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CLERMONT-FERRAND / Centre-Ville - 3 min à pieds de la Place de Jaude

Bien expiré
VilleClermont-Ferrand (63)
Surface97m²
Coût Total179 140€
Loyer Annuel12 619€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 371,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Cheminée
  • NOUVEAU CHEZ PRIMUM IMMOBILIER
  • CLERMONT-FERRAND / Centre-Ville - 3 min à pieds de la Place de Jaude
  • Entre la Banque de France et la Place de Jaude
  • Appartement traversant Est-Ouest de 97 M2 au sol (73,34 M2 Carrez) au 2ème étage et dernier étage d'une petite copropriété
  • Entrée, cuisine aménagée, séjour, dressing, 2 chambres, salle d'eau, salle de bains, 2 WC, bureau
  • Possibilité de divisé la surface en 2 logements (actuellement 2 entrées distinctes)
  • Chauffage individuel électrique, double vitrage et volets électriques
  • Travaux à prévoir
  • Arnaud Godignon est à votre écoute pour d'avantages de renseignements et vous faire visite ce bien
  • www.primum-immobilier.fr
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  • CONTACT PRIMUM IMMOBILIER 04.73.93.63.63 / 06.58.90.79.28 - Copropriété de 27 lots - dont 7 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1245.99 euros. Arnaud GODIGNON (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 840637904 - Clermont-Ferrand. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/127466.pdf
Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.768781, 3.077480
Total : 179 140€
Prix d'acquisition : 133 000€
Travaux : 35 500€
Valeur du bien : 168 500€
Frais de notaire : 10 640€
Coût estimé : 10 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1052€/mois
Loyer annuel estimé : 12619€/an
Fourchette totale : 821€ - 1347€/mois
Fourchette annuelle : 9852€ - 16162€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :896,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 949,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 905,12€
Coût de l'assurance :15 674,75€
Taxe foncière : 1 261,88€/an
Soit par mois : 105,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 103,83€/mois
Soit par an : 1 245,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 051,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 158,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 426 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 73,34 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sol en état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs présentant des traces d'humidité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement écaillée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 500 €(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8500€ = 8500€, Main d'œuvre: 1900€
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 052 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 619 €/an
Calcul : 1 052 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 191 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 140 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 262 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 246 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 826 €
Revenus locatifs : +12 619 €
Charges déductibles : -44 826 €
Résultat foncier Année 1 : -32 207 €(Déficit de 32 207 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 807 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 326 €/an
Revenus locatifs : +12 619 €
Charges déductibles : -9 326 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 293 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10807.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450 €(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 619 €44 832 €6 197 €-32 213 €21 400 €10 813 €10 813 €
212 871 €9 170 €6 035 €3 702 €--7 112 €
313 129 €9 001 €5 867 €4 127 €--2 984 €
413 391 €8 827 €5 693 €4 564 €---
513 659 €8 647 €5 512 €5 012 €---
613 932 €8 460 €5 326 €5 472 €---
714 211 €8 267 €5 132 €5 944 €---
814 495 €8 067 €4 932 €6 428 €---
914 785 €7 859 €4 725 €6 926 €---
1015 081 €7 645 €4 510 €7 436 €---
1115 382 €7 422 €4 288 €7 960 €---
1215 690 €7 192 €4 057 €8 498 €---
1316 004 €6 954 €3 819 €9 050 €---
1416 324 €6 707 €3 572 €9 617 €---
1516 650 €6 451 €3 316 €10 199 €---
1616 983 €6 186 €3 051 €10 797 €---
1717 323 €5 912 €2 777 €11 411 €---
1817 669 €5 628 €2 493 €12 041 €---
1918 023 €5 334 €2 199 €12 689 €---
2018 383 €5 029 €1 894 €13 354 €---
2118 751 €4 714 €1 579 €14 037 €---
2219 126 €4 387 €1 252 €14 739 €---
2319 508 €4 049 €914 €15 459 €---
2419 899 €3 699 €564 €16 200 €---
2520 297 €3 336 €201 €16 960 €---
TOTAL404 185 €203 776 €89 905 €200 409 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 409 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 650 €-6 420 €+9 070 €
2+2 650 €0 €+2 650 €
3+2 650 €0 €+2 650 €
4+2 650 €+474 €+2 176 €
5+2 650 €+1 504 €+1 146 €
6+2 650 €+1 642 €+1 008 €
7+2 650 €+1 783 €+867 €
8+2 650 €+1 928 €+722 €
9+2 650 €+2 078 €+572 €
10+2 650 €+2 231 €+419 €
11+2 650 €+2 388 €+262 €
12+2 650 €+2 549 €+101 €
13+2 650 €+2 715 €-65 €
14+2 650 €+2 885 €-235 €
15+2 650 €+3 060 €-410 €
16+2 650 €+3 239 €-589 €
17+2 650 €+3 423 €-773 €
18+2 650 €+3 612 €-962 €
19+2 650 €+3 807 €-1 157 €
20+2 650 €+4 006 €-1 356 €
21+2 650 €+4 211 €-1 561 €
22+2 650 €+4 422 €-1 772 €
23+2 650 €+4 638 €-1 988 €
24+2 650 €+4 860 €-2 210 €
25+2 650 €+5 088 €-2 438 €
Total+66 250 €+60 123 €+6 127 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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