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Appartement 3 pièces 75 m²

VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface75m²
Coût Total152 200€
Loyer Annuel10 023€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-258€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre avec deux caves

Bel appartement à vendre, idéal pour un couple ou une petite famille, situé à Joué-lès-Tours, proche des transports en commun (bus, tramway) et du centre ville. Cet appartement de 75.95 m², construit en 1970 et en parfait état, offre une pièce de vie lumineuse avec balcon, 2 chambres confortables, une cuisine aménagée et équipée, dégagement avec nombreux rangements, salle de bains, toilette séparé. Vendu avec deux caves privatives. Luminosité, agencement pratique et finitions soignées en font un bien prêt à vivre sans travaux. Prix demandé : 125 000 EUR. Contactez-nous pour visiter ce coup de cœur. Référence agence : 8842 Référence annonce : DB3E-CDC-YPW Date de réalisation du diagnostic : 23/06/2026 Prix hors honoraires : 115 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 396 Charges prévisionnelles annuelles : 2449.9 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 792 € et 1 072 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.354332, 0.667575
Total : 152 200€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 17 200€
Valeur du bien : 142 200€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.53€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 835€/mois
Loyer annuel estimé : 10023€/an
Fourchette totale : 715€ - 976€/mois
Fourchette annuelle : 8581€ - 11708€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 968,25 €/m²
Basé sur :321 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 619 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-22 619€ (-15.3%)
Marge achat-revente :-4 581€ (-3.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :45,66€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 805,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 895,25€
Coût de l'assurance :13 698,00€
Taxe foncière : 1 002,32€/an
Soit par mois : 83,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 204,16€/mois
Soit par an : 2 449,90€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 835,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 093,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-258,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de quelques éléments de cuisine datés et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 200 €(229 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète (8 m²): 1000€/m² × 8 = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Salle de bain complète: 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 835 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 023 €/an
Calcul : 835 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 230 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 200 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 002 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 450 €/an
Calcul : 204 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 430 €
Revenus locatifs : +10 023 €
Charges déductibles : -26 430 €
Résultat foncier Année 1 : -16 407 €(Déficit de 16 407 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 707 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 230 €/an
Revenus locatifs : +10 023 €
Charges déductibles : -9 230 €
Résultat foncier Années 2+ : 793 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5706.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 023 €26 435 €5 235 €-16 412 €10 700 €5 712 €5 712 €
210 224 €9 098 €5 097 €1 126 €--4 586 €
310 428 €8 955 €4 955 €1 473 €--3 113 €
410 637 €8 808 €4 808 €1 829 €--1 284 €
510 849 €8 655 €4 655 €2 194 €---
611 066 €8 497 €4 497 €2 569 €---
711 288 €8 334 €4 333 €2 954 €---
811 514 €8 164 €4 164 €3 349 €---
911 744 €7 989 €3 989 €3 755 €---
1011 979 €7 807 €3 807 €4 172 €---
1112 218 €7 619 €3 619 €4 599 €---
1212 463 €7 425 €3 424 €5 038 €---
1312 712 €7 223 €3 223 €5 489 €---
1412 966 €7 014 €3 014 €5 952 €---
1513 225 €6 798 €2 798 €6 427 €---
1613 490 €6 575 €2 574 €6 915 €---
1713 760 €6 343 €2 343 €7 417 €---
1814 035 €6 103 €2 103 €7 932 €---
1914 316 €5 855 €1 855 €8 461 €---
2014 602 €5 598 €1 598 €9 004 €---
2114 894 €5 332 €1 332 €9 562 €---
2215 192 €5 056 €1 056 €10 136 €---
2315 496 €4 771 €771 €10 725 €---
2415 806 €4 476 €475 €11 330 €---
2516 122 €4 170 €170 €11 952 €---
TOTAL321 047 €193 099 €75 895 €127 948 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 948 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 023 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 105 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 105 €-3 210 €+5 315 €
2+2 105 €0 €+2 105 €
3+2 105 €0 €+2 105 €
4+2 105 €0 €+2 105 €
5+2 105 €+273 €+1 832 €
6+2 105 €+771 €+1 334 €
7+2 105 €+886 €+1 219 €
8+2 105 €+1 005 €+1 100 €
9+2 105 €+1 127 €+978 €
10+2 105 €+1 251 €+854 €
11+2 105 €+1 380 €+725 €
12+2 105 €+1 511 €+594 €
13+2 105 €+1 647 €+458 €
14+2 105 €+1 786 €+319 €
15+2 105 €+1 928 €+177 €
16+2 105 €+2 075 €+30 €
17+2 105 €+2 225 €-120 €
18+2 105 €+2 380 €-275 €
19+2 105 €+2 538 €-433 €
20+2 105 €+2 701 €-596 €
21+2 105 €+2 869 €-764 €
22+2 105 €+3 041 €-936 €
23+2 105 €+3 217 €-1 112 €
24+2 105 €+3 399 €-1 294 €
25+2 105 €+3 586 €-1 481 €
Total+52 625 €+38 384 €+14 241 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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