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BEL appartement de 61,5m² à Fraize

VilleFraize (88)
Surface61m²
Coût Total125 860€
Loyer Annuel7 121€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 82 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 344,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement de 61,5m² à Fraize :

  • environnement très calme,
  • immeuble ancien au premier étage,
  • place de parking,
  • appartement en bon état général avec un chauffage au gaz et un poêle à bois,
  • 1 cuisine équipée, 1 séjour, 2 chambres, 1 salle de bain, 2 balcons,
  • 1 cave, 1 grenier et 1 petite dépendance sur terrain attenant,
  • 1 petit jardin à l'extérieur.
  • Disponible selon nos contraintes,
  • DPE en cours.

Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Fraize
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88230
Coordonnées : 48.177910, 7.010600
Total : 125 860€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 37 300€
Valeur du bien : 119 300€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 9.73€/m²/mois
Fourchette : 7.30€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 593€/mois
Loyer annuel estimé : 7121€/an
Fourchette totale : 445€ - 791€/mois
Fourchette annuelle : 5343€ - 9490€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :875 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 375 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :+28 625€ (+53.6%)
Marge achat-revente :-72 485€ (-135.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :614,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 651,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 540,02€
Coût de l'assurance :11 012,75€
Taxe foncière : 712,08€/an
Soit par mois : 59,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 593,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de la cuisine, y compris les meubles et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Aucune photo fournie, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 300 €(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Fraize (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 121 €/an
Calcul : 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 062 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 860 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 441 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 515 €
Revenus locatifs : +7 121 €
Charges déductibles : -42 515 €
Résultat foncier Année 1 : -35 394 €(Déficit de 35 394 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 994 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 215 €/an
Revenus locatifs : +7 121 €
Charges déductibles : -5 215 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 906 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13994.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 121 €42 519 €4 066 €-35 398 €21 400 €13 998 €13 998 €
27 263 €5 109 €3 956 €2 154 €--11 844 €
37 409 €4 996 €3 843 €2 413 €--9 431 €
47 557 €4 878 €3 726 €2 678 €--6 752 €
57 708 €4 757 €3 604 €2 951 €--3 802 €
67 862 €4 632 €3 479 €3 230 €--572 €
78 019 €4 503 €3 350 €3 517 €---
88 180 €4 369 €3 216 €3 811 €---
98 343 €4 231 €3 078 €4 112 €---
108 510 €4 088 €2 936 €4 422 €---
118 680 €3 941 €2 788 €4 740 €---
128 854 €3 788 €2 636 €5 065 €---
139 031 €3 631 €2 479 €5 400 €---
149 212 €3 469 €2 316 €5 743 €---
159 396 €3 301 €2 148 €6 095 €---
169 584 €3 127 €1 974 €6 457 €---
179 775 €2 948 €1 795 €6 828 €---
189 971 €2 762 €1 610 €7 208 €---
1910 170 €2 571 €1 418 €7 599 €---
2010 374 €2 373 €1 221 €8 000 €---
2110 581 €2 169 €1 016 €8 412 €---
2210 793 €1 958 €805 €8 835 €---
2311 009 €1 740 €587 €9 269 €---
2411 229 €1 514 €362 €9 714 €---
2511 453 €1 282 €129 €10 172 €---
TOTAL228 083 €124 655 €58 540 €103 428 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 428 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 121 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 495 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 495 €-6 420 €+7 915 €
2+1 495 €0 €+1 495 €
3+1 495 €0 €+1 495 €
4+1 495 €0 €+1 495 €
5+1 495 €0 €+1 495 €
6+1 495 €0 €+1 495 €
7+1 495 €+884 €+611 €
8+1 495 €+1 143 €+352 €
9+1 495 €+1 234 €+261 €
10+1 495 €+1 327 €+168 €
11+1 495 €+1 422 €+73 €
12+1 495 €+1 520 €-25 €
13+1 495 €+1 620 €-125 €
14+1 495 €+1 723 €-228 €
15+1 495 €+1 829 €-334 €
16+1 495 €+1 937 €-442 €
17+1 495 €+2 048 €-553 €
18+1 495 €+2 163 €-668 €
19+1 495 €+2 280 €-785 €
20+1 495 €+2 400 €-905 €
21+1 495 €+2 524 €-1 029 €
22+1 495 €+2 650 €-1 155 €
23+1 495 €+2 781 €-1 286 €
24+1 495 €+2 914 €-1 419 €
25+1 495 €+3 052 €-1 557 €
Total+37 375 €+31 028 €+6 347 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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