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Appartement à vendre

VilleTroyes (10)
Surface99
Coût Total160 050
Loyer Annuel11 257
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois-129
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 212,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salle à manger (total 12,7 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Belle vue, Interphone, Non meublé

iad France - Fabien Dirix vous propose: Opportunité Exceptionnelle à Troyes - Appartement T4 - Vue Panoramique - Parking

Bienvenue dans cet appartement unique situé à Troyes, offrant un espace de vie confortable et une vue panoramique exceptionnelle, idéal pour une famille ou des professionnels à la recherche de calme et de sérénité.

Vous serez charmé par cet appartement avec ses 3 chambres spacieuses, son salon lumineux, sa salle à manger conviviale, sa cuisine fonctionnelle avec son cellier, une salle de bain et une salle d'eau pour plus de tranquillité , son WC séparé, et son agréable balcon de 11.51m² offrant une vue imprenable sur la ville.

  • Emplacement idéal à Troyes, proche des commodités et des transports en commun
  • 6ème étage avec ascenseur dans un immeuble de 7 niveaux.
  • Année de construction 1968, caractère et qualité ( pas de travaux )
  • Bon état général, prêt à emménager
  • interphone.
  • Chauffage central au gaz de ville pour un confort optimal (collectif )

Annexes:

  • Parking privé pour garer votre véhicule en toute sécurité
  • Cave pour du rangement supplémentaire.

Une opportunité rare à ne pas manquer à Troyes. Contactez-moi dès maintenant pour planifier une visite et laissez-vous séduire par le potentiel de cet appartement exceptionnel.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 247 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 125 euros par mois (soit 1500 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 198 et classe CLIMAT D indice 43. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Fabien Dirix mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Troyes sous le numéro 801 697 657, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.280860, 4.077130
Total : 160 050
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 30 450
Valeur du bien : 150 450
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 938€/mois
Loyer annuel estimé : 11257€/an
Fourchette totale : 729€ - 1207€/mois
Fourchette annuelle : 8750€ - 14481€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 484,12 €/m²
Basé sur :456 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 928
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :-26 928 (-18.3%)
Marge achat-revente :-13 122€ (-8.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 050
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :801,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :46,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 847,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 324,41
Coût de l'assurance :14 004,38
Taxe foncière : 1 125,65€/an
Soit par mois : 93,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 938,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 066,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de moderniser et de mettre aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des sanitaires, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de moderniser et de mettre aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour un meilleur confort
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol durable dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchissement et d'amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 450(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Remplacement système chauffage central gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700
    Revêtement sol durable 36 m²: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 750
    Revêtement sol durable 50 m²: 50 m² × 75€/m² = 3750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 938 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 257 €/an
Calcul : 938 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 532 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 050 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 560 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 126 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 167
Revenus locatifs : +11 257
Charges déductibles : -39 167
Résultat foncier Année 1 : -27 911(Déficit de 27 911 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 511
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 717 €/an
Revenus locatifs : +11 257
Charges déductibles : -8 717
Résultat foncier Années 2+ : 2 539 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6510.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 25739 1735 537-27 91621 400 €6 516 €6 516 €
211 4828 5785 3922 904--3 612 €
311 7118 4275 2413 284--328 €
411 9468 2725 0863 674---
512 1848 1114 9254 074---
612 4287 9444 7584 484---
712 6777 7714 5854 906---
812 9307 5924 4065 338---
913 1897 4074 2215 782---
1013 4537 2154 0296 237---
1113 7227 0163 8316 705---
1213 9966 8113 6257 185---
1314 2766 5983 4127 678---
1414 5626 3773 1918 184---
1514 8536 1492 9638 704---
1615 1505 9122 7269 238---
1715 4535 6672 4819 786---
1815 7625 4132 22710 349---
1916 0775 1501 96510 927---
2016 3994 8781 69311 520---
2116 7274 5971 41112 130---
2217 0614 3051 11912 756---
2317 4024 00381713 400---
2417 7503 69050414 061---
2518 1053 36618014 740---
TOTAL360 550190 42080 324170 13021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 130
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 257 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 364 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 364-6 420+8 784
2+2 3640+2 364
3+2 3640+2 364
4+2 364+1 004+1 360
5+2 364+1 222+1 142
6+2 364+1 345+1 019
7+2 364+1 472+892
8+2 364+1 601+763
9+2 364+1 735+629
10+2 364+1 871+493
11+2 364+2 012+352
12+2 364+2 156+208
13+2 364+2 303+61
14+2 364+2 455-91
15+2 364+2 611-247
16+2 364+2 771-407
17+2 364+2 936-572
18+2 364+3 105-741
19+2 364+3 278-914
20+2 364+3 456-1 092
21+2 364+3 639-1 275
22+2 364+3 827-1 463
23+2 364+4 020-1 656
24+2 364+4 218-1 854
25+2 364+4 422-2 058
Total+59 100+51 039+8 061
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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