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Maison Vallée de l'Eure, grand jardin, 4 chambres

VilleJouy (28)
Surface144m²
Coût Total265 200€
Loyer Annuel18 011€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 500 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 1 385,42 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 144 m², 7 pièces, 1950 m² de terrain

Bcv Immobilier - Benjamin Poilpray vous présente "Romane" Dans le secteur recherché de la Vallée de l'Eure, cette maison familiale à rafraîchir de 144 m² au sol (132 m² habitables), majoritairement de plain-pied, offre un cadre de vie agréable avec 5 chambres dont 4 au rez-de-chaussée, sur un grand terrain clos, arboré et agrémenté de fruitiers, à proximité des écoles, commerces, bus et de la gare direction Paris. Rez-De-Chaussée : - Entrée - Cuisine ouverte aménagée - Séjour - Véranda - Salle d'eau - Dégagement - 4 Chambres dont une chambre d'amis - Wc indépendant A l'étage : - 1 Chambre Chaudière gaz récente, Fenêtres Pvc et bois double vitrage, Abris de jardin. Plusieurs enclos aménagées, anciennement dédiées à une pension d'animaux, offrant un fort potentiel pour une activité similaire ou pouvant être retirés selon vos besoins. Benjamin Poilpray (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - Chartres.

Ville : Jouy
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28300
Coordonnées : 48.511890, 1.550890
Total : 265 200€
Prix d'acquisition : 199 500€
Travaux : 49 740€
Valeur du bien : 249 240€
Frais de notaire : 15 960€
Coût estimé : 15 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 10.42€/m²/mois
Fourchette : 8.69€ - 12.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1501€/mois
Loyer annuel estimé : 18011€/an
Fourchette totale : 1252€ - 1799€/mois
Fourchette annuelle : 15024€ - 21593€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 451,92 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :353 076 €
Prix d'achat :199 500 €
Décote à l'achat :-153 576€ (-43.5%)
Marge achat-revente :87 876€ (24.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 327,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :77,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 405,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 096,11€
Coût de l'assurance :23 205,00€
Taxe foncière : 1 801,14€/an
Soit par mois : 150,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 500,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 555,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 144 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 740 €(345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 640€
    Isolation toiture/combles: 144 m² × 60€/m² = 8640€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Jouy (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 011 €/an
Calcul : 1 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 166 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 928 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 801 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 635 €
Revenus locatifs : +18 011 €
Charges déductibles : -61 635 €
Résultat foncier Année 1 : -43 624 €(Déficit de 43 624 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 224 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 895 €/an
Revenus locatifs : +18 011 €
Charges déductibles : -11 895 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 116 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22223.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675 €(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 011 €61 644 €9 174 €-43 632 €21 400 €22 232 €22 232 €
218 372 €11 663 €8 934 €6 708 €--15 524 €
318 739 €11 414 €8 685 €7 325 €--8 199 €
419 114 €11 157 €8 427 €7 957 €--242 €
519 496 €10 890 €8 160 €8 606 €---
619 886 €10 613 €7 884 €9 273 €---
720 284 €10 327 €7 598 €9 957 €---
820 689 €10 031 €7 301 €10 659 €---
921 103 €9 724 €6 994 €11 380 €---
1021 525 €9 406 €6 676 €12 120 €---
1121 956 €9 077 €6 347 €12 879 €---
1222 395 €8 736 €6 006 €13 659 €---
1322 843 €8 383 €5 653 €14 460 €---
1423 300 €8 017 €5 288 €15 283 €---
1523 766 €7 639 €4 909 €16 127 €---
1624 241 €7 247 €4 517 €16 994 €---
1724 726 €6 841 €4 111 €17 885 €---
1825 220 €6 420 €3 691 €18 800 €---
1925 725 €5 985 €3 255 €19 740 €---
2026 239 €5 534 €2 805 €20 705 €---
2126 764 €5 067 €2 338 €21 697 €---
2227 299 €4 583 €1 854 €22 716 €---
2327 845 €4 083 €1 353 €23 763 €---
2428 402 €3 564 €835 €24 838 €---
2528 970 €3 027 €298 €25 943 €---
TOTAL576 912 €251 070 €133 096 €325 842 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 325 842 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 011 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 782 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 782 €-6 420 €+10 202 €
2+3 782 €0 €+3 782 €
3+3 782 €0 €+3 782 €
4+3 782 €0 €+3 782 €
5+3 782 €+2 509 €+1 273 €
6+3 782 €+2 782 €+1 000 €
7+3 782 €+2 987 €+795 €
8+3 782 €+3 198 €+584 €
9+3 782 €+3 414 €+368 €
10+3 782 €+3 636 €+146 €
11+3 782 €+3 864 €-82 €
12+3 782 €+4 098 €-316 €
13+3 782 €+4 338 €-556 €
14+3 782 €+4 585 €-803 €
15+3 782 €+4 838 €-1 056 €
16+3 782 €+5 098 €-1 316 €
17+3 782 €+5 366 €-1 584 €
18+3 782 €+5 640 €-1 858 €
19+3 782 €+5 922 €-2 140 €
20+3 782 €+6 212 €-2 430 €
21+3 782 €+6 509 €-2 727 €
22+3 782 €+6 815 €-3 033 €
23+3 782 €+7 129 €-3 347 €
24+3 782 €+7 451 €-3 669 €
25+3 782 €+7 783 €-4 001 €
Total+94 550 €+97 753 €+-3 203 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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