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Achat : Appartement Guéret (23000)

VilleGuéret (23)
Surface150m²
Coût Total123 720€
Loyer Annuel19 773€
Rentabilité15.98%
Cashflow/mois+827€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 726,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 150 m², Rez-de-chaussée

Exclusivité -

Creuse en Limousin/Nouvelle Aquitaine.

REF 89377. Gueret. Situé en hypercentre, cet immeuble en copropriété représente une excellente opportunité pour investisseurs.

L'ensemble proposé à la vente comprend 8 appartements :

6 studios (4 actuellement loués) 2 appartements de type F2 (loués tous les 2)

Un local commercial est présent au rez-de-chaussée de la copropriété (non inclus dans la vente).

L'ensemble immobilier nécessitera toutefois un rafraîchissement général afin de valoriser pleinement son potentiel.

Le chauffage des 6 studios est assuré par une chaudière collective au gaz de ville, tandis que les 2 appartements F2 disposent chacun d'un chauffage individuel au gaz. Double vitrage sur l'intégralité de l'immeuble.

Emplacement recherché, à proximité immédiate des commerces, transports et commodités du centre-ville.

Prix : 109 000 € (honoraires charge vendeur)Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence : 89377

Prix affiché : 109 000 € Ttc Prix de vente : 109 000 € Ttc Les honoraires de l’agence sont à la charge du vendeur

Barême des honoraires : N.C.

Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.169220, 1.868570
Total : 123 720€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 115 000€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 10.98€/m²/mois
Fourchette : 8.78€ - 13.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1648€/mois
Loyer annuel estimé : 19773€/an
Fourchette totale : 1317€ - 2062€/mois
Fourchette annuelle : 15798€ - 24747€/an
Rentabilité brute :15.98%
Fourchette de rentabilité :12.77% - 20.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 028,26 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 239 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-45 239€ (-29.3%)
Marge achat-revente :30 519€ (19.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :619,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :36,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 655,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 091,44€
Coût de l'assurance :10 825,50€
Taxe foncière : 1 977,27€/an
Soit par mois : 164,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 647,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 820,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :827,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe G

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière collective au gaz de ville par une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour l'ensemble de l'immeuble
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eaux thermodynamiques pour les appartements F2 afin d'améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 2 chauffe-eaux pour 2 appartements
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration de la performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine (placards, plan de travail, électroménager) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant une rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité et remplacement des menuiseries intérieures.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessitant une rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guéret (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 648 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 773 €/an
Calcul : 1 648 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 276 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 977 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 686 €
Revenus locatifs : +19 773 €
Charges déductibles : -12 686 €
Résultat foncier Année 1 : 7 086 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 686 €/an
Revenus locatifs : +19 773 €
Charges déductibles : -6 686 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 086 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 773 €12 690 €4 280 €7 082 €---
220 168 €6 578 €4 168 €13 590 €---
320 571 €6 462 €4 052 €14 109 €---
420 983 €6 342 €3 931 €14 641 €---
521 403 €6 217 €3 807 €15 185 €---
621 831 €6 088 €3 678 €15 742 €---
722 267 €5 955 €3 544 €16 312 €---
822 713 €5 816 €3 406 €16 896 €---
923 167 €5 673 €3 263 €17 494 €---
1023 630 €5 525 €3 115 €18 105 €---
1124 103 €5 371 €2 961 €18 731 €---
1224 585 €5 212 €2 802 €19 372 €---
1325 077 €5 048 €2 637 €20 029 €---
1425 578 €4 877 €2 467 €20 701 €---
1526 090 €4 701 €2 290 €21 389 €---
1626 611 €4 518 €2 107 €22 094 €---
1727 144 €4 328 €1 918 €22 815 €---
1827 686 €4 132 €1 722 €23 554 €---
1928 240 €3 929 €1 519 €24 311 €---
2028 805 €3 719 €1 308 €25 086 €---
2129 381 €3 501 €1 091 €25 880 €---
2229 969 €3 275 €865 €26 693 €---
2330 568 €3 042 €631 €27 526 €---
2431 179 €2 800 €390 €28 380 €---
2531 803 €2 549 €139 €29 254 €---
TOTAL633 324 €128 349 €62 091 €504 976 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 504 976 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 152 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 152 €+2 125 €+2 027 €
2+4 152 €+4 077 €+75 €
3+4 152 €+4 233 €-81 €
4+4 152 €+4 392 €-240 €
5+4 152 €+4 556 €-404 €
6+4 152 €+4 723 €-571 €
7+4 152 €+4 894 €-742 €
8+4 152 €+5 069 €-917 €
9+4 152 €+5 248 €-1 096 €
10+4 152 €+5 432 €-1 280 €
11+4 152 €+5 619 €-1 467 €
12+4 152 €+5 812 €-1 660 €
13+4 152 €+6 009 €-1 857 €
14+4 152 €+6 210 €-2 058 €
15+4 152 €+6 417 €-2 265 €
16+4 152 €+6 628 €-2 476 €
17+4 152 €+6 845 €-2 693 €
18+4 152 €+7 066 €-2 914 €
19+4 152 €+7 293 €-3 141 €
20+4 152 €+7 526 €-3 374 €
21+4 152 €+7 764 €-3 612 €
22+4 152 €+8 008 €-3 856 €
23+4 152 €+8 258 €-4 106 €
24+4 152 €+8 514 €-4 362 €
25+4 152 €+8 776 €-4 624 €
Total+103 800 €+151 493 €+-47 693 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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