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Achat appartement

Bien expiré
VilleTour-du-Pin (38)
Surface75.33
Coût Total128 400
Loyer Annuel8 987
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-4
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 75.33 m²
Prix au m² : 1 526,62 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, 1 Terrasse, Surface de 75.33 m², Bâtiment de 2 étages, 3 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 2005, Rez-de-chaussée, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Rangements, Cuisine séparée, Une entrée, Salle de séjour : 26.71 m²

?? Idéalement situé au RDC, dans un quartier prisé à proximité immédiate des commerces, écoles et transports, ce magnifique appartement T2 refait à neuf saura vous séduire par ses volumes, sa luminosité et son agencement fonctionnel.

? Un cadre de vie confortable et moderne, idéal pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif de qualité.

Il se compose de : ?? Un hall d’entrée spacieux ?? Un grand séjour lumineux d’environ 27 m², parfait pour recevoir ?? Une cuisine indépendante avec espace repas ?? Une grande chambre confortable ?? Une salle de bains ?? Un WC séparé ?? Des dégagements optimisant les rangements

?? Côté extérieur : une terrasse généreuse de 19 m² prolonge agréablement le séjour – un véritable espace à vivre en plus pour profiter des beaux jours.

?? Une place de stationnement privative vient compléter ce bien rare sur le marché.

?? Aucun travaux à prévoir – posez vos valises !

?? Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite ou obtenir plus d’informations.

Ville : Tour-du-Pin
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38110
Coordonnées : 45.572910, 5.446700
Total : 128 400
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 4 200
Valeur du bien : 119 200
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.33
Loyer prédit : 9.94€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 749€/mois
Loyer annuel estimé : 8987€/an
Fourchette totale : 599€ - 937€/mois
Fourchette annuelle : 7184€ - 11242€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :640,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :37,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 678,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 820,99
Coût de l'assurance :11 235,00
Taxe foncière : 898,72€/an
Soit par mois : 74,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 748,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé et peinture des murs de la salle de bain.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais carrelage un peu usé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la chambre pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 200(56 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:720
    Peinture des murs et plafond: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 360€
  • Salle de bain - Carrelage et Peinture:960
    Remplacement carrelage: 6 m² × 120€/m² = 720€, Peinture des murs: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 60€
  • Chambre - Peinture:720
    Peinture des murs et plafond: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon - Peinture:1 800
    Peinture des murs et plafond: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1050€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Tour-du-Pin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 749 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 987 €/an
Calcul : 749 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 400 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 449 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 899 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 947
Revenus locatifs : +8 987
Charges déductibles : -9 947
Résultat foncier Année 1 : -960(Déficit de 960 €)
Imputable sur revenu global : 960
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 747 €/an
Revenus locatifs : +8 987
Charges déductibles : -5 747
Résultat foncier Années 2+ : 3 240 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 9879 9524 404-965965 €--
29 1675 6364 2883 531---
39 3505 5164 1683 834---
49 5375 3924 0444 145---
59 7285 2633 9154 465---
69 9235 1303 7824 792---
710 1214 9923 6445 129---
810 3234 8503 5025 474---
910 5304 7023 3545 828---
1010 7404 5493 2016 191---
1110 9554 3913 0436 564---
1211 1744 2272 8796 947---
1311 3984 0582 7107 340---
1411 6263 8822 5347 744---
1511 8583 7012 3528 158---
1612 0963 5122 1648 583---
1712 3373 3181 9709 020---
1812 5843 1161 7689 468---
1912 8362 9071 5599 929---
2013 0932 6911 34310 401---
2113 3542 4671 11910 887---
2213 6222 23688811 386---
2313 8941 99664811 898---
2414 1721 74840012 424---
2514 4551 49114312 965---
TOTAL287 861101 72463 821186 138965Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 289
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 138
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 987 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 887 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 887-289+2 176
2+1 887+1 059+828
3+1 887+1 150+737
4+1 887+1 244+643
5+1 887+1 339+548
6+1 887+1 438+449
7+1 887+1 539+348
8+1 887+1 642+245
9+1 887+1 748+139
10+1 887+1 857+30
11+1 887+1 969-82
12+1 887+2 084-197
13+1 887+2 202-315
14+1 887+2 323-436
15+1 887+2 447-560
16+1 887+2 575-688
17+1 887+2 706-819
18+1 887+2 840-953
19+1 887+2 979-1 092
20+1 887+3 120-1 233
21+1 887+3 266-1 379
22+1 887+3 416-1 529
23+1 887+3 569-1 682
24+1 887+3 727-1 840
25+1 887+3 889-2 002
Total+47 175+55 841+-8 666
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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