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Maison de village de 83 m2 avec 2 étages , quartier calme

Bien expiré
VilleSimorre (32)
Surface83
Coût Total100 820
Loyer Annuel7 300
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois+20
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 867,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Cheminée

maison agréable avec un grand salon de 28m2 avec baies vitrées à l'etage avec belle vue , dans un village convivial avec toutes les commerces a pied , école, 2 coiffeurs, resto, plein d'activités des associations. Possible de poser une petite table avec chaises et des fleurs devant la maison . La maison a besoin d'un peu de rénovation , mais le prix est ajusté a ses travaux. Toiture en bon état, Double vitrage. Idéal pour un couple . RDC : séjour et petit salon avec cheminée 17.3m2 , cuisine attenante 6.8m2 peut être un pièce de vie de 25 m2 , salle d'eau 2m2 , couloir 1.8m2 , escalier 3.6m2 sous l'escalier un demi cave cellier 2m2 . ÉTAGE : chambre de 18.5m2, dressing de 8.6m2, couloir 1.8m2, escalier 3.6m2 ÉTAGE 2 : salon de 27.8m2 avec mirande vitrée, escalier 3.6m2 Equipements : double vitrage , sauf un fenêtre encore a faire, chauffage radiateurs électriques, 1 cheminée, eau chaude éléctrique Etat : petits travaux à faire, finissions, un fenêtre à changer, mettre un poêle à bois ou a granulé dans la cheminée ouverte, réparer une petite partie du mur en argile ou faire une ouverture vers la cuisine en laissant le colombage , possible de mettre un salle d'eau à l'étage, les tuyaus sont prévues.

  • http://www.ettaimmo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Simorre
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32420
Coordonnées : 43.456103, 0.733561
Total : 100 820
Prix d'acquisition : 72 000
Travaux : 23 060
Valeur du bien : 95 060
Frais de notaire : 5 760
Coût estimé : 5 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 608€/mois
Loyer annuel estimé : 7300€/an
Fourchette totale : 459€ - 806€/mois
Fourchette annuelle : 5507€ - 9675€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :498,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 527,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 659,03
Coût de l'assurance :8 821,75
Taxe foncière : 729,96€/an
Soit par mois : 60,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 608,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 588,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 116 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation poêle
Installation d'un poêle à bois ou à granulés dans la cheminée ouverte
Quantité: 1 poêle
Raison: Maison - Amélioration du confort thermique et possibilité de chauffage d'appoint
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement de la fenêtre à changer par du double vitrage performant
Quantité: 1 fenêtre
Raison: Maison - Amélioration de l'isolation thermique et acoustique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite des travaux de mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Création d'une salle d'eau à l'étage avec installation des tuyaux prévus
Quantité: 1 salle d'eau
Raison: Maison - Amélioration de la fonctionnalité et du confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon (peinture, revêtement de sol)
Quantité: 1 salon (environ 28 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite des travaux de mise à jour
Second œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Réparation mur
Réparation d'une petite partie du mur en argile
Quantité: surface à définir
Raison: Maison - Nécessaire pour maintenir l'intégrité structurelle

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 060(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Installation poêle à bois: 4000€ (prix moyen poêle + installation), Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:600
    Fenêtre double vitrage performant: 600€ (prix moyen pour fenêtre PVC avec pose comprise), Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle d'eau: 4000€ (installation des tuyaux, carrelage, plomberie, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 620
    Revêtement sol 27 m²: 60€/m² × 27 = 1620€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 540
    Rafraîchissement salon (peinture, revêtement sol 28 m²): Peinture 28 m²: 30€/m² × 28 = 840€, Revêtement sol 28 m²: 25€/m² × 28 = 700€, Main d'œuvre: incluse
  • Second œuvre:800
    Réparation mur argile: 800€ (estimation pour petites réparations, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Simorre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 900✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Second œuvre
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 608 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 300 €/an
Calcul : 608 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 364 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 820 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 730 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 060
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 507
Revenus locatifs : +7 300
Charges déductibles : -27 507
Résultat foncier Année 1 : -20 207(Déficit de 20 207 €)
Imputable sur revenu global : 20 207
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 447 €/an
Revenus locatifs : +7 300
Charges déductibles : -4 447
Résultat foncier Années 2+ : 2 853 €/an
Prix d'achat du bien : 72 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 30027 5103 368-20 21120 211 €--
27 4464 3613 2783 085---
37 5954 2683 1853 327---
47 7464 1723 0893 574---
57 9014 0732 9903 829---
68 0593 9702 8874 089---
78 2213 8642 7814 356---
88 3853 7542 6714 631---
98 5533 6412 5584 912---
108 7243 5232 4405 200---
118 8983 4022 3195 496---
129 0763 2762 1935 800---
139 2583 1462 0636 111---
149 4433 0121 9296 431---
159 6322 8731 7906 759---
169 8242 7291 6467 095---
1710 0212 5801 4977 441---
1810 2212 4261 3447 795---
1910 4262 2671 1848 158---
2010 6342 1031 0208 532---
2110 8471 9328508 915---
2211 0641 7566739 308---
2311 2851 5744919 711---
2411 5111 38630310 125---
2511 7411 19110810 550---
TOTAL233 81098 79048 659135 02020 211Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 063
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 020
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 533 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 533-6 063+7 596
2+1 533+925+608
3+1 533+998+535
4+1 533+1 072+461
5+1 533+1 149+384
6+1 533+1 227+306
7+1 533+1 307+226
8+1 533+1 389+144
9+1 533+1 474+59
10+1 533+1 560-27
11+1 533+1 649-116
12+1 533+1 740-207
13+1 533+1 833-300
14+1 533+1 929-396
15+1 533+2 028-495
16+1 533+2 129-596
17+1 533+2 232-699
18+1 533+2 338-805
19+1 533+2 448-915
20+1 533+2 559-1 026
21+1 533+2 674-1 141
22+1 533+2 792-1 259
23+1 533+2 913-1 380
24+1 533+3 038-1 505
25+1 533+3 165-1 632
Total+38 325+40 506+-2 181
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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