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Appartement - 3 pièce(s) - 74 m²

VilleLangon (33)
Surface74m²
Coût Total126 162€
Loyer Annuel8 381€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 900 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 201,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

INVESTISSEUR T3 VENDU LOUÉ EN PLEIN CENTRE, AVEC TERRASSE ET PARKING !

En plein c½ur du centre-ville, découvrez ce T3 lumineux et déjà loué, une opportunité idéale pour investir sans attendre.

Situé au 1er étage d'une copropriété de 20 lots, l'appartement offre une pièce de vie agréable avec cuisine ouverte, deux chambres avec placards, une salle d'eau, wc indépendant et un cellier.

Son gros plus ? Une belle terrasse d'environ 20 m², rare en centre-ville, ainsi qu'une place de parking privative : deux vrais atouts pour séduire et fidéliser un locataire.

Le bien est vendu loué avec un loyer mensuel de 461,32€ hors charges, plus 55€ de provisions pour charges. Résultat : un revenu locatif immédiat, sans recherche de locataire.

Un investissement clé en main, rentable dès l'achat, en plein centre, avec extérieur et parking. Un belle opportunité à saisir pour développer votre patrimoine immobilier ! Prix : 88900.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 20 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 763.19 euros/an

Surface Loi Carrez : 54

Précision localisation : 3

Ville : Langon
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33210
Total : 126 162€
Prix d'acquisition : 88 900€
Travaux : 30 150€
Valeur du bien : 119 050€
Frais de notaire : 7 112€
Coût estimé : 7 112€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 9.44€/m²/mois
Fourchette : 7.56€ - 11.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 698€/mois
Loyer annuel estimé : 8381€/an
Fourchette totale : 560€ - 872€/mois
Fourchette annuelle : 6715€ - 10459€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 887,76 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 694 €
Prix d'achat :88 900 €
Décote à l'achat :-50 794€ (-36.4%)
Marge achat-revente :13 532€ (9.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 162€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :630,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :31,54€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 661,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 911,28€
Coût de l'assurance :9 462,15€
Taxe foncière : 838,05€/an
Soit par mois : 69,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 55,00€/mois
Soit par an : 660,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 698,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 786,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-88,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 150 €(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:5 250€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Langon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 698 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 381 €/an
Calcul : 698 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 335 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 162 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 838 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 362 €
Revenus locatifs : +8 381 €
Charges déductibles : -36 362 €
Résultat foncier Année 1 : -27 981 €(Déficit de 27 981 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 581 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 212 €/an
Revenus locatifs : +8 381 €
Charges déductibles : -6 212 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 169 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6581.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 785 €(65% de 88 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 101 €/an
Calcul : 57 785 € × 3,636% = 2 101 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 381 €36 366 €4 339 €-27 985 €21 400 €6 585 €6 585 €
28 548 €6 102 €4 225 €2 446 €--4 139 €
38 719 €5 984 €4 107 €2 735 €--1 404 €
48 893 €5 862 €3 985 €3 032 €---
59 071 €5 735 €3 859 €3 336 €---
69 253 €5 604 €3 728 €3 649 €---
79 438 €5 469 €3 592 €3 969 €---
89 627 €5 328 €3 452 €4 298 €---
99 819 €5 183 €3 306 €4 636 €---
1010 015 €5 032 €3 156 €4 983 €---
1110 216 €4 876 €3 000 €5 339 €---
1210 420 €4 715 €2 839 €5 705 €---
1310 629 €4 548 €2 671 €6 081 €---
1410 841 €4 375 €2 499 €6 466 €---
1511 058 €4 196 €2 319 €6 862 €---
1611 279 €4 011 €2 134 €7 269 €---
1711 505 €3 819 €1 942 €7 686 €---
1811 735 €3 620 €1 743 €8 115 €---
1911 969 €3 414 €1 538 €8 555 €---
2012 209 €3 201 €1 324 €9 008 €---
2112 453 €2 980 €1 104 €9 473 €---
2212 702 €2 752 €875 €9 950 €---
2312 956 €2 516 €639 €10 441 €---
2413 215 €2 271 €394 €10 945 €---
2513 480 €2 017 €141 €11 462 €---
TOTAL268 430 €139 975 €62 911 €128 456 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 456 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 381 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 760 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 760 €-6 420 €+8 180 €
2+1 760 €0 €+1 760 €
3+1 760 €0 €+1 760 €
4+1 760 €+488 €+1 272 €
5+1 760 €+1 001 €+759 €
6+1 760 €+1 095 €+665 €
7+1 760 €+1 191 €+569 €
8+1 760 €+1 290 €+470 €
9+1 760 €+1 391 €+369 €
10+1 760 €+1 495 €+265 €
11+1 760 €+1 602 €+158 €
12+1 760 €+1 712 €+48 €
13+1 760 €+1 824 €-64 €
14+1 760 €+1 940 €-180 €
15+1 760 €+2 059 €-299 €
16+1 760 €+2 181 €-421 €
17+1 760 €+2 306 €-546 €
18+1 760 €+2 434 €-674 €
19+1 760 €+2 567 €-807 €
20+1 760 €+2 702 €-942 €
21+1 760 €+2 842 €-1 082 €
22+1 760 €+2 985 €-1 225 €
23+1 760 €+3 132 €-1 372 €
24+1 760 €+3 283 €-1 523 €
25+1 760 €+3 439 €-1 679 €
Total+44 000 €+38 537 €+5 463 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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