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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface101m²
Coût Total325 700€
Loyer Annuel22 737€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 2 920,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 14
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 14 étage, Ascenseur, Cave, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 3 chambres, Balcon, 1 parking: Parking, Gardien, Digicode

À 7mn, à pieds, du métro ligne 8 station Créteil Université (à une station de la future ligne 15 du Grand Paris) et à 1mn du quartier du Village. Au 14ème étage avec ascenseur d'une copropriété bien entretenue avec gardien. Un appartement traversant de 5 pièces de 101m² comprenant : Une entrée avec rangements et buanderie, un double séjour de plus de 30m² avec balcon et vue panoramique, une cuisine indépendante avec loggia, 3 chambres (possibilité 4), une salle de bains, une salle d'eau, wc ind. Une place de parking ,en sous-sol, complète ce bien.

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.779707, 2.455115
Créteil-Université
Ligne 8
Total : 325 700€
Prix d'acquisition : 295 000€
Travaux : 7 100€
Valeur du bien : 302 100€
Frais de notaire : 23 600€
Coût estimé : 23 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1895€/mois
Loyer annuel estimé : 22737€/an
Fourchette totale : 1434€ - 2504€/mois
Fourchette annuelle : 17205€ - 30047€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 9.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :325 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 588,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :92,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 681,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :150 973,00€
Coût de l'assurance :27 684,50€
Taxe foncière : 2 273,68€/an
Soit par mois : 189,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 894,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 870,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée dans certaines chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), revêtement de sol
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 100 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture des murs et plafonds dans 3 chambres: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Parquet flottant:600€
    Pose de parquet flottant dans 3 chambres (30 m²): 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation complète:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (10 m²): 1000€/m² × 10 = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Rénovation complète:1 500€
    Rénovation complète salon (30 m²): 800€/m² × 30 = 24000€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créteil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 895 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 737 €/an
Calcul : 1 895 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 480 €/an
Base de calcul : Emprunt de 325 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 107 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 274 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 961 €
Revenus locatifs : +22 737 €
Charges déductibles : -20 961 €
Résultat foncier Année 1 : 1 776 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 861 €/an
Revenus locatifs : +22 737 €
Charges déductibles : -13 861 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 876 €/an
Prix d'achat du bien : 295 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750 €(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 737 €20 971 €10 490 €1 765 €---
223 191 €13 588 €10 207 €9 604 €---
323 655 €13 294 €9 913 €10 361 €---
424 128 €12 992 €9 611 €11 137 €---
524 611 €12 679 €9 298 €11 932 €---
625 103 €12 355 €8 974 €12 748 €---
725 605 €12 021 €8 640 €13 584 €---
826 117 €11 676 €8 295 €14 441 €---
926 640 €11 320 €7 939 €15 320 €---
1027 173 €10 952 €7 571 €16 221 €---
1127 716 €10 571 €7 190 €17 145 €---
1228 270 €10 178 €6 797 €18 092 €---
1328 836 €9 772 €6 391 €19 064 €---
1429 412 €9 353 €5 972 €20 060 €---
1530 001 €8 919 €5 538 €21 081 €---
1630 601 €8 472 €5 091 €22 129 €---
1731 213 €8 009 €4 628 €23 204 €---
1831 837 €7 531 €4 150 €24 306 €---
1932 474 €7 038 €3 657 €25 436 €---
2033 123 €6 528 €3 147 €26 595 €---
2133 786 €6 001 €2 620 €27 785 €---
2234 461 €5 457 €2 076 €29 005 €---
2335 151 €4 894 €1 513 €30 256 €---
2435 854 €4 314 €933 €31 540 €---
2536 571 €3 714 €332 €32 857 €---
TOTAL728 265 €242 599 €150 973 €485 666 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 485 666 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 737 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 775 €+530 €+4 245 €
2+4 775 €+2 881 €+1 894 €
3+4 775 €+3 108 €+1 667 €
4+4 775 €+3 341 €+1 434 €
5+4 775 €+3 580 €+1 195 €
6+4 775 €+3 824 €+951 €
7+4 775 €+4 075 €+700 €
8+4 775 €+4 332 €+443 €
9+4 775 €+4 596 €+179 €
10+4 775 €+4 866 €-91 €
11+4 775 €+5 143 €-368 €
12+4 775 €+5 428 €-653 €
13+4 775 €+5 719 €-944 €
14+4 775 €+6 018 €-1 243 €
15+4 775 €+6 324 €-1 549 €
16+4 775 €+6 639 €-1 864 €
17+4 775 €+6 961 €-2 186 €
18+4 775 €+7 292 €-2 517 €
19+4 775 €+7 631 €-2 856 €
20+4 775 €+7 979 €-3 204 €
21+4 775 €+8 335 €-3 560 €
22+4 775 €+8 701 €-3 926 €
23+4 775 €+9 077 €-4 302 €
24+4 775 €+9 462 €-4 687 €
25+4 775 €+9 857 €-5 082 €
Total+119 375 €+145 700 €+-26 325 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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