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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface79m²
Coût Total135 900€
Loyer Annuel11 026€
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois+124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 367,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 18 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Pas de balcon

Amiens proche Citadelle, l'agence IMMOPLUS vous propose cet appartement de type IV entiérement renové. Actuellement loué en colocation 900 par mois hors charges (3 chambres sur 3 louées). Potentiel locatif 1050 € CC. Il se compose d'une entrée, séjour/salon, cuisine, salle de bains, wc et 3 agréables chambres.

  • LUMINEUX / AUCUNS TRAVAUX Pour toute visite ou renseignement veuillez contacter l'agence. Les informations relatives à l'état des risques et pollutions sont consultables sur le site
Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80080
Coordonnées : 49.909188, 2.300881
Total : 135 900€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 19 260€
Valeur du bien : 127 260€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 919€/mois
Loyer annuel estimé : 11026€/an
Fourchette totale : 743€ - 1137€/mois
Fourchette annuelle : 8912€ - 13640€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 10.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 940 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 260 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-45 260€ (-29.5%)
Marge achat-revente :17 360€ (11.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :663,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 703,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 209,83€
Coût de l'assurance :11 891,25€
Taxe foncière : 1 102,56€/an
Soit par mois : 91,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 918,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 795,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager par des modèles plus récents et efficaces
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et mise à jour du carrelage si nécessaire
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et éventuellement remplacement du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - parquet récent mais à vérifier
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 260 €(244 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:800€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 120€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 36 m² × 120€/m² = 4320€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 026 €/an
Calcul : 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 386 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 476 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 103 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 225 €
Revenus locatifs : +11 026 €
Charges déductibles : -25 225 €
Résultat foncier Année 1 : -14 199 €(Déficit de 14 199 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 499 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 965 €/an
Revenus locatifs : +11 026 €
Charges déductibles : -5 965 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 061 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3498.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 026 €25 229 €4 391 €-14 203 €10 700 €3 503 €3 503 €
211 246 €5 850 €4 272 €5 396 €---
311 471 €5 728 €4 149 €5 743 €---
411 700 €5 601 €4 023 €6 099 €---
511 934 €5 470 €3 892 €6 464 €---
612 173 €5 335 €3 757 €6 838 €---
712 417 €5 195 €3 617 €7 221 €---
812 665 €5 051 €3 473 €7 614 €---
912 918 €4 902 €3 324 €8 016 €---
1013 177 €4 748 €3 170 €8 429 €---
1113 440 €4 589 €3 011 €8 851 €---
1213 709 €4 424 €2 846 €9 285 €---
1313 983 €4 254 €2 676 €9 729 €---
1414 263 €4 079 €2 501 €10 184 €---
1514 548 €3 898 €2 319 €10 651 €---
1614 839 €3 710 €2 132 €11 129 €---
1715 136 €3 517 €1 938 €11 619 €---
1815 439 €3 317 €1 738 €12 122 €---
1915 747 €3 110 €1 532 €12 637 €---
2016 062 €2 896 €1 318 €13 166 €---
2116 384 €2 676 €1 097 €13 708 €---
2216 711 €2 448 €870 €14 263 €---
2317 045 €2 212 €634 €14 833 €---
2417 386 €1 969 €391 €15 417 €---
2517 734 €1 718 €139 €16 017 €---
TOTAL353 154 €121 925 €63 210 €231 229 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 229 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 026 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 315 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 315 €-3 210 €+5 525 €
2+2 315 €+568 €+1 747 €
3+2 315 €+1 723 €+592 €
4+2 315 €+1 830 €+485 €
5+2 315 €+1 939 €+376 €
6+2 315 €+2 051 €+264 €
7+2 315 €+2 166 €+149 €
8+2 315 €+2 284 €+31 €
9+2 315 €+2 405 €-90 €
10+2 315 €+2 529 €-214 €
11+2 315 €+2 655 €-340 €
12+2 315 €+2 785 €-470 €
13+2 315 €+2 919 €-604 €
14+2 315 €+3 055 €-740 €
15+2 315 €+3 195 €-880 €
16+2 315 €+3 339 €-1 024 €
17+2 315 €+3 486 €-1 171 €
18+2 315 €+3 637 €-1 322 €
19+2 315 €+3 791 €-1 476 €
20+2 315 €+3 950 €-1 635 €
21+2 315 €+4 112 €-1 797 €
22+2 315 €+4 279 €-1 964 €
23+2 315 €+4 450 €-2 135 €
24+2 315 €+4 625 €-2 310 €
25+2 315 €+4 805 €-2 490 €
Total+57 875 €+69 369 €+-11 494 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 171 jours
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