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Appartement à vendre

VilleVichy (03)
Surface66m²
Coût Total133 580€
Loyer Annuel9 626€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 32 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Balcon, Exposition ouest, Interphone

JEAN JAURES //

Vos Agents vous proposent.. proche marché, dans un bel immeuble ancien, un appartement 2 pièces de 66m² lumineux avec une deuxième chambre possible !

Situé sur la rue Jean Jaurès à proximité du marché couvert, découvrez un appartement spacieux et fonctionnel au deuxième étage d'une petite copropriété. Il se compose d'une entrée, un grand séjour/salle à manger de 32m², une cuisine équipée donnant sur balcon et cellier, une chambre, une salle d'eau et des toilettes séparés. Deuxième chambre possible dans la salle à manger, idéal investisseurs ! Fenêtres double vitrage dans tout l'appartement, volet bois. Une cave en sous-sol complète le bien. Bien soumis au statut de copropriété : charges prévisionnelles de 720€/an. Pas de procédure en cours.

Estimation de votre bien gratuitement en 48 heures, n'hésitez pas à nous contacter, nous avons certainement le client qu'il vous faut ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Prix : 99 000€ HAI. Votre agent Vincent

Ville : Vichy
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03200
Coordonnées : 46.133415, 3.424730
Total : 133 580€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 26 660€
Valeur du bien : 125 660€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 12.15€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 15.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 802€/mois
Loyer annuel estimé : 9626€/an
Fourchette totale : 615€ - 1046€/mois
Fourchette annuelle : 7384€ - 12550€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 751,63 €/m²
Basé sur :596 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 607 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-16 607€ (-14.4%)
Marge achat-revente :-17 973€ (-15.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :661,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 700,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 897,09€
Coût de l'assurance :11 688,25€
Taxe foncière : 962,63€/an
Soit par mois : 80,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 802,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 660 €(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:510€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:950€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vichy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 626 €/an
Calcul : 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 484 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 580 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 963 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 294 €
Revenus locatifs : +9 626 €
Charges déductibles : -33 294 €
Résultat foncier Année 1 : -23 668 €(Déficit de 23 668 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 268 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 634 €/an
Revenus locatifs : +9 626 €
Charges déductibles : -6 634 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 992 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2267.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 626 €33 298 €4 488 €-23 672 €21 400 €2 272 €2 272 €
29 819 €6 519 €4 369 €3 300 €---
310 015 €6 396 €4 246 €3 619 €---
410 216 €6 268 €4 118 €3 947 €---
510 420 €6 136 €3 986 €4 283 €---
610 628 €6 000 €3 850 €4 628 €---
710 841 €5 859 €3 709 €4 982 €---
811 058 €5 713 €3 562 €5 345 €---
911 279 €5 561 €3 411 €5 717 €---
1011 504 €5 405 €3 255 €6 099 €---
1111 734 €5 243 €3 093 €6 491 €---
1211 969 €5 076 €2 926 €6 893 €---
1312 208 €4 903 €2 753 €7 306 €---
1412 453 €4 724 €2 574 €7 729 €---
1512 702 €4 538 €2 388 €8 163 €---
1612 956 €4 347 €2 197 €8 609 €---
1713 215 €4 148 €1 998 €9 066 €---
1813 479 €3 943 €1 793 €9 536 €---
1913 749 €3 731 €1 581 €10 018 €---
2014 024 €3 511 €1 361 €10 512 €---
2114 304 €3 284 €1 134 €11 020 €---
2214 590 €3 049 €899 €11 541 €---
2314 882 €2 806 €656 €12 076 €---
2415 180 €2 555 €405 €12 625 €---
2515 483 €2 294 €144 €13 189 €---
TOTAL308 334 €145 311 €64 897 €163 023 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 023 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 626 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 022 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 022 €-6 420 €+8 442 €
2+2 022 €+308 €+1 714 €
3+2 022 €+1 086 €+936 €
4+2 022 €+1 184 €+838 €
5+2 022 €+1 285 €+737 €
6+2 022 €+1 388 €+634 €
7+2 022 €+1 495 €+527 €
8+2 022 €+1 603 €+419 €
9+2 022 €+1 715 €+307 €
10+2 022 €+1 830 €+192 €
11+2 022 €+1 947 €+75 €
12+2 022 €+2 068 €-46 €
13+2 022 €+2 192 €-170 €
14+2 022 €+2 319 €-297 €
15+2 022 €+2 449 €-427 €
16+2 022 €+2 583 €-561 €
17+2 022 €+2 720 €-698 €
18+2 022 €+2 861 €-839 €
19+2 022 €+3 005 €-983 €
20+2 022 €+3 154 €-1 132 €
21+2 022 €+3 306 €-1 284 €
22+2 022 €+3 462 €-1 440 €
23+2 022 €+3 623 €-1 601 €
24+2 022 €+3 788 €-1 766 €
25+2 022 €+3 957 €-1 935 €
Total+50 550 €+48 907 €+1 643 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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