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Grande maison de famille, Hautes Pyrénées, Lourdes

VilleLourdes (65)
Surface460m²
Coût Total642 800€
Loyer Annuel46 927€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 495 000 €
Surface : 460 m²
Prix au m² : 1 076,09 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrace, Garden, Parking, Cellar

Nous nous séparons avec tristesse de notre grande maison de famille aux abords de Lourdes, Hautes Pyrénnées (à 10 mn du sanctuaire de Lourdes). C’est un ancien petit hotel de charme construit au 18e siècle qui a accueilli présidents et célébrités dans les années 80. Terrain de près de 2ha, envrion…

Ville : Lourdes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65100
Total : 642 800€
Prix d'acquisition : 495 000€
Travaux : 108 200€
Valeur du bien : 603 200€
Frais de notaire : 39 600€
Coût estimé : 39 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 460m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 3911€/mois
Loyer annuel estimé : 46927€/an
Fourchette totale : 3245€ - 4712€/mois
Fourchette annuelle : 38945€ - 56546€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 307,69 €/m²
Basé sur :290 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :601 537 €
Prix d'achat :495 000 €
Décote à l'achat :-106 537€ (-17.7%)
Marge achat-revente :-41 263€ (-6.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :642 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 211,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :192,84€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 3 403,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :320 535,27€
Coût de l'assurance :57 852,00€
Taxe foncière : 4 692,72€/an
Soit par mois : 391,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 910,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 795,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :115,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 460 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 460 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 57 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des équipements de cuisine (placards, plan de travail, électroménager) et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Équipements légèrement datés nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 112 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :108 200 €(235 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 800€
    Isolation combles: 460 m² × 30€/m² = 13800€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen, installation incluse)
  • Menuiseries:57 000€
    Fenêtres double vitrage: 57 fenêtres × 1000€/fenêtre = 57000€ (prix moyen, installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen, installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (prix moyen, installation incluse)
  • Chambres:8 400€
    Parquet flottant: 112 m² × 75€/m² = 8400€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lourdes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 911 €/mois
Revenus locatifs annuels : 46 927 €/an
Calcul : 3 911 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 088 €/an
Base de calcul : Emprunt de 642 800 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 314 €/an
Calcul : 193 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 693 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 108 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 137 295 €
Revenus locatifs : +46 927 €
Charges déductibles : -137 295 €
Résultat foncier Année 1 : -90 368 €(Déficit de 90 368 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 68 968 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 095 €/an
Revenus locatifs : +46 927 €
Charges déductibles : -29 095 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 832 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 68967.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 495 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 321 750 €(65% de 495 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 700 €/an
Calcul : 321 750 € × 3,636% = 11 700 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
146 927 €137 316 €22 109 €-90 389 €21 400 €68 989 €68 989 €
247 866 €28 535 €21 528 €19 331 €--49 658 €
348 823 €27 934 €20 927 €20 889 €--28 769 €
449 800 €27 311 €20 304 €22 488 €--6 281 €
550 796 €26 667 €19 660 €24 129 €---
651 811 €25 999 €18 993 €25 812 €---
752 848 €25 308 €18 302 €27 539 €---
853 905 €24 593 €17 586 €29 312 €---
954 983 €23 852 €16 845 €31 131 €---
1056 082 €23 085 €16 079 €32 997 €---
1157 204 €22 291 €15 285 €34 913 €---
1258 348 €21 469 €14 462 €36 879 €---
1359 515 €20 618 €13 611 €38 897 €---
1460 705 €19 737 €12 730 €40 969 €---
1561 919 €18 824 €11 818 €43 095 €---
1663 158 €17 880 €10 873 €45 278 €---
1764 421 €16 902 €9 895 €47 519 €---
1865 709 €15 889 €8 882 €49 821 €---
1967 024 €14 840 €7 834 €52 183 €---
2068 364 €13 755 €6 748 €54 609 €---
2169 731 €12 631 €5 624 €57 100 €---
2271 126 €11 467 €4 460 €59 659 €---
2372 549 €10 262 €3 256 €62 286 €---
2474 000 €9 015 €2 008 €64 985 €---
2575 480 €7 723 €717 €67 756 €---
TOTAL1 503 093 €603 905 €320 535 €899 188 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 899 188 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 46 927 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 855 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 855 €-6 420 €+16 275 €
2+9 855 €0 €+9 855 €
3+9 855 €0 €+9 855 €
4+9 855 €0 €+9 855 €
5+9 855 €+5 354 €+4 501 €
6+9 855 €+7 744 €+2 111 €
7+9 855 €+8 262 €+1 593 €
8+9 855 €+8 794 €+1 061 €
9+9 855 €+9 339 €+516 €
10+9 855 €+9 899 €-44 €
11+9 855 €+10 474 €-619 €
12+9 855 €+11 064 €-1 209 €
13+9 855 €+11 669 €-1 814 €
14+9 855 €+12 291 €-2 436 €
15+9 855 €+12 929 €-3 074 €
16+9 855 €+13 583 €-3 728 €
17+9 855 €+14 256 €-4 401 €
18+9 855 €+14 946 €-5 091 €
19+9 855 €+15 655 €-5 800 €
20+9 855 €+16 383 €-6 528 €
21+9 855 €+17 130 €-7 275 €
22+9 855 €+17 898 €-8 043 €
23+9 855 €+18 686 €-8 831 €
24+9 855 €+19 495 €-9 640 €
25+9 855 €+20 327 €-10 472 €
Total+246 375 €+269 756 €+-23 381 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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