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Achat duplex

Bien expiré
VilleOloron-Sainte-Marie (64)
Surface42m²
Coût Total88 880€
Loyer Annuel6 221€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 404,76 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 42 m², Bâtiment de 2 étages, 2 Pièces, 1 Chambre, Duplex, Au 1er étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, 1 Parking

En plein centre d'Oloron ce T.2 de 42m² est idéal pour un investisseur. En duplex avec sa place de parking et proche de toutes les commodités, il sera parfait pour votre locataire. Alors vous désirez devenir propriétaire ? Appelez nous !! COFIM depuis 40 ans au coeur de notre région

Honoraires inclus de 9.26% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 54 000 euros. Dans une copropriété de 21 lots. Aucune procédure n'est en cours. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Ce bien vous est proposé par un agent commercial (Entreprise individuelle).

Votre conseiller COFIM GAN : Francis THOMAS Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 411783111 RCP 127 100 479. Chez Cofim, vous êtes déjà chez Vous !

Ville : Oloron-Sainte-Marie
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64400
Coordonnées : 43.180330, -0.627590
Total : 88 880€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 25 160€
Valeur du bien : 84 160€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.89€ - 15.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 518€/mois
Loyer annuel estimé : 6221€/an
Fourchette totale : 416€ - 647€/mois
Fourchette annuelle : 4986€ - 7761€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :442,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :25,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 468,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 749,79€
Coût de l'assurance :7 777,00€
Taxe foncière : 622,08€/an
Soit par mois : 51,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 518,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 519,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 160 €(599 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Salle de bain complète: 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oloron-Sainte-Marie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 518 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 221 €/an
Calcul : 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 019 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 880 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 622 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 112 €
Revenus locatifs : +6 221 €
Charges déductibles : -29 112 €
Résultat foncier Année 1 : -22 891 €(Déficit de 22 891 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 491 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 952 €/an
Revenus locatifs : +6 221 €
Charges déductibles : -3 952 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 269 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1491.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 221 €29 115 €3 022 €-22 894 €21 400 €1 494 €1 494 €
26 345 €3 875 €2 942 €2 470 €---
36 472 €3 792 €2 859 €2 680 €---
46 602 €3 707 €2 774 €2 895 €---
56 734 €3 619 €2 685 €3 115 €---
66 868 €3 527 €2 594 €3 341 €---
77 006 €3 432 €2 499 €3 573 €---
87 146 €3 334 €2 401 €3 812 €---
97 289 €3 233 €2 299 €4 056 €---
107 434 €3 128 €2 194 €4 307 €---
117 583 €3 019 €2 086 €4 564 €---
127 735 €2 906 €1 973 €4 828 €---
137 890 €2 790 €1 857 €5 100 €---
148 047 €2 669 €1 736 €5 378 €---
158 208 €2 545 €1 612 €5 664 €---
168 372 €2 416 €1 482 €5 957 €---
178 540 €2 282 €1 349 €6 258 €---
188 711 €2 144 €1 211 €6 567 €---
198 885 €2 001 €1 067 €6 884 €---
209 063 €1 853 €919 €7 210 €---
219 244 €1 699 €766 €7 545 €---
229 429 €1 541 €607 €7 888 €---
239 617 €1 376 €443 €8 241 €---
249 810 €1 207 €273 €8 603 €---
2510 006 €1 031 €98 €8 975 €---
TOTAL199 255 €92 239 €43 750 €107 016 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 016 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 221 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 306 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 306 €-6 420 €+7 726 €
2+1 306 €+293 €+1 013 €
3+1 306 €+804 €+502 €
4+1 306 €+868 €+438 €
5+1 306 €+935 €+371 €
6+1 306 €+1 002 €+304 €
7+1 306 €+1 072 €+234 €
8+1 306 €+1 143 €+163 €
9+1 306 €+1 217 €+89 €
10+1 306 €+1 292 €+14 €
11+1 306 €+1 369 €-63 €
12+1 306 €+1 449 €-143 €
13+1 306 €+1 530 €-224 €
14+1 306 €+1 613 €-307 €
15+1 306 €+1 699 €-393 €
16+1 306 €+1 787 €-481 €
17+1 306 €+1 877 €-571 €
18+1 306 €+1 970 €-664 €
19+1 306 €+2 065 €-759 €
20+1 306 €+2 163 €-857 €
21+1 306 €+2 263 €-957 €
22+1 306 €+2 366 €-1 060 €
23+1 306 €+2 472 €-1 166 €
24+1 306 €+2 581 €-1 275 €
25+1 306 €+2 693 €-1 387 €
Total+32 650 €+32 105 €+545 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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