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Maison - 7 pièce(s) - 165 m²

Bien expiré
VilleBourgneuf-en-retz, Fresnay-en-retz (44)
Surface165m²
Coût Total228 960€
Loyer Annuel19 991€
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+283€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 199 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 206,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de caractère d'environ 165 m² sur terrain de 495 m² Fort potentiel d'investissement Ancien commerce entièrement rénové en 2021, cette maison de bourg atypique d'environ 165 m² offre de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement. Prévoir travaux de réfection. Dès l'entrée, vous découvrirez un vaste espace pouvant accueillir un bureau ou un espace de télétravail. La grande pièce de vie lumineuse constitue le coeur de la maison et se prolonge par plusieurs espaces de réception, dont un salon convivial. L'espace nuit comprend 3 chambres confortables, toutes équipées de placards intégrés. Un atelier ainsi qu'un garage viennent compléter l'ensemble. A l'extérieur, vous profiterez d'un terrain de 495 m² avec jardin, un véritable atout pour une maison de bourg. Les atouts : Maison de bourg avec jardin Ancien commerce rénové en 2021 Environ 165 m² habitables Grande pièce de vie et beaux volumes 3 chambres avec placards Atelier et garage Terrain de 495 m² Nombreuses possibilités d'aménagement Idéal investisseur ! Grâce à sa configuration et à ses généreux espaces, ce bien présente un fort potentiel de division en plusieurs logements après travaux. Une opportunité rare pour un projet locatif ou une opération de valorisation immobilière. A découvrir sans tarder !

Surface terrain : 432 Année de construction : 1950 Numéro de mandat : 1035

Ville : Bourgneuf-en-retz, Fresnay-en-retz
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44580
Coordonnées : 46.994045, -1.930251
Total : 228 960€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 14 040€
Valeur du bien : 213 040€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 10.10€/m²/mois
Fourchette : 7.98€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1666€/mois
Loyer annuel estimé : 19991€/an
Fourchette totale : 1316€ - 2109€/mois
Fourchette annuelle : 15792€ - 25306€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 11.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 520 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :250 800 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-51 800€ (-20.7%)
Marge achat-revente :21 840€ (8.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 149,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :66,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 216,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 014,46€
Coût de l'assurance :20 034,00€
Taxe foncière : 1 999,08€/an
Soit par mois : 166,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 665,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 383,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :282,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: environ 6 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 040 €(85 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 150€
    Parquet flottant: 45 m² × 70€/m² = 3150€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:4 500€
    Mise aux normes électricité: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:3 150€
    Rafraîchissement revêtement sol: 45 m² × 70€/m² = 3150€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:180€
    Peinture murs et plafonds: 6 m² × 30€/m² = 180€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourgneuf-en-Retz (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 666 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 991 €/an
Calcul : 1 666 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 981 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 960 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 801 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 999 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 822 €
Revenus locatifs : +19 991 €
Charges déductibles : -24 822 €
Résultat foncier Année 1 : -4 831 €(Déficit de 4 831 €)
Imputable sur revenu global : 4 831 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 782 €/an
Revenus locatifs : +19 991 €
Charges déductibles : -10 782 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 209 €/an
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 991 €24 829 €7 989 €-4 839 €4 839 €--
220 391 €10 581 €7 780 €9 810 €---
320 798 €10 365 €7 565 €10 433 €---
421 214 €10 141 €7 341 €11 073 €---
521 639 €9 910 €7 109 €11 729 €---
622 071 €9 670 €6 869 €12 402 €---
722 513 €9 421 €6 621 €13 092 €---
822 963 €9 163 €6 363 €13 800 €---
923 422 €8 897 €6 096 €14 526 €---
1023 891 €8 620 €5 820 €15 271 €---
1124 369 €8 334 €5 534 €16 035 €---
1224 856 €8 037 €5 237 €16 819 €---
1325 353 €7 730 €4 930 €17 623 €---
1425 860 €7 412 €4 612 €18 448 €---
1526 377 €7 082 €4 282 €19 295 €---
1626 905 €6 741 €3 941 €20 164 €---
1727 443 €6 387 €3 587 €21 056 €---
1827 992 €6 021 €3 221 €21 971 €---
1928 552 €5 641 €2 841 €22 910 €---
2029 123 €5 248 €2 448 €23 874 €---
2129 705 €4 841 €2 041 €24 864 €---
2230 299 €4 419 €1 619 €25 880 €---
2330 905 €3 982 €1 182 €26 923 €---
2431 523 €3 530 €729 €27 994 €---
2532 154 €3 061 €260 €29 093 €---
TOTAL640 311 €200 065 €116 014 €440 245 €4 839 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 452 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 440 245 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 991 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 198 €-1 452 €+5 650 €
2+4 198 €+2 943 €+1 255 €
3+4 198 €+3 130 €+1 068 €
4+4 198 €+3 322 €+876 €
5+4 198 €+3 519 €+679 €
6+4 198 €+3 721 €+477 €
7+4 198 €+3 928 €+270 €
8+4 198 €+4 140 €+58 €
9+4 198 €+4 358 €-160 €
10+4 198 €+4 581 €-383 €
11+4 198 €+4 810 €-612 €
12+4 198 €+5 046 €-848 €
13+4 198 €+5 287 €-1 089 €
14+4 198 €+5 534 €-1 336 €
15+4 198 €+5 788 €-1 590 €
16+4 198 €+6 049 €-1 851 €
17+4 198 €+6 317 €-2 119 €
18+4 198 €+6 591 €-2 393 €
19+4 198 €+6 873 €-2 675 €
20+4 198 €+7 162 €-2 964 €
21+4 198 €+7 459 €-3 261 €
22+4 198 €+7 764 €-3 566 €
23+4 198 €+8 077 €-3 879 €
24+4 198 €+8 398 €-4 200 €
25+4 198 €+8 728 €-4 530 €
Total+104 950 €+132 074 €+-27 124 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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