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Maison a renover toiture neuve

VilleCivray (18)
Surface85m²
Coût Total91 032€
Loyer Annuel7 097€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 900 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 563,53 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TRANSAXIA SAINT FLORENT, TINAT Nicolas (EI) [Coordonnées masquées] IMMOBILIERE DE SAINT FLORENT SUR CHER A 5 MN DE ST FLORENT 20 MN DE BOURGES DANS VILLAGE RURAL AU CALME MAISON DE PIERRES A RENOVER T.3 DE 85 M² HABITABLE DE PLAIN-PIED COMPOSEE DE UNE GRANDE CUISINE AVEC CHEMINEE DE 21 M² OUVERTE SUR LA TERRASSE,UN SALON DE 17 M²,DEUX CHAMBRES(12 et 15 m²),UN BUREAU DE 9 M²,SALLE DE BAINS+WC ET UN CELLIER GRENIER AMENAGEABLE AU DE DESSUS DE 45 M² ESCALIER MONTANT.TOITURE NEUVE ET UNE DEPENDANCE SUR 900 M² DE TERRAIN TEL:[Coordonnées masquées] OU [Coordonnées masquées] « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Civray
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18290
Coordonnées : 46.965584, 2.174255
Total : 91 032€
Prix d'acquisition : 47 900€
Travaux : 39 300€
Valeur du bien : 87 200€
Frais de notaire : 3 832€
Coût estimé : 3 832€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 591€/mois
Loyer annuel estimé : 7097€/an
Fourchette totale : 475€ - 736€/mois
Fourchette annuelle : 5701€ - 8835€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :830,95 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :70 631 €
Prix d'achat :47 900 €
Décote à l'achat :-22 731€ (-32.2%)
Marge achat-revente :-20 401€ (-28.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 032€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :444,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 470,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 340,82€
Coût de l'assurance :7 737,72€
Taxe foncière : 709,72€/an
Soit par mois : 59,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 591,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 529,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: 45 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: salon complet (17 m²)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des deux chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: 2 chambres (27 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 300 €(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:4 500€
    Isolation combles: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 400€
    Rénovation complète salon: 17 m² × 200€/m² = 3400€ (revêtement de sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation complète 2 chambres: 27 m² × 200€/m² = 5400€ (revêtement de sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Civray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 591 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 097 €/an
Calcul : 591 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 938 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 032 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 710 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 257 €
Revenus locatifs : +7 097 €
Charges déductibles : -43 257 €
Résultat foncier Année 1 : -36 160 €(Déficit de 36 160 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 760 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 957 €/an
Revenus locatifs : +7 097 €
Charges déductibles : -3 957 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 140 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14760.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 135 €(65% de 47 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 132 €/an
Calcul : 31 135 € × 3,636% = 1 132 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 097 €43 260 €2 941 €-36 163 €21 400 €14 763 €14 763 €
27 239 €3 881 €2 862 €3 358 €--11 405 €
37 384 €3 799 €2 780 €3 585 €--7 820 €
47 532 €3 714 €2 695 €3 818 €--4 002 €
57 682 €3 626 €2 607 €4 056 €---
67 836 €3 536 €2 517 €4 300 €---
77 993 €3 442 €2 423 €4 550 €---
88 152 €3 346 €2 326 €4 807 €---
98 315 €3 246 €2 226 €5 070 €---
108 482 €3 142 €2 123 €5 339 €---
118 651 €3 036 €2 017 €5 616 €---
128 824 €2 926 €1 906 €5 899 €---
139 001 €2 812 €1 793 €6 189 €---
149 181 €2 694 €1 675 €6 487 €---
159 365 €2 573 €1 554 €6 792 €---
169 552 €2 447 €1 428 €7 105 €---
179 743 €2 318 €1 298 €7 425 €---
189 938 €2 184 €1 164 €7 754 €---
1910 136 €2 045 €1 026 €8 091 €---
2010 339 €1 902 €883 €8 437 €---
2110 546 €1 754 €735 €8 792 €---
2210 757 €1 602 €582 €9 155 €---
2310 972 €1 444 €425 €9 528 €---
2411 192 €1 281 €262 €9 911 €---
2511 415 €1 113 €93 €10 303 €---
TOTAL227 324 €107 121 €42 341 €120 203 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 203 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 097 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 490 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 490 €-6 420 €+7 910 €
2+1 490 €0 €+1 490 €
3+1 490 €0 €+1 490 €
4+1 490 €0 €+1 490 €
5+1 490 €+16 €+1 474 €
6+1 490 €+1 290 €+200 €
7+1 490 €+1 365 €+125 €
8+1 490 €+1 442 €+48 €
9+1 490 €+1 521 €-31 €
10+1 490 €+1 602 €-112 €
11+1 490 €+1 685 €-195 €
12+1 490 €+1 770 €-280 €
13+1 490 €+1 857 €-367 €
14+1 490 €+1 946 €-456 €
15+1 490 €+2 038 €-548 €
16+1 490 €+2 131 €-641 €
17+1 490 €+2 228 €-738 €
18+1 490 €+2 326 €-836 €
19+1 490 €+2 427 €-937 €
20+1 490 €+2 531 €-1 041 €
21+1 490 €+2 637 €-1 147 €
22+1 490 €+2 747 €-1 257 €
23+1 490 €+2 858 €-1 368 €
24+1 490 €+2 973 €-1 483 €
25+1 490 €+3 091 €-1 601 €
Total+37 250 €+36 061 €+1 189 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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