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Belle maison en pierre avec grand grenier

Bien expiré
VilleLuçon (85)
Surface210m²
Coût Total275 448€
Loyer Annuel24 681€
Rentabilité8.96%
Cashflow/mois+413€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 600 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 860 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 210 m², 6 pièces, 723 m² de terrain

A Nalliers. Ref : 2082V. En cœur de ville, à proximité immédiate des commerces, écoles et services, cette maison en pierre dispose de très beaux volumes et d’une superbe façade. Partiellement rénovée, elle offre encore de nombreuses possibilités d’aménagement avec un grand grenier, un terrain et une dépendance attenante. Un bien rare offrant charme et potentiel en plein centre de Nalliers. Prix de vente de 180600€, honoraires de 8600€ Ttc inclus à la charge de l’acquéreur calculés sur le prix Net Vendeur de 172 000€. « Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 690€ et 3 700€ par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris). » Consommation énergie primaire : 193 kWh/m2/an. Consommation énergie finale : 84 kWh/m2/an. Ges : 6 kg CO2/m2/an. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Luçon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85400
Coordonnées : 46.454660, -1.166430
Total : 275 448€
Prix d'acquisition : 180 600€
Travaux : 80 400€
Valeur du bien : 261 000€
Frais de notaire : 14 448€
Coût estimé : 14 448€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 9.79€/m²/mois
Fourchette : 7.86€ - 12.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 2057€/mois
Loyer annuel estimé : 24681€/an
Fourchette totale : 1650€ - 2564€/mois
Fourchette annuelle : 19800€ - 30766€/an
Rentabilité brute :8.96%
Fourchette de rentabilité :7.19% - 11.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 448€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 355,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :82,63€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 438,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 182,38€
Coût de l'assurance :24 790,32€
Taxe foncière : 2 468,13€/an
Soit par mois : 205,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 056,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 643,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :413,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 400 €(383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:8 400€
    Isolation des combles: 210 m² × 40€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Fenêtres double vitrage:23 400€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 900€ = 23400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (installation et mise aux normes incluse)
  • Parquet flottant:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luçon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 057 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 681 €/an
Calcul : 2 057 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 082 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 448 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 992 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 468 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 942 €
Revenus locatifs : +24 681 €
Charges déductibles : -92 942 €
Résultat foncier Année 1 : -68 260 €(Déficit de 68 260 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 860 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 542 €/an
Revenus locatifs : +24 681 €
Charges déductibles : -12 542 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 140 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46860.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 390 €(65% de 180 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 269 €/an
Calcul : 117 390 € × 3,636% = 4 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 681 €92 951 €9 091 €-68 269 €21 400 €46 869 €46 869 €
225 175 €12 307 €8 847 €12 868 €--34 001 €
325 678 €12 056 €8 596 €13 623 €--20 379 €
426 192 €11 796 €8 336 €14 396 €--5 982 €
526 716 €11 527 €8 067 €15 189 €---
627 250 €11 249 €7 789 €16 002 €---
727 795 €10 961 €7 501 €16 834 €---
828 351 €10 664 €7 204 €17 687 €---
928 918 €10 356 €6 897 €18 562 €---
1029 496 €10 039 €6 579 €19 458 €---
1130 086 €9 710 €6 250 €20 376 €---
1230 688 €9 371 €5 911 €21 318 €---
1331 302 €9 019 €5 560 €22 282 €---
1431 928 €8 656 €5 197 €23 272 €---
1532 566 €8 281 €4 821 €24 286 €---
1633 218 €7 893 €4 433 €25 325 €---
1733 882 €7 491 €4 032 €26 391 €---
1834 560 €7 077 €3 617 €27 483 €---
1935 251 €6 648 €3 188 €28 603 €---
2035 956 €6 204 €2 744 €29 752 €---
2136 675 €5 745 €2 286 €30 930 €---
2237 409 €5 271 €1 812 €32 137 €---
2338 157 €4 781 €1 321 €33 376 €---
2438 920 €4 274 €815 €34 646 €---
2539 698 €3 750 €290 €35 948 €---
TOTAL790 550 €298 076 €131 182 €492 474 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 492 474 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 681 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 183 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 183 €-6 420 €+11 603 €
2+5 183 €0 €+5 183 €
3+5 183 €0 €+5 183 €
4+5 183 €0 €+5 183 €
5+5 183 €+2 762 €+2 421 €
6+5 183 €+4 800 €+383 €
7+5 183 €+5 050 €+133 €
8+5 183 €+5 306 €-123 €
9+5 183 €+5 568 €-385 €
10+5 183 €+5 837 €-654 €
11+5 183 €+6 113 €-930 €
12+5 183 €+6 395 €-1 212 €
13+5 183 €+6 685 €-1 502 €
14+5 183 €+6 981 €-1 798 €
15+5 183 €+7 286 €-2 103 €
16+5 183 €+7 598 €-2 415 €
17+5 183 €+7 917 €-2 734 €
18+5 183 €+8 245 €-3 062 €
19+5 183 €+8 581 €-3 398 €
20+5 183 €+8 926 €-3 743 €
21+5 183 €+9 279 €-4 096 €
22+5 183 €+9 641 €-4 458 €
23+5 183 €+10 013 €-4 830 €
24+5 183 €+10 394 €-5 211 €
25+5 183 €+10 784 €-5 601 €
Total+129 575 €+147 742 €+-18 167 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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