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Maison - 7 pièce(s) - 165 m²

Bien expiré
VilleBourgneuf-en-retz, Fresnay-en-retz (44)
Surface165
Coût Total228 960
Loyer Annuel19 991
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+283
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 199 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 206,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de caractère d'environ 165 m² sur terrain de 495 m² Fort potentiel d'investissement Ancien commerce entièrement rénové en 2021, cette maison de bourg atypique d'environ 165 m² offre de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement. Prévoir travaux de réfection. Dès l'entrée, vous découvrirez un vaste espace pouvant accueillir un bureau ou un espace de télétravail. La grande pièce de vie lumineuse constitue le coeur de la maison et se prolonge par plusieurs espaces de réception, dont un salon convivial. L'espace nuit comprend 3 chambres confortables, toutes équipées de placards intégrés. Un atelier ainsi qu'un garage viennent compléter l'ensemble. A l'extérieur, vous profiterez d'un terrain de 495 m² avec jardin, un véritable atout pour une maison de bourg. Les atouts : Maison de bourg avec jardin Ancien commerce rénové en 2021 Environ 165 m² habitables Grande pièce de vie et beaux volumes 3 chambres avec placards Atelier et garage Terrain de 495 m² Nombreuses possibilités d'aménagement Idéal investisseur ! Grâce à sa configuration et à ses généreux espaces, ce bien présente un fort potentiel de division en plusieurs logements après travaux. Une opportunité rare pour un projet locatif ou une opération de valorisation immobilière. A découvrir sans tarder !

Surface terrain : 432 Année de construction : 1950 Numéro de mandat : 1035

Ville : Bourgneuf-en-retz, Fresnay-en-retz
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44580
Coordonnées : 46.994045, -1.930251
Total : 228 960
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 14 040
Valeur du bien : 213 040
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165
Loyer prédit : 10.10€/m²/mois
Fourchette : 7.98€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1666€/mois
Loyer annuel estimé : 19991€/an
Fourchette totale : 1316€ - 2109€/mois
Fourchette annuelle : 15792€ - 25306€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 11.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 520 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :250 800
Prix d'achat :199 000
Décote à l'achat :-51 800 (-20.7%)
Marge achat-revente :21 840€ (8.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 149,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :66,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 216,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 014,46
Coût de l'assurance :20 034,00
Taxe foncière : 1 999,08€/an
Soit par mois : 166,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 665,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 383,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :282,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: environ 6 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 040(85 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 150
    Parquet flottant: 45 m² × 70€/m² = 3150€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 350
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:4 500
    Mise aux normes électricité: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 350
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:3 150
    Rafraîchissement revêtement sol: 45 m² × 70€/m² = 3150€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:360
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:180
    Peinture murs et plafonds: 6 m² × 30€/m² = 180€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourgneuf-en-Retz (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 666 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 991 €/an
Calcul : 1 666 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 981 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 960 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 801 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 999 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 822
Revenus locatifs : +19 991
Charges déductibles : -24 822
Résultat foncier Année 1 : -4 831(Déficit de 4 831 €)
Imputable sur revenu global : 4 831
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 782 €/an
Revenus locatifs : +19 991
Charges déductibles : -10 782
Résultat foncier Années 2+ : 9 209 €/an
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 99124 8297 989-4 8394 839 €--
220 39110 5817 7809 810---
320 79810 3657 56510 433---
421 21410 1417 34111 073---
521 6399 9107 10911 729---
622 0719 6706 86912 402---
722 5139 4216 62113 092---
822 9639 1636 36313 800---
923 4228 8976 09614 526---
1023 8918 6205 82015 271---
1124 3698 3345 53416 035---
1224 8568 0375 23716 819---
1325 3537 7304 93017 623---
1425 8607 4124 61218 448---
1526 3777 0824 28219 295---
1626 9056 7413 94120 164---
1727 4436 3873 58721 056---
1827 9926 0213 22121 971---
1928 5525 6412 84122 910---
2029 1235 2482 44823 874---
2129 7054 8412 04124 864---
2230 2994 4191 61925 880---
2330 9053 9821 18226 923---
2431 5233 53072927 994---
2532 1543 06126029 093---
TOTAL640 311200 065116 014440 2454 839Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 452
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 440 245
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 991 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 198-1 452+5 650
2+4 198+2 943+1 255
3+4 198+3 130+1 068
4+4 198+3 322+876
5+4 198+3 519+679
6+4 198+3 721+477
7+4 198+3 928+270
8+4 198+4 140+58
9+4 198+4 358-160
10+4 198+4 581-383
11+4 198+4 810-612
12+4 198+5 046-848
13+4 198+5 287-1 089
14+4 198+5 534-1 336
15+4 198+5 788-1 590
16+4 198+6 049-1 851
17+4 198+6 317-2 119
18+4 198+6 591-2 393
19+4 198+6 873-2 675
20+4 198+7 162-2 964
21+4 198+7 459-3 261
22+4 198+7 764-3 566
23+4 198+8 077-3 879
24+4 198+8 398-4 200
25+4 198+8 728-4 530
Total+104 950+132 074+-27 124
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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