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Détails du bien

Bien expiré
VilleMelun (77)
Surface77m²
Coût Total184 440€
Loyer Annuel13 388€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois-203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 181,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 5, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Jean Bontillot vous propose: Appartement bien situé à proximité de la place Saint Jean, avec 3 chambres et 2 balcons à Melun Découvrez ce bel appartement lumineux et spacieux de 4 pièces principales situé sur la commune de Melun. L'espace de vie se compose d'un espace de vie agréable avec l'accès à un premier balcon, d'une cuisine séparée entièrement aménagée, d'une salle de bain, d'un WC séparé. L'espace nuit propose : 3 chambres avec chacune son accès à un balcon Les 2 balcons, bénéficient d'une exposition est et ouest et vous offrent la possibilité de profiter du soleil tout au long de la journée. L'appartement est situé au 3ème étage d'une résidence fermée avec ascenseur. Pour votre confort, une place de parking en sous-sol et une cave sont à votre disposition. Conseiller disponible 7 jours sur 7, n'hésitez pas si vous souhaitez obtenir des renseignements supplémentaires.

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 306 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 253.67 euros par mois (soit 3044 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 213 et classe CLIMAT D indice 42. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jean Bontillot mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MELUN sous le numéro 809474646, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Total : 184 440€
Prix d'acquisition : 168 000€
Travaux : 3 000€
Valeur du bien : 171 000€
Frais de notaire : 13 440€
Coût estimé : 13 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 14.49€/m²/mois
Fourchette : 11.83€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1116€/mois
Loyer annuel estimé : 13388€/an
Fourchette totale : 911€ - 1367€/mois
Fourchette annuelle : 10927€ - 16404€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 580,65 €/m²
Basé sur :451 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 710 €
Prix d'achat :168 000 €
Décote à l'achat :-30 710€ (-15.5%)
Marge achat-revente :14 270€ (7.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :900,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,26€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 953,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 786,76€
Coût de l'assurance :15 677,40€
Taxe foncière : 1 338,81€/an
Soit par mois : 111,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 253,67€/mois
Soit par an : 3 044,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 115,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 318,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucun remplacement nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucun remplacement nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais rafraîchissement possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 000 €(39 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:400€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:400€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 000€
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun. Les tarifs de peinture incluent la main d'œuvre. Les travaux de chauffage, menuiseries et eau chaude ne sont pas nécessaires selon le DPE D. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 116 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 388 €/an
Calcul : 1 116 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 953 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 440 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 339 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 044 €/an
Calcul : 254 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 963 €
Revenus locatifs : +13 388 €
Charges déductibles : -13 963 €
Résultat foncier Année 1 : -575 €(Déficit de 575 €)
Imputable sur revenu global : 575 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 963 €/an
Revenus locatifs : +13 388 €
Charges déductibles : -10 963 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 425 €/an
Prix d'achat du bien : 168 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200 €(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 388 €13 969 €5 959 €-581 €581 €--
213 656 €10 808 €5 798 €2 848 €---
313 929 €10 642 €5 632 €3 287 €---
414 208 €10 470 €5 460 €3 738 €---
514 492 €10 292 €5 282 €4 200 €---
614 782 €10 109 €5 099 €4 673 €---
715 077 €9 919 €4 909 €5 158 €---
815 379 €9 723 €4 713 €5 655 €---
915 686 €9 521 €4 511 €6 165 €---
1016 000 €9 312 €4 302 €6 688 €---
1116 320 €9 096 €4 086 €7 224 €---
1216 646 €8 873 €3 863 €7 774 €---
1316 979 €8 642 €3 632 €8 337 €---
1417 319 €8 404 €3 394 €8 915 €---
1517 665 €8 158 €3 148 €9 508 €---
1618 019 €7 903 €2 893 €10 115 €---
1718 379 €7 641 €2 631 €10 738 €---
1818 747 €7 369 €2 359 €11 377 €---
1919 122 €7 089 €2 079 €12 033 €---
2019 504 €6 799 €1 789 €12 705 €---
2119 894 €6 499 €1 489 €13 395 €---
2220 292 €6 190 €1 180 €14 102 €---
2320 698 €5 870 €860 €14 827 €---
2421 112 €5 540 €530 €15 571 €---
2521 534 €5 199 €189 €16 335 €---
TOTAL428 825 €214 035 €85 787 €214 789 €581 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 174 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 789 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 388 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 812 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 812 €-174 €+2 986 €
2+2 812 €+854 €+1 958 €
3+2 812 €+986 €+1 826 €
4+2 812 €+1 121 €+1 691 €
5+2 812 €+1 260 €+1 552 €
6+2 812 €+1 402 €+1 410 €
7+2 812 €+1 547 €+1 265 €
8+2 812 €+1 697 €+1 115 €
9+2 812 €+1 850 €+962 €
10+2 812 €+2 006 €+806 €
11+2 812 €+2 167 €+645 €
12+2 812 €+2 332 €+480 €
13+2 812 €+2 501 €+311 €
14+2 812 €+2 675 €+137 €
15+2 812 €+2 852 €-40 €
16+2 812 €+3 035 €-223 €
17+2 812 €+3 222 €-410 €
18+2 812 €+3 413 €-601 €
19+2 812 €+3 610 €-798 €
20+2 812 €+3 812 €-1 000 €
21+2 812 €+4 018 €-1 206 €
22+2 812 €+4 231 €-1 419 €
23+2 812 €+4 448 €-1 636 €
24+2 812 €+4 671 €-1 859 €
25+2 812 €+4 900 €-2 088 €
Total+70 300 €+64 437 €+5 863 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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