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Maison 3 pièces 48 m²

VilleSées (61)
Surface48m²
Coût Total80 000€
Loyer Annuel4 184€
Rentabilité5.23%
Cashflow/mois-102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 48 m²

réf 14605 - Exclusivité - L'immobilier par Rémi SERAIS

A seulement quelques minutes de Sées, jolie petite maison en pierre à rénover, située dans un environnement agréable avec joli terrain, idéale pour ceux qui recherchent un petit cocon à personnaliser.

Elle se compose au rez-de-chaussée:

  • Une salle à manger
  • Une cuisine
  • Dégagement
  • WC

A l'étage:

  • Une salle d'eau / wc
  • Deux chambres.

A l'extérieur :

  • Atelier
  • Dépendance en pierre
  • Terrain

Parcelle de 650 m² avec en supplément en indivision un terrain de 790 m². Pas d'assainissement.

Un bien charmant, parfait pour un premier achat ou un pied-à-terre en Normandie.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Corinne BRAUX (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 419072012 - Alencon.

Surface : 48 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/08/2026

Consommation énergie primaire : 340 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 550 € et 2 150 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Sées
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61500
Coordonnées : 48.606953, 0.168942
Total : 80 000€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 36 800€
Valeur du bien : 76 800€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 349€/mois
Loyer annuel estimé : 4184€/an
Fourchette totale : 278€ - 436€/mois
Fourchette annuelle : 3341€ - 5238€/an
Rentabilité brute :5.23%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 6.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 221,67 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 640 €
Prix d'achat :40 000 €
Décote à l'achat :-18 640€ (-31.8%)
Marge achat-revente :-21 360€ (-36.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :391,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :23,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 415,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 590,78€
Coût de l'assurance :7 000,00€
Taxe foncière : 418,36€/an
Soit par mois : 34,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 348,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 450,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 48 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 800 €(767 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:2 400€
    Isolation toiture/combles: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:200€
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sées (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→B(4 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Cuisine - Rafraîchissement
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 349 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 184 €/an
Calcul : 349 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 280 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 418 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 104 €
Revenus locatifs : +4 184 €
Charges déductibles : -40 104 €
Résultat foncier Année 1 : -35 921 €(Déficit de 35 921 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 521 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 304 €/an
Revenus locatifs : +4 184 €
Charges déductibles : -3 304 €
Résultat foncier Années 2+ : 879 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14520.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 184 €40 107 €2 608 €-35 923 €21 400 €14 523 €14 523 €
24 267 €3 237 €2 538 €1 031 €--13 493 €
34 353 €3 164 €2 466 €1 188 €--12 304 €
44 440 €3 089 €2 391 €1 350 €--10 954 €
54 528 €3 012 €2 313 €1 517 €--9 437 €
64 619 €2 932 €2 233 €1 687 €--7 750 €
74 711 €2 849 €2 150 €1 863 €--5 887 €
84 806 €2 763 €2 065 €2 042 €--3 845 €
94 902 €2 675 €1 976 €2 227 €--1 618 €
105 000 €2 583 €1 885 €2 416 €---
115 100 €2 489 €1 791 €2 611 €---
125 202 €2 391 €1 693 €2 810 €---
135 306 €2 291 €1 592 €3 015 €---
145 412 €2 186 €1 488 €3 226 €---
155 520 €2 079 €1 380 €3 442 €---
165 631 €1 967 €1 269 €3 663 €---
175 743 €1 852 €1 154 €3 891 €---
185 858 €1 733 €1 035 €4 125 €---
195 975 €1 610 €912 €4 365 €---
206 095 €1 483 €785 €4 611 €---
216 217 €1 352 €654 €4 865 €---
226 341 €1 216 €518 €5 125 €---
236 468 €1 076 €378 €5 392 €---
246 597 €931 €233 €5 666 €---
256 729 €781 €83 €5 948 €---
TOTAL134 000 €91 850 €37 591 €42 151 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 42 151 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 184 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +879 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+879 €-6 420 €+7 299 €
2+879 €0 €+879 €
3+879 €0 €+879 €
4+879 €0 €+879 €
5+879 €0 €+879 €
6+879 €0 €+879 €
7+879 €0 €+879 €
8+879 €0 €+879 €
9+879 €0 €+879 €
10+879 €+240 €+639 €
11+879 €+783 €+96 €
12+879 €+843 €+36 €
13+879 €+905 €-26 €
14+879 €+968 €-89 €
15+879 €+1 032 €-153 €
16+879 €+1 099 €-220 €
17+879 €+1 167 €-288 €
18+879 €+1 237 €-358 €
19+879 €+1 309 €-430 €
20+879 €+1 383 €-504 €
21+879 €+1 459 €-580 €
22+879 €+1 537 €-658 €
23+879 €+1 617 €-738 €
24+879 €+1 700 €-821 €
25+879 €+1 784 €-905 €
Total+21 975 €+12 645 €+9 330 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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