le joli village méditerranéen d'Alignan-du-Vent, cette maison de village mitoyenne élevée sur 4 niveaux offre un beau potentiel de vie et d'investissement ✨

Dès l'entrée, vous découvrirez en rez-de-chaussée : 🔹 une entrée accueillante 🔹 une buanderie pratique 🔹 une salle de bains avec WC

Au 1er étage : 🛋️ un agréable salon/séjour lumineux 🍽️ une cuisine aménagée séparée 🔹 un hall desservant les espaces de vie

Au 2ème étage : 🛏️ deux chambres confortables avec balcons 🌞 idéal pour profiter de la lumière naturelle

Au dernier niveau : ✨ une spacieuse chambre donnant accès à une superbe terrasse carrelée 🌅 vue dégagée sur les toits du village et l'horizon, véritable espace de détente privilégié

💡 Cette maison peut facilement être réinventée selon vos envies et vos projets : 👨‍👩‍👧 idéale pour une famille 💼 parfaite pour une profession libérale 📈 excellente opportunité d'investissement locatif courte durée rentable

📍 Emplacement recherché, à proximité immédiate de toutes les commodités : 🛒 commerces du village 🏫 écoles 🩺 professionnels de santé 🅿️ parkings gratuits à deux pas

🌊 Situation géographique privilégiée : ✈️ à 20 minutes de l'aéroport de Béziers 🏖️ à 20 minutes des plages méditerranéennes 🚗 à seulement 6 km de l'autoroute A75

🔑 Un bien au fort potentiel, alliant authenticité, fonctionnalité et qualité de vie dans un environnement paisible et dynamique. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez Mallory BREUIL Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°431 949 098 Greffe de MONTPELLIER) [Coordonnées masquées] (réf. 609063 ) Référence annonce : 830037928218 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Alignan-du-Vent
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34290
Coordonnées : 43.468994, 3.344746
Total : 184 850
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 55 250
Valeur du bien : 175 250
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96
Loyer prédit : 10.63€/m²/mois
Fourchette : 7.89€ - 14.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1020€/mois
Loyer annuel estimé : 12242€/an
Fourchette totale : 758€ - 1373€/mois
Fourchette annuelle : 9092€ - 16482€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 205,48 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :211 726
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :-91 726 (-43.3%)
Marge achat-revente :26 876€ (12.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 850
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :925,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 979,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 770,80
Coût de l'assurance :16 174,37
Taxe foncière : 1 224,16€/an
Soit par mois : 102,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 020,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 081,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 250(576 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
  • Isolation:4 800
    Isolation toiture/combles: 96 m² × 50€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€/fenêtre = 9600€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (installation comprise)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (mobilier, électroménager, installation comprise)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, installation comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alignan-du-Vent (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 020 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 242 €/an
Calcul : 1 020 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 389 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 850 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 224 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 510
Revenus locatifs : +12 242
Charges déductibles : -63 510
Résultat foncier Année 1 : -51 268(Déficit de 51 268 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 868
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 260 €/an
Revenus locatifs : +12 242
Charges déductibles : -8 260
Résultat foncier Années 2+ : 3 982 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29868.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 24263 5166 395-51 27421 400 €29 874 €29 874 €
212 4868 0986 2274 388--25 486 €
312 7367 9256 0544 811--20 675 €
412 9917 7455 8745 246--15 429 €
513 2517 5595 6885 692--9 737 €
613 5167 3665 4956 149--3 588 €
713 7867 1675 2966 619---
814 0626 9605 0897 101---
914 3436 7464 8757 597---
1014 6306 5254 6548 105---
1114 9226 2954 4248 627---
1215 2216 0584 1879 163---
1315 5255 8123 9419 714---
1415 8365 5573 68610 279---
1516 1535 2933 42210 860---
1616 4765 0203 14911 456---
1716 8054 7372 86612 068---
1817 1414 4442 57312 698---
1917 4844 1402 26913 344---
2017 8343 8261 95514 008---
2118 1903 5011 62914 690---
2218 5543 1641 29215 391---
2318 9252 81594316 111---
2419 3042 45358216 851---
2519 6902 07920817 611---
TOTAL392 103194 79992 771197 30421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 304
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 242 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 571 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 571-6 420+8 991
2+2 5710+2 571
3+2 5710+2 571
4+2 5710+2 571
5+2 5710+2 571
6+2 5710+2 571
7+2 571+909+1 662
8+2 571+2 130+441
9+2 571+2 279+292
10+2 571+2 432+139
11+2 571+2 588-17
12+2 571+2 749-178
13+2 571+2 914-343
14+2 571+3 084-513
15+2 571+3 258-687
16+2 571+3 437-866
17+2 571+3 621-1 050
18+2 571+3 809-1 238
19+2 571+4 003-1 432
20+2 571+4 202-1 631
21+2 571+4 407-1 836
22+2 571+4 617-2 046
23+2 571+4 833-2 262
24+2 571+5 055-2 484
25+2 571+5 283-2 712
Total+64 275+59 191+5 084
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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