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Détails du bien

Bien expiré
VilleWerentzhouse (68)
Surface224m²
Coût Total425 860€
Loyer Annuel35 397€
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+457€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 335 000 €
Surface : 224 m²
Prix au m² : 1 495,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Werentzhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68480
Total : 425 860€
Prix d'acquisition : 335 000€
Travaux : 64 060€
Valeur du bien : 399 060€
Frais de notaire : 26 800€
Coût estimé : 26 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 224m²
Loyer prédit : 13.17€/m²/mois
Fourchette : 9.72€ - 17.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 2950€/mois
Loyer annuel estimé : 35397€/an
Fourchette totale : 2176€ - 3998€/mois
Fourchette annuelle : 26116€ - 47977€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 11.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :425 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 077,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :120,66€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 198,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :197 400,56€
Coût de l'assurance :36 198,10€
Taxe foncière : 3 539,71€/an
Soit par mois : 294,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 949,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 493,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :456,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 224 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 224 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 060 €(286 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 600€ = 16800€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Isolation - Combles:8 960€
    Isolation combles: 224 m² × 40€/m² = 8960€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 800€
    Rénovation chambres: 60 m² × 180€/m² = 10800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 950 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 397 €/an
Calcul : 2 950 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 703 €/an
Base de calcul : Emprunt de 425 860 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 448 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 540 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 751 €
Revenus locatifs : +35 397 €
Charges déductibles : -82 751 €
Résultat foncier Année 1 : -47 353 €(Déficit de 47 353 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 953 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 691 €/an
Revenus locatifs : +35 397 €
Charges déductibles : -18 691 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 707 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25953.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 335 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 217 750 €(65% de 335 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 918 €/an
Calcul : 217 750 € × 3,636% = 7 918 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 397 €82 764 €13 716 €-47 367 €21 400 €25 967 €25 967 €
236 105 €18 333 €13 345 €17 772 €--8 195 €
336 827 €17 950 €12 962 €18 878 €---
437 564 €17 554 €12 566 €20 010 €---
538 315 €17 144 €12 157 €21 171 €---
639 081 €16 722 €11 734 €22 360 €---
739 863 €16 285 €11 297 €23 578 €---
840 660 €15 834 €10 846 €24 826 €---
941 473 €15 368 €10 380 €26 106 €---
1042 303 €14 886 €9 899 €27 416 €---
1143 149 €14 389 €9 401 €28 760 €---
1244 012 €13 875 €8 887 €30 137 €---
1344 892 €13 344 €8 357 €31 548 €---
1445 790 €12 796 €7 808 €32 994 €---
1546 706 €12 229 €7 241 €34 477 €---
1647 640 €11 644 €6 656 €35 996 €---
1748 593 €11 039 €6 051 €37 554 €---
1849 565 €10 414 €5 427 €39 150 €---
1950 556 €9 769 €4 781 €40 787 €---
2051 567 €9 102 €4 114 €42 465 €---
2152 598 €8 413 €3 426 €44 185 €---
2253 650 €7 702 €2 714 €45 949 €---
2354 723 €6 966 €1 979 €47 757 €---
2455 818 €6 207 €1 219 €49 611 €---
2556 934 €5 422 €435 €51 512 €---
TOTAL1 133 780 €386 151 €197 401 €747 629 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 747 629 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 397 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 433 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 433 €-6 420 €+13 853 €
2+7 433 €0 €+7 433 €
3+7 433 €+3 205 €+4 228 €
4+7 433 €+6 003 €+1 430 €
5+7 433 €+6 351 €+1 082 €
6+7 433 €+6 708 €+725 €
7+7 433 €+7 073 €+360 €
8+7 433 €+7 448 €-15 €
9+7 433 €+7 832 €-399 €
10+7 433 €+8 225 €-792 €
11+7 433 €+8 628 €-1 195 €
12+7 433 €+9 041 €-1 608 €
13+7 433 €+9 464 €-2 031 €
14+7 433 €+9 898 €-2 465 €
15+7 433 €+10 343 €-2 910 €
16+7 433 €+10 799 €-3 366 €
17+7 433 €+11 266 €-3 833 €
18+7 433 €+11 745 €-4 312 €
19+7 433 €+12 236 €-4 803 €
20+7 433 €+12 739 €-5 306 €
21+7 433 €+13 255 €-5 822 €
22+7 433 €+13 785 €-6 352 €
23+7 433 €+14 327 €-6 894 €
24+7 433 €+14 883 €-7 450 €
25+7 433 €+15 454 €-8 021 €
Total+185 825 €+224 289 €+-38 464 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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