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T3 rénové 60 m² – 99 000

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface60m²
Coût Total135 970€
Loyer Annuel9 651€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois-196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 650 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

T3 rénové 60 m² – 99 000 - T3 rénové 60 m² – 99 000 €

À vendre : appartement T3 de 60 m² rénové, situé au 4ᵉ étage à Bellevue, secteur en pleine transformation avec le projet Grand Bellevue.

📊 Anciennement loué 760 € / mois ➡ 9 120 € de revenus annuels ➡ 9,2 % de rendement brut

🏠 Le bien :

Pièce de vie lumineuse exposée sud

1 chambre de 11 m²

1 pièce intérieure idéale bureau / chambre d’appoint

Appartement rénové (sols, murs, finitions)

Cuisine à installer (optimisation possible pour valorisation locative)

Emplacement stratégique :

Tram & bus à 2 minutes

Commerces à proximité

Quartier en plein renouveau urbain

💰 Prix : 99 000 € Charges : 2 500 €/an (chauffage et eau froide inclus)

📞 Opportunité à saisir.

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44100
Coordonnées : 47.209850, -1.609260
Total : 135 970€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 29 050€
Valeur du bien : 128 050€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 804€/mois
Loyer annuel estimé : 9651€/an
Fourchette totale : 607€ - 1066€/mois
Fourchette annuelle : 7281€ - 12792€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :671,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 711,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 623,57€
Coût de l'assurance :11 897,37€
Taxe foncière : 965,09€/an
Soit par mois : 80,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,33€/mois
Soit par an : 2 499,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 804,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 000,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser le confort et la performance énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 60 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec des éléments modernes et fonctionnels.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite des améliorations pour valorisation locative.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes des installations sanitaires si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne, mais vérification des normes recommandée.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre principale.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, mais un rafraîchissement léger pourrait être bénéfique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans la deuxième chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, mais un rafraîchissement léger pourrait être bénéfique.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises pour conformité aux normes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Assurer la sécurité et la conformité de l'installation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 050 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol (Chambre principale):2 100€
    Revêtement sol: 12 m² × 150€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol (Deuxième chambre):1 750€
    Revêtement sol: 10 m² × 150€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 250€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 804 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 651 €/an
Calcul : 804 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 970 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 476 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 965 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 500 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 528 €
Revenus locatifs : +9 651 €
Charges déductibles : -37 528 €
Résultat foncier Année 1 : -27 877 €(Déficit de 27 877 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 477 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 478 €/an
Revenus locatifs : +9 651 €
Charges déductibles : -8 478 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 173 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6477.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 651 €37 532 €4 542 €-27 882 €21 400 €6 482 €6 482 €
29 844 €8 362 €4 421 €1 482 €--4 999 €
310 041 €8 237 €4 296 €1 804 €--3 195 €
410 242 €8 107 €4 166 €2 134 €--1 061 €
510 446 €7 973 €4 032 €2 473 €---
610 655 €7 835 €3 894 €2 820 €---
710 868 €7 692 €3 751 €3 177 €---
811 086 €7 544 €3 603 €3 542 €---
911 308 €7 391 €3 450 €3 917 €---
1011 534 €7 232 €3 291 €4 301 €---
1111 764 €7 068 €3 127 €4 696 €---
1212 000 €6 899 €2 958 €5 101 €---
1312 240 €6 724 €2 783 €5 516 €---
1412 484 €6 542 €2 601 €5 942 €---
1512 734 €6 355 €2 414 €6 379 €---
1612 989 €6 161 €2 220 €6 828 €---
1713 249 €5 960 €2 019 €7 288 €---
1813 514 €5 753 €1 812 €7 761 €---
1913 784 €5 538 €1 597 €8 246 €---
2014 059 €5 316 €1 375 €8 743 €---
2114 341 €5 087 €1 146 €9 254 €---
2214 627 €4 849 €908 €9 778 €---
2314 920 €4 604 €663 €10 317 €---
2415 218 €4 349 €409 €10 869 €---
2515 523 €4 087 €146 €11 436 €---
TOTAL309 120 €193 197 €65 624 €115 923 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 923 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 651 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 027 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 027 €-6 420 €+8 447 €
2+2 027 €0 €+2 027 €
3+2 027 €0 €+2 027 €
4+2 027 €0 €+2 027 €
5+2 027 €+424 €+1 603 €
6+2 027 €+846 €+1 181 €
7+2 027 €+953 €+1 074 €
8+2 027 €+1 063 €+964 €
9+2 027 €+1 175 €+852 €
10+2 027 €+1 290 €+737 €
11+2 027 €+1 409 €+618 €
12+2 027 €+1 530 €+497 €
13+2 027 €+1 655 €+372 €
14+2 027 €+1 783 €+244 €
15+2 027 €+1 914 €+113 €
16+2 027 €+2 048 €-21 €
17+2 027 €+2 186 €-159 €
18+2 027 €+2 328 €-301 €
19+2 027 €+2 474 €-447 €
20+2 027 €+2 623 €-596 €
21+2 027 €+2 776 €-749 €
22+2 027 €+2 933 €-906 €
23+2 027 €+3 095 €-1 068 €
24+2 027 €+3 261 €-1 234 €
25+2 027 €+3 431 €-1 404 €
Total+50 675 €+34 777 €+15 898 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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