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Maison

Bien expiré
VilleCatus (46)
Surface180m²
Coût Total287 452€
Loyer Annuel18 205€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 181 900 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 010,56 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Cave, Mandat exclusif, Jardin

À 20 minutes de Cahors, au cœur du charmant village de Saint-Denis-Catus, découvrez cette belle maison en pierre de 1910, pleine de cachet et de potentiel. Avec ses environ 180 m² habitables, elle offre de beaux volumes répartis sur trois niveaux :

  • Un vaste double séjour convivial, agrémenté d’un poêle à bois idéal pour les soirées d’hiver,
  • Une véranda lumineuse ouverte sur le jardin, parfaite pour profiter de la nature tout au long de l’année,
  • Pas moins de six chambres spacieuses, permettant d’accueillir famille, amis ou de créer des espaces de travail,
  • Deux salles d’eau, Le tout complété par un sous-sol complet et un terrain de plus de 2200 m², sans aucun vis-à-vis, dans un environnement calme et verdoyant. La toiture de la maison a été refaite il y a une vingtaine d’années et les fenêtres sont bois double vitrage, Quelques travaux de rafraîchissement et une mise aux normes de l’assainissement seront à prévoir, mais l’ensemble représente une opportunité rare pour qui recherche de l’espace, de l’authenticité et un cadre de vie paisible. Que ce soit pour une résidence principale, une grande maison familiale, cette demeure saura s’adapter à vos envies. N’attendez plus pour venir découvrir cette maison de caractère à Saint-Denis-Catus. Contactez-nous dès aujourd’hui pour organiser une visite ! - https://cahors.guy-hoquet.com/media/6125/1/0/1/Bar%C3%AAme+HONORAIRES+GH+CAHORS+v5+14022023.pdf
Ville : Catus
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46150
Coordonnées : 44.575371, 1.414517
Total : 287 452€
Prix d'acquisition : 181 900€
Travaux : 91 000€
Valeur du bien : 272 900€
Frais de notaire : 14 552€
Coût estimé : 14 552€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 8.43€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1517€/mois
Loyer annuel estimé : 18205€/an
Fourchette totale : 1176€ - 1957€/mois
Fourchette annuelle : 14113€ - 23485€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :287 452€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 419,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :86,24€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 505,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 274,72€
Coût de l'assurance :25 870,68€
Taxe foncière : 1 820,55€/an
Soit par mois : 151,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 517,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 657,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois si ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement si nécessaire des fenêtres en bois double vitrage
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'assainissement
Quantité: 1 système
Raison: Travaux à prévoir selon la description de l'annonce

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 000 €(506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles d'eau × 6000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:13 500€
    Rénovation lourde chambres: 90 m² × 150€/m² = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Assainissement:8 000€
    Mise aux normes assainissement: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Catus (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 517 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 205 €/an
Calcul : 1 517 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 287 452 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 035 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 821 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 419 €
Revenus locatifs : +18 205 €
Charges déductibles : -103 419 €
Résultat foncier Année 1 : -85 213 €(Déficit de 85 213 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 813 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 419 €/an
Revenus locatifs : +18 205 €
Charges déductibles : -12 419 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 787 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63813.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 181 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 235 €(65% de 181 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 299 €/an
Calcul : 118 235 € × 3,636% = 4 299 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 205 €103 428 €9 573 €-85 223 €21 400 €63 823 €63 823 €
218 570 €12 173 €9 317 €6 397 €--57 426 €
318 941 €11 909 €9 054 €7 032 €--50 394 €
419 320 €11 636 €8 781 €7 684 €--42 710 €
519 706 €11 354 €8 498 €8 353 €--34 357 €
620 100 €11 062 €8 206 €9 039 €--25 319 €
720 502 €10 760 €7 904 €9 743 €--15 576 €
820 912 €10 447 €7 592 €10 465 €--5 111 €
921 331 €10 124 €7 269 €11 206 €---
1021 757 €9 790 €6 935 €11 967 €---
1122 192 €9 445 €6 590 €12 747 €---
1222 636 €9 088 €6 232 €13 549 €---
1323 089 €8 718 €5 863 €14 371 €---
1423 551 €8 336 €5 481 €15 215 €---
1524 022 €7 941 €5 085 €16 081 €---
1624 502 €7 532 €4 676 €16 970 €---
1724 992 €7 109 €4 254 €17 883 €---
1825 492 €6 672 €3 816 €18 820 €---
1926 002 €6 220 €3 364 €19 782 €---
2026 522 €5 752 €2 897 €20 770 €---
2127 052 €5 268 €2 413 €21 784 €---
2227 593 €4 768 €1 913 €22 825 €---
2328 145 €4 251 €1 395 €23 895 €---
2428 708 €3 716 €860 €24 993 €---
2529 282 €3 162 €307 €26 120 €---
TOTAL583 126 €300 659 €138 275 €282 467 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 467 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 205 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 823 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 823 €-6 420 €+10 243 €
2+3 823 €0 €+3 823 €
3+3 823 €0 €+3 823 €
4+3 823 €0 €+3 823 €
5+3 823 €0 €+3 823 €
6+3 823 €0 €+3 823 €
7+3 823 €0 €+3 823 €
8+3 823 €0 €+3 823 €
9+3 823 €+1 829 €+1 994 €
10+3 823 €+3 590 €+233 €
11+3 823 €+3 824 €-1 €
12+3 823 €+4 065 €-242 €
13+3 823 €+4 311 €-488 €
14+3 823 €+4 564 €-741 €
15+3 823 €+4 824 €-1 001 €
16+3 823 €+5 091 €-1 268 €
17+3 823 €+5 365 €-1 542 €
18+3 823 €+5 646 €-1 823 €
19+3 823 €+5 935 €-2 112 €
20+3 823 €+6 231 €-2 408 €
21+3 823 €+6 535 €-2 712 €
22+3 823 €+6 848 €-3 025 €
23+3 823 €+7 168 €-3 345 €
24+3 823 €+7 498 €-3 675 €
25+3 823 €+7 836 €-4 013 €
Total+95 575 €+84 740 €+10 835 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 283 jours
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